起诉开发商违约金计算方式是什么

法律分析： （1）按份共有情况下，各共有人依据确定的份额进行分配。可以选择将房屋归一方所有，该方按照其他共有人的份额给予相应补偿。也能把房屋出售，然后按各共有人的份额分配售房款。 （2）共同共有状态中，在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，共有人可请求分割。先由兄弟自行协商分配方案，协商一致后签订书面分割协议。若协商无果，任何一方能向法院起诉，法院会根据实际情况，按照照顾共有人生产、生活实际需要等原则判决。同时，分配过程需遵循法定程序，完成产权变更登记等手续。 提醒： 兄弟共有房产证分配时，要注意签订书面协议明确权益义务。若情况复杂，建议咨询专业人士进一步分析。

房东不退还押金可按以下办法解决。首先应查看租赁合同，明确押金退还条件，在房东无正当理由不退还时，先与其协商，指出其行为不符合合同约定并要求按约退还，协商时保留聊天记录、通话录音等证据。 若协商无果，可向相关调解机构请求调解，比如街道人民调解委员会，其会居中调解推动双方达成解决方案。 若调解也不成功，可收集租赁合同、支付凭证、沟通记录等证据，向法院提起诉讼，通过法律途径要求房东退还押金，还能主张因房东违约造成的损失，法院会依法作出公正判决。 建议在租赁过程中仔细研读合同条款，增强证据意识，遇到问题及时采取合适措施维护自身权益。

房屋装修合同纠纷管辖规则较为明确。一般由被告住所地或合同履行地法院管辖。若合同有履行地点约定，以约定地为合同履行地；未约定或约定不明时，给付货币争议以接收货币一方所在地为履行地，交付不动产以不动产所在地为履行地，其他标的以履行义务一方所在地为履行地。 若合同中有有效管辖协议，按协议确定管辖法院，但不能违反级别管辖和专属管辖规定。虽然房屋装修合同纠纷通常不属于不动产纠纷专属管辖范畴，但仍要结合具体情况判断。 为避免纠纷管辖问题，签订合同时应明确约定履行地点和管辖法院。发生纠纷后，仔细审查合同条款和具体情况，确定正确管辖法院，确保诉讼顺利进行。

1.房屋纠纷损害赔偿标准因具体情形而异。对于房屋质量问题致损，赔偿包含修复费用、搬迁费等合理损失，修复费用按实际发生或评估确定。 2.若为逾期交房等违约行为，有约定按约定执行；无约定则按同地段同类房屋租金标准确定赔偿。 3.遇到房屋被非法占有、损坏等侵权情形，按损失发生时房屋市场价格等合理方式计算赔偿，涵盖房屋价值及屋内物品损失。 解决措施和建议：发生房屋纠纷时，及时收集证据，如房屋质量问题的检测报告、逾期交房的相关通知等。涉及赔偿金额争议时，可委托专业评估机构进行评估。双方应积极协商，若协商不成，可通过法律途径维护权益。

小产权房合同无效，据法院起诉要求确认合同无效并返还款项

可以的，可以按照合同约定过错比例理赔

（一）有约定时，按合同约定的违约金数额执行。但如果觉得约定的违约金太高，造成的损失没那么大，可以请求法院或仲裁机构减少；若约定的违约金太少，远低于实际损失，可请求增加。 （二）没约定时，违约方要赔偿守约方因违约遭受的损失，包含直接损失和可得利益损失。法院通常会结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，以实际损失为基础，按照公平和诚实信用原则确定赔偿数额，常见的可能是几个月租金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

想要退小产权房定金，若开发商不具备售房资质，可与对方协商退款，表明对方无售房资格，要求退还定金，一般能成功。若因自身原因不想买了，也可找对方沟通，说明实际困难争取退还部分定金；若对方拒绝，可收集交易凭证、沟通记录等，向法院提起诉讼，请求判决返还定金，但可能需承担一定违约责任。

房屋合同解除后贷款处理因解除原因而异。若因开发商原因致合同解除，购房者可要求开发商承担剩余贷款还款责任并返还已偿还贷款本息，这有法律规定支持，即合同被确认无效、撤销或解除后，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。 若因购房者自身原因解除合同，购房者仍需向银行承担还款义务，但可与银行协商变更贷款合同，还可要求开发商返还已付购房款及利息。 建议如下： 1.因开发商原因时，购房者应及时与开发商沟通，留存好相关证据，必要时通过法律途径维护权益。 2.因自身原因时，尽快与银行协商变更贷款合同，同时与开发商协商退款事宜，避免造成更大损失。

（一）若合同有约定违约责任，按约定向开发商追究责任，比如要求其支付违约金。 （二）若合同未约定，委托专业评估机构对实际损失进行评估，如房屋价值贬损部分、额外修复费用等，要求开发商赔偿。 （三）若房屋改动严重影响使用功能或质量，可要求解除合同，让开发商退还购房款及利息，并承担赔偿责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

结论： 房屋租赁合同由儿子签字是否有效要分情况。有授权委托或事后获追认，合同有效；无授权未获追认且相对人非善意，合同效力待定，所有权人拒绝追认则无效；无授权但相对人善意且符合表见代理要件，合同有效。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》，在委托代理关系中，儿子获房屋所有权人授权以其名义签合同，合同有效，后果由所有权人承担，事后获追认的合同同样有效。若儿子无授权未获追认，相对人非善意时，合同效力取决于所有权人是否追认，拒绝追认则无效，儿子可能担责；若相对人善意且符合表见代理构成要件，为保护善意相对人，合同有效。如果在房屋租赁中遇到类似合同效力问题，建议向专业法律人士咨询，以便准确把握自身权益和义务。

1.法院拍卖存在违建的房子，处理方式因拍卖公告是否披露违建情况而异。若公告已披露，竞买人参与竞拍即接受现状，需自行依规处理违建，如申请拆除或整改。 2.若公告未披露，买受后发现违建，竞买人可向法院主张权利。法院可能基于重大误解或欺诈等情形，支持撤销拍卖合同并退还购房款。若竞买人有损失，可要求过错方赔偿。 3.无论哪种情况，相关行政部门都可能介入，依法对违建部分作出拆除、罚款等处理决定。 建议竞买人在参与拍卖前，仔细审查拍卖公告，若对房屋情况存疑，可向相关部门进一步核实。法院在拍卖时应确保全面准确披露房屋信息，避免后续纠纷。