书面借名买房协议是否具有法律效力

1.商铺租赁合同违约金无固定上限，以实际损失为判断基础。当事人能在合同里约定违约金数额或计算方法，若约定违约金过分高于损失，违约方在守约方主张违约金时，可请求法院或仲裁机构适当减少。 2.司法实践中，约定违约金超实际损失百分之三十，会被认定过分高于损失。法院或仲裁机构会结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等调整违约金，平衡双方利益。且违约金调整需当事人主动请求，机构不会主动干预。 3.建议当事人在签订商铺租赁合同时，合理预估违约可能造成的实际损失，约定与实际损失大致相当的违约金，避免过高约定，以防无法得到全部支持。若出现违约情况，认为违约金不合理，应及时主动向法院或仲裁机构提出调整请求。

结论： 婚前购买登记在女方名下的房屋，权属认定取决于出资情况和双方约定，需留存出资凭证。 法律解析： 若男方婚前全额出资且无书面约定，房屋登记在女方名下可视作以结婚为目的的赠与，结婚后赠与生效，房屋归女方；未结婚时，男方可凭出资凭证主张返还出资或房屋。若双方共同出资，即便登记在女方名下，也按实际出资比例认定为双方共有财产。若房屋贷款购买，婚前男方支付的首付及还贷部分，结合出资证据可认定为男方个人财产对应部分；婚后夫妻共同还贷及对应增值部分，属于夫妻共同财产。出资凭证如转账记录、购房合同等是明确房屋权属的关键。为保障自身权益，建议留存好相关材料。若在房屋权属认定方面存在疑问，可向专业法律人士咨询。

结论： 房屋买卖合同中买方违约金计算分两种情形，合同有明确约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整；合同未约定则卖方要求赔偿实际损失，且主张违约金需以买方有违约行为为前提。 法律解析： 依据民法典，在房屋买卖合同里，若合同对买方违约金有明确约定，当事人既可以约定固定数额的违约金，也能约定按违约产生的损失赔偿额计算方法。当约定违约金过分高于实际损失，买方能请求法院或仲裁机构适当减少；若低于实际损失，卖方有权请求增加至实际损失数额。若合同未约定违约金，卖方有权要求买方赔偿实际损失，涵盖房价下跌差额损失、交易支出的中介费评估费等直接费用以及重新交易的合理成本等，但卖方要举证损失数额及与买方违约行为的因果关系。总之，违约金主张需基于买方明确的违约行为。如果您在房屋买卖中遇到违约金相关法律问题，欢迎向专业法律人士咨询，获取准确法律建议。

（一）若合同有提前退租退款规则，按约定扣除违约金后退还剩余款项。 （二）合同无约定时，与出租人协商一致解除合同，可退还剩余租金，但可能要承担合理损失。 （三）协商不成单方解除，需承担违约责任，赔偿空租等损失。 （四）存在法定解除情形，如租赁物危及安全健康或出租人根本违约，可单方解除并要求退款，无需担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同内容中存在不退押金的条款，则无法要求退回。押金的作用本就是确保履约信用的，所以您既然是违约方，就要承担违约责任。

法律分析： （1）延期交付后收房不影响违约金主张。开发商未按合同约定期限交付房屋构成违约，购房者收房仅代表接收房屋实体，不意味着放弃追究开发商违约责任的权利，两者属于独立法律行为，互不影响。 （2）违约金计算遵循约定优先原则。若购房合同中明确约定逾期交房违约金的标准或金额，购房者可直接按合同约定要求开发商支付；若合同未约定，可按照逾期交付期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准，或有资格的房地产评估机构评定的该类房屋租金标准确定违约金数额。 （3）主张违约金需注意诉讼时效限制。购房者应在知道或应当知道开发商违约行为发生之日起，在规定的诉讼时效期间内提出违约金赔偿请求，超过时效可能导致胜诉权丧失。 提醒： 购房者收房后应及时留存开发商逾期交房的相关证据，如购房合同、收房凭证、同地段租金参考数据等，在诉讼时效内通过协商或法律途径主张违约金，避免因超过时效而无法维护自身合法权益。

1.小产权房屋买卖合同的效力认定需综合考量买受人身份与法律规定。当买受人是本集体经济组织成员，且合同无违反法律强制性规定、恶意串通损害他人利益等无效情形时，农村集体土地上房屋转让合同通常有效；若买受人为非本集体经济组织成员，由于此类房屋转让违反集体土地使用权不得违法流转的规定，合同一般无效。 2.即便合同被认定无效，出卖人要返还购房款，双方按过错程度分担损失。同时，小产权房没有国家认可的产权证明，流转不受法律完全保护，买受人面临较大法律风险。 3.解决措施和建议： -买受人在购买小产权房之前，务必充分了解自身身份是否符合购买条件，详细了解当地关于小产权房的政策和法律规定。 -出卖人应遵守法律规定，不向不符合条件的人出售小产权房。 -若已签订可能无效的合同，双方应及时协商解决，避免损失进一步扩大。

法律分析： （1）签订三年租期的租赁合同后仅租赁一年便提前解约，属于违约行为，违约方需依据合同约定及法律规定承担违约责任。 （2）若租赁合同中已明确约定违约赔偿条款，违约方应按照合同约定履行赔偿义务。例如合同约定支付固定数额的违约金，或按剩余租期租金的一定百分比计算赔偿金额，违约方需按该约定支付。 （3）若租赁合同未约定违约赔偿条款，守约方有权要求违约方赔偿实际损失。实际损失包括直接损失与可得利益损失，直接损失如寻找新租户产生的广告费用、中介费用等，可得利益损失指剩余租期内本可获得的租金收益。 （4）若违约方认为合同约定的违约金过高，可向法院或仲裁机构请求适当减少；若守约方认为约定的违约金低于实际遭受的损失，可请求增加，以弥补实际损失。 提醒： 签订租赁合同时应明确约定违约条款，包括违约金计算方式或损失赔偿范围，减少后续纠纷；提前解约时，双方可优先协商解决，协商不成需通过法律途径处理的，应保留合同、损失凭证等相关证据。

（一）在遇到小区设施被破坏的情况时，小区管理方或相关权益人可先确定设施损坏情况，核算修复费用或评估设施价值，与破坏行为人协商要求其承担民事赔偿责任，赔偿修复费用或按评估价值赔偿。 （二）若破坏行为较轻未达刑事立案标准，可向公安机关报案，由公安机关依据治安管理处罚法对行为人进行处罚。 （三）若破坏财物价值较大或有其他严重情节，应及时收集相关证据，配合司法机关追究行为人故意毁坏财物罪的刑事责任。 法律依据： 《中华人民共和国刑法》第二百七十五条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。

法律分析： （1）按时支付租金是承租人在租赁合同中的主要义务，租赁合同通常会明确约定租金支付的时间和方式。延迟支付房租的行为违反了合同约定，即便后续补齐租金，该延迟行为本身仍构成违约。 （2）若租赁合同中约定了租金支付的宽限期，承租人在宽限期内补齐房租的，不构成违约。宽限期是合同双方约定的允许承租人延迟支付租金的合理期限，在此期限内履行支付义务符合合同约定。 （3）若延迟支付房租是因不可抗力等不可归责于承租人的原因导致，且承租人及时将情况通知出租人，该延迟行为可能不被认定为违约。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，此类情况需承租人提供相应证据证明。 （4）承租人延迟支付房租构成违约时，出租人有权依据租赁合同的约定要求承租人承担违约责任，例如支付违约金等。违约责任的承担方式需以合同约定为依据，若合同未明确约定，出租人可要求承租人赔偿实际损失。 提醒： 承租人应严格按照租赁合同约定的时间支付租金，若预计无法按时支付，建议先查看合同是否有宽限期，或及时与出租人沟通并保留沟通记录，避免因违约承担不必要的责任。

结论： 遇到断房贷，应先与银行沟通调整还款方案；协商不成可转让抵押房屋；长期无力偿还银行可能诉讼并强制执行；断贷影响征信，要积极合法筹资还款，遵守合同避免违约。 法律解析： 根据相关规定，银行可与借款人协商变更贷款合同内容。遇到断房贷时，主动与银行沟通，申请延长还款期限、阶段性降低月供或办理贷款展期等调整还款方案，能有效缓解还款压力。若协商无果，转让抵押房屋需经银行同意，否则可能构成违约担责。若长期不还，银行会诉讼，法院判决后可强制执行拍卖房屋，拍卖款先还贷款等费用，剩余归借款人，不足部分银行仍可追讨。同时，断贷会严重影响个人征信。建议遇到房贷难题及时向专业法律人士咨询，避免造成更大损失。

（一）若公婆与夫妻双方有明确约定需支付租金，夫妻应按约定支付。这种情况下双方形成租赁合同关系，约定内容受法律保护，夫妻需履行支付义务。 （二）若没有明确约定，且公婆未主动提出收取租金，一般无需支付。居住行为通常基于家庭亲情关系，不属于商业租赁范畴。 （三）若后续公婆要求支付租金并能提供证据证明存在口头约定或租赁意愿，双方可先协商解决。协商不成时，可通过诉讼途径处理，法院会根据现有证据和事实判断是否存在租赁关系及租金支付义务。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。