购买回迁房时要注意哪些核心问题

一、购买回迁房时要注意哪些核心问题

在购置回迁房时，必须谨防卖方存在一房多售的风险。由于回迁房交易尚未纳入预告登记程序，这无疑为卖家提供了操作空间，稍有市价波动，违约成本过低，卖方很可能会选择将房屋转手他人。

在购买回迁房时，务必明确房产过户及交付房屋的时间节点。在签署回迁房买卖协议阶段，卖家往往还未取得房产证，故无法进行过户手续。

因此，务必要与对方商定房产过户的日期，尽管我们尚且不能确定何时能够获得房产证，但是合同中应注明自拿到房产证之日起起算，多长时间内完成房屋所有权的转移手续。

此外，在签署回迁房买卖协议之际，要明确规定具体的交房时间，如果在签合同当时即为现房的话，那么可以约定支付首付款之日便作为交房时间。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十一条

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

二、购买回迁房有什么风险吗

首先，关于房屋产权证件的获取，实际上存在诸多困难和不确定因素。就暂未取得房产证这一情况而言，如果卖家或买家对所涉物业的价值有着高度认可，他们可在深入沟通并达成共识后，选择采用"公证赠与"这一途径来完成交易。

然而，需要注意的是，尽管表面上是在办理公证赠与物业的相关手续，但实质上仍然是一种二手房交易行为。因此，这种方法仅适用于双方之间具有极高的互信度。待房产证正式颁发后，方可进行后续的过户手续。然而，值得注意的是，由于多种复杂原因，许多"回迁房"可能无法顺利领取到房产证，从而导致其无法按照常规程序进入市场流通。

其次，对于那些选择使用"公证赠与"方式进行交易的买家来说，他们将无法申请按揭贷款，只能采取一次性支付的方式购买物业。若在居住期间，买家希望将该房产再次出售，例如面临紧急资金需求时，那么这套尚未获得房产证的"回迁房"将无法在市场上进行交易，同时也无法再次通过"公证赠与"的方式进行出售。因为根据相关法律法规，同一套住房的赠与行为只能进行一次。这样一来，买家将无法实现资金的变现，最多只能通过出租的方式获取收益。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

在购买回迁房的过程中，务必提防潜在的产权重复出售风险，并通过合同条款明确规定过户及实际交付房屋的具体时间段。由于目前市场上的回迁房交易尚未被纳入预告登记制度的监管范围内，因此卖方有可能出现违约行为。尽管在签署买卖协议之时，由于尚未取得房产证而无法进行过户手续，但是双方仍应当就自获得房产证之日起的合理期限内完成所有权转移事宜达成共识。此外，还需要明确约定实际交付房屋的日期，对于已经建成的现房而言，可以考虑在支付首付款的同时即刻办理交房手续。在做出决策之前，请务必审慎评估，以确保自身的合法权益得到充分保障。