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破产案件中买卖不破租赁的适用有效吗

时间:2025.07.29 标签: 房产纠纷 房屋租赁 阅读:1017人
律师解析:
1.破产案件中,买卖不破租赁规则适用需区分情况。
若租赁物在破产申请受理前出租并转移占有,租赁关系原则上不受影响,新所有权人要继续履行原租赁合同
2.若在破产申请受理后,管理人可决定解除或继续履行租赁合同。
管理人选择解除,买卖不破租赁规则不再适用,承租人只能就合同解除损失申报债权。
3.破产案件中,不能直接判定买卖不破租赁是否有效,要综合租赁物交付时间、管理人决定等因素判断。

案情回顾:

小胡的公司申请破产。此前小胡已将公司部分闲置厂房出租给小许,并完成交付。破产申请受理后,厂房被拍卖,新所有权人要求小许搬离,小许以“买卖不破租赁”为由拒绝。而公司管理人考虑到后续规划,欲解除与小许的租赁合同。双方因此产生争议。

案情分析:

1、若租赁物在破产申请受理前已出租并转移占有,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》,租赁关系原则上不受影响,买卖不破租赁有效,新所有权人应继续履行原租赁合同。本案中若符合此情况,小许有权继续使用厂房。
2、若在破产申请受理后,管理人有权决定解除或继续履行租赁合同。若管理人选择解除,买卖不破租赁规则不再适用,小许只能以合同解除造成的损失申报债权。所以若管理人解除合同,小许需按规定处理。
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袁柏林律师

北京市金台律师事务所

袁柏林律师1999年通过全国律师资格考试,2001年开始律师执业,律师执业20年以上,独立办理案件千余件;经济学硕士,房地产经济师;目前担任北京多元调解发展促进会调解员、北京大地建设工程与房地产争议调解中心调解员。 袁柏林律师作为房地产— 建设工程专业律师,具有丰富的投资公司、上市公司、集团公司、中国500强企业工作经历,擅长解决房地产(土地)开发中的土地出让、项目转让、合作开发、地产融资、房地产公司破产、重组等各类纠纷、商品房以及二手房买卖纠纷,各类建设工程纠纷、婚姻继承纠纷、拆迁安置纠纷;擅长公司风险控制、企业合规管控、合约管控、股权转让、企业并购重组、劳动争议等公司法律事务。 执业期间,累计承办民商事诉讼与非诉讼案件逾千件,其中代理上市公司案件近二百件,执业以来,累计担任过数十家大中型国有企业、投资公司、控股公司、房地产开发公司、建设工程、文化、影视传媒、旅游公司常年法律顾问,为所服务的企业累计草拟、审核、修改合同数千份,袁柏林律师执业期间秉承专业、专注、敬业、务实的服务宗旨竭诚为服务对象提供优质、高效的法律服务,赢得了广大当事人的高度认可。

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