根据《民法典》和实际运用中的情况来看,以下几种情况下抵押权消灭:
1、以实现的方式消灭,抵押权实现后原有的抵押合同终止,各方当事人的权利、义务关系解除,抵押权自然消灭。
2、因抵押权人的放弃而消灭,在抵押合同签订后,在履行过程中抵押权人自动放弃抵押权,自动的退到一般债权人的地位,放弃其享有的优先受偿权,这时抵押权因抵押权人的放弃而消灭。
3、因抵押合同的无效而消灭,抵押合同的无效包括多种形式的无效,合同无效,抵押权自然无效,抵押权因合同无效而消灭,抵押合同的无效包括因主体不合格而造成的无效,因客体不合格而造成的无效和因内容不合格而造成的无效等。
通过上述分析可以知道,依据《民法典》规定,以房屋作为抵押物进行抵押的,要办理抵押登记,抵押权自办理抵押登记后成立。