房产办理赠予公证后，没有产权过户，后此房产办理银行抵押贷款，对执行抵押是否可行

业主没有合理理由拖欠物业费时，物业服务方有权先进行催缴，发出催告后给予对方合理时间，若对方仍未支付，物业服务方可通过诉讼解决问题。 针对多个拖欠物业费的业主，物业服务方可采用批量起诉方式，将他们列为共同被告一起诉讼，这样能节省维权的时间和成本，提升处理效率。 起诉前物业服务方需准备齐全证据，包括双方签订的服务合同、催缴记录、已按约完成服务的证明等，以此证明自身履约情况和对方欠费事实。 法院受理案件后会依法审理，若认定业主存在违约行为，将判决业主支付拖欠的物业费，以及可能产生的违约金等相关费用。

未成年子女名下的房产允许出售，但存在严格约束条件。依据法律，监护人需维护被监护人的财产权益，仅能出于保护未成年人利益的目的处分其房产，非必要情况不得随意处置。 如果出售房产是为支付未成年人教育、医疗等重大必要开支，可依法办理出售手续。监护人需提交书面材料说明出售目的为未成年人利益并经审核，还需办理监护公证明确监护关系及出售必要性，之后才能到不动产登记机构办理过户。 若监护人未出于未成年人利益擅自出售其房产，导致财产权益受损，监护人需承担相应的赔偿责任。

（一）定金赔付规则 若收受定金方不履行债务或履行不符约定，导致合同目的无法实现，需双倍返还定金；若给付定金方出现上述情况，则无权要求返还定金。 （二）违约金赔付规则 当事人可约定违约时支付一定数额违约金或损失赔偿额计算方法。若约定违约金低于造成的损失，可请求法院或仲裁机构增加；若过分高于损失，可请求适当减少，具体数额依据合同约定和实际损失判定。 （三）定金与违约金选择 在房屋买卖中，定金和违约金不能同时主张，当事人可选择对自己更有利的方式。 法律依据： 《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

1.租赁期内房东卖房，不影响租赁合同效力，你可按原合同租到租期结束，这就是“买卖不破租赁”。 2.你有优先购买权，房东卖房需在合理时间通知你，你能在同等条件下优先购买。若房东没通知就卖，你可让其赔偿。 3.房东因卖房让你提前搬走，你可拒绝。若被强制搬离，房东违约，你可要求赔偿损失，像搬家费、租房差价等。

房子二次抵押需同时满足产权清晰、抵押人信用与还款能力达标、房屋本身符合金融机构要求以及原贷款履约良好这几方面条件，才能顺利办理相关手续。 1.确保产权无瑕疵。抵押人需持有合法有效的房屋产权证明，提前核实房屋是否存在产权纠纷、被查封或其他限制交易的情况，保证产权归属清晰且完全归属于抵押人。 2.优化个人信用与还款能力证明。抵押人需保持良好信用记录，避免出现逾期等不良记录；同时准备好能证明稳定收入的材料，比如近半年银行流水、正式工作证明或经营收入凭证，以体现较强的还款意愿和能力。 3.核查房屋是否符合机构要求。确认房屋为现房，提前了解拟申请机构对房龄的具体限制，确保房龄未超过其规定的上限；同时通过专业评估确认房屋当前市场价值减去原贷款剩余余额后，仍有足够的可抵押空间。 4.保证原贷款履约情况良好。按原贷款合同约定按时足额还款，避免出现严重逾期；提前确认拟申请机构对原贷款已还款期限的要求，并确保自身已达到该期限标准。

结论： 遇到房子烂尾可以起诉要求退房。 法律解析： 按照法律规定，当开发商逾期交房，经催告后在合理期限（通常为三个月）内仍未履行交房义务时，购房者有权解除合同。若烂尾情况导致购房合同目的无法实现，购房者同样能主张解除合同。购房者若要维权，需收集开发商逾期交房、项目烂尾等相关证据，然后向法院提起诉讼，请求解除购房合同、返还已付购房款及利息等，法院会依据具体案件事实和证据进行审理判决。如果您在遇到房子烂尾等购房纠纷时，不确定如何处理，或者想了解更多维权细节，可以向专业法律人士咨询，我们会为您提供详细的法律建议和解决方案。

（一）卖方是否支付中介费以与中介签订的合同约定为准。若合同明确约定卖方需支付中介费，卖方应按约定履行支付义务。房产交易中，常见买卖双方均向中介支付一定比例中介费的情况，也存在仅由买方承担全部中介费的约定，均需按合同内容执行。 （二）若合同未明确约定中介费承担方，卖方与中介可协商确定。协商不成时，一般按照房产中介行业习惯处理。 （三）若卖方未按合同约定支付中介费，中介有权追究其违约责任，可要求卖方支付约定的中介费，并赔偿因违约造成的损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条，具体内容如下： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

1.若租客过错致房屋被烧，像使用电器不当，租客要赔房东房屋修复费、租金损失等。房东可先协商，协商不成收集租赁合同、事故认定书等证据起诉。 2.要是房屋质量、线路老化等房东过错导致，房东自担损失。租客有财产或人身损害，可找房东赔偿。 3.因第三人引发火灾，如邻居家起火蔓延，由第三人赔偿，房东和租客可向其索赔。

房租到期不想续租时，剩余房租能否退还需结合具体情况判断，关键在于租赁合同约定、是否存在违约行为及实际损失情况。 1.租赁合同正常到期终止的情况：租客不想续租且按合同约定完成房屋交接，无任何违约行为时，剩余未使用的房租应当全额退还。 2.租客提前终止租赁的违约情况：若租客未到合同约定的租赁期限提前结束租赁，属于违约行为，房东有权依据合同约定扣除相应违约金，扣除后剩余房租应退还租客。 3.合同未约定提前解约条款的协商处理：若租赁合同中未明确约定提前解约的相关条款，双方可通过协商方式处理剩余房租退还问题。若协商不成，且租客提前解约给房东造成实际损失，房东可要求租客赔偿损失，赔偿后剩余房租应退还。

房主因扣除违约金被起诉后，法院会结合双方签订的租赁合同约定及现行法律规定进行审理，判决结果主要取决于合同条款是否明确约定违约金扣除情形、房主是否能提供有效证据证明租客存在违约行为。 1.若租赁合同中明确约定了扣除违约金的具体情形，且房主能够提供充分证据证明租客的行为符合该约定，例如租客提前解约或存在严重违约行为，法院会认定房主扣除违约金的行为合理，进而驳回租客的起诉请求。 2.若租赁合同未对扣除违约金的情形作出约定，或者房主无法提供有效证据证明租客存在违约行为，法院会判定房主扣除违约金缺乏依据，要求房主返还已扣除的违约金，同时可能要求房主承担案件的诉讼费用。若因房主不当扣除违约金给租客造成其他损失，且租客能够提供证据证明该损失存在，房主还需向租客赔偿相应的额外损失。 3.双方在签订租赁合同时，应明确约定违约金扣除的具体情形及金额标准，确保条款内容清晰无歧义，从源头减少纠纷发生的可能。 4.房主在扣除违约金前，需先收集租客违约的有效证据，例如书面沟通记录、租金支付凭证等，避免因证据不足导致自身主张不被法院支持。 5.租客若认为房主扣除违约金不合理，应及时固定相关证据，例如租赁合同文本、已支付款项的记录等，通过向法院提起诉讼等合法途径维护自身合法权益。

房屋装修时出现漏水问题，需先明确责任主体，再根据不同责任方采取协商、投诉、仲裁或诉讼等对应措施维护自身合法权益。 1.明确责任主体。若漏水因装修施工方过错导致，业主可依据合同及相关法律要求施工方承担修复责任并赔偿损失；若漏水因房屋本身质量问题且处于保修期内，业主可要求开发商承担维修责任。 2.针对装修施工方的解决措施。施工方拒绝承担责任时，业主可先与对方协商，要求限期修复并赔偿损失。协商不成的，业主需收集漏水相关证据，包括漏水部位照片、视频、专业检测报告等，向消费者协会或装修行业协会投诉。若合同约定争议解决方式，可按约定申请仲裁；若无约定，可向法院提起诉讼，要求施工方履行修复义务并赔偿经济损失。 3.针对开发商的解决措施。开发商拖延或拒绝维修时，业主可自行委托有资质的机构进行维修，保留好维修费用票据等凭证，之后向开发商追偿相关维修费用。

法律分析： （1）婚后父母出资购房归属认定，关键在于是否有明确赠与一方的表示。若有明确表示，如转账时备注仅赠与自己子女，房产属夫妻一方个人财产。 （2）若父母未明确表示赠与一方，法律视为对夫妻双方的赠与，此时房产为夫妻共同财产。 （3）实际操作中，出资款来源和购房合同签署情况影响认定。一方父母全资购房且登记在己方子女名下，倾向认定为个人财产；双方父母出资购房，则按出资比例共有。综合各方面因素判断房产归属，能避免日后纠纷。 提醒： 婚后父母出资购房，建议明确出资性质和赠与对象并留存证据。不同情况对应不同结果，如有疑问可咨询进一步分析。