出租方与承租方签订的住房租赁合同,依据相关法律法规,若存在以下两种情况之一的,可视为该项住房租赁合同为无效合同:
第一种情况是所出租的房屋未经国家有关部门核准,并颁发相应的《建设工程规划许可证》。
也就是说,出租方在进行住宅建设期间未能持有任何形式的《建设工程规划许可证》;
另二种情形则是即使接受地方法规框架下颁发《建设工程规划许可证》的限制和要求,但在实际施工过程中,出租方建造的房屋过度超越原先得到许可的范围之外,即并未严格遵守《建设工程规划许可证》的相关规定进行建房。
然而即便如此,因出租此类被判定为违章建筑的房产而导致的租赁合同无效性,法律也对出租方提供了相应的补救措施。
当此等租赁合同纠纷发生之时,只要在初审、法庭辩论阶段结束之前,出租方能够成功获取到《建设工程规划许可证》或获得当地政府主管机构的批准文件,法院就会认定该租赁合同仍具有合法效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。