房屋抵押权一般具有以下法律特征:1.房屋抵押权是一种从属于主债权的权利。它的设立目的是确保债权的实现,因而与债权属主从关系,随债权的转移而发196房屋买卖法律制度研究生转移,随债权的消灭而发生消灭,被担保的主债权无效,所设房屋抵押权亦无效。抵押权人在处分债权日寸,不得将其债权训:与他人而仅保留房屋抵押权,也不得仅保留债权而将房屋抵押权讣与他人,更不得将房屋抵押权从主债权分离出来而为其他债权提供担保。2.房屋抵押权具有特定性。其特定性表现为两个方而,一方面抵押房屋是特定的,在房屋抵押设定后,应当办理抵押登已,房屋抵押权成立,登记机关就具体特定的房屋向抵押权人发放房屋他项权证;另一方面,房屋抵押是为特定的债权作担保,而不能笼统地担保债务人的一切债务。3.房屋抵押权具有优先受偿权。基于房屋抵押权依登记而成立,房屋抵押权顺位便以登记时间的先后为标准加以确定,即:登记在先,顺位在先;登记在后,顺位在后;同一天登记的,视为顺位相同。为此,一项抵押房屋有数个抵押权人的,债务人以抵押物清偿债务的,应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。根据现行立法及司法解释来看,我国房屋抵押权的顺位实行自动升进主义,即在前一顺位的抵押权因债权受偿而消灭寸,后一顺位的抵押权自动升进到前一顺位而优先受偿。但房屋第一/顷位的抵押权在与所有权发生混同时,所有人取得该第一顺位的抵押权,形成所有人抵押,而后顺位的抵押权人维持原有的顺位,不能升进到前一顺位。4.房屋抵押权具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被担保债权的全部,即便抵押房屋发生分割或部分转让他人,抵押权人仍有权对抵押房屋的全部行使抵押权,或者抵押房屋发生部分灭失,其未灭失的部分和灭失部分的代替物担保全部债权,以及当发生所担保的债权部分受偿时,抵押权仍可就剩余的未偿债权对抵押房屋的全部行使抵押权。 5.房屋抵押权具有追及性。它是指在抵押房屋发生转让时,抵押权人仍有权对该房屋行使抵押权,以确保债权的满足,受让人不得拒绝。6.房屋抵押权具有物上代位性。它是指房屋抵押权的效力及于抵押房屋的替代物或转换物,即抵押权人可以就抵押房屋的保险赔偿金、拆迁补偿费和损害赔偿金等转换价值物行使抵押权,以达到担保的目的。
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