物业费未书面催收法院能否支持？

你所说的第六条，按照描述，物业经过书面催缴的，法院应予以支持。但是该条款中并没有规定物业必须先经过书面催缴后，才能向法院提起诉讼。
物业公司的做法，可能不合情理，但是合法。

物业服务企业起诉要求其管理小区的业主刘某支付拖欠的物业费1000元并承担违约金200元。刘某辩称物管公司一直没通知其缴纳物业费，但表示愿意交纳。物业服务企业陈述其口头通知刘某交纳物业费。虽然该案最后以调解结案。但却引发了一个问题，因为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中物业管理公司未书面通知业主，其诉权是否已经成就则存在争议。
　　争议：
　　第一种观点认为：物业服务企业未经书面催交物业费直接起诉欠费业主，法院应该予以受理。这是民事诉讼法及合同法赋予当事人的权利，物业服务企业作为物业服务合同的一方当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任，业主作为物业服务合同中负有交纳物业费义务的一方，在其没有履行交纳物业费的情形下，物业服务企业有权依据合同法和物业服务合同要求业主承担违约责任；而根据民事诉讼法中诉权的规定，当物业服务企业与业主发生物业服务纠纷时，在符合民事诉讼法的起诉条件的前提下，物业服务企业有权向法院提起民事诉讼。
　　第二种观点认为：物业服务企业未经书面催交物业费直接起诉欠费业主，法院应当告知物业服务企业先向业主送达书面催收通知书，对于物业服务企业坚持起诉的，法院不应予以受理，如已经受理应当裁定驳回起诉。理由是：物业服务企业书面催交物业费，一方面可以提醒忘记交费的业主，同时将物业费的收费标准再次明确的告知业主，让业主在其知情权得以保障的前提下自愿的履行交费义务；另一方面可以给物业服务企业和业主提供充分协商的机会，减少当事人的诉累，节约司法资源。
笔者倾向于第二种意见。
　　评析：
　　
一、符合当前法律规定的精神
笔者认为，该规定应视为将书面催交物业费作为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。从该条的反义解释看，未经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应不予支持。从该条的立法目的看，主要是鼓励物业服务企业尽可能的通过其自有的有效方法来解决其与业主之间的纠纷，能够有效率的化解物业服务企业和业主之间的矛盾，还可以最大限度的减少当事人的诉累，节约司法资源。从法律指引作用看，最高人民法院通过出台司法解释规定书面催交物业费后再起诉欠费业主，可以有利的引导物业服务企业在起诉欠费业主前尽到书面催收义务。
　　
二、符合法律正义价值的追求
　　从消费者权益保护法的角度分析，消费者权益保护法的立法宗旨在于保护在市场竞争中处于弱势地位的消费者，通过加重市场经营者的某些辅助义务来保护消费者的权益，以此来平衡市场竞争中消费者和经营者的地位的不平等性。提供物业服务的物业服务企业和接受物业服务的业主同样是市场中的经营者和消费者，应当受到消费者权益保护法的规制。现实中，众多分散的业主由于信息不对等、维权意识淡薄等不足因素，使其在具有专业经营素质的物业服务企业面前处于弱势低位，而业主委员会在人员配置及组织职能等方面的相对不足，使得业主的权益在物业服务企业面前易受侵犯，通过将物业服务提供过程中的某些义务转嫁到物业服务企业上一定程度上可以平衡物业服务企业和业主之间的地位不均等性。虽然物业服务合同中约定物业服务企业提供物业服务后业主应当在每月或每季度的规定时间交纳物业费，但实践中，大多数物业服务合同都是由建筑单位或业主委员会跟物业服务企业签订的，而建筑单位和业主委员会在向业主交接物业服务合同过程中工作不到位，使得单个的业主很少了解物业服务合同的具体内容，不知道自己应该享有的权利和履行的义务，物业服务企业在业主不知情的情况下贸然起诉欠费业主，这对大多数业主是不公平的，因此，通过规定物业服务企业在起诉欠费业主前尽到书面催收的义务，这可以让业主清楚其应交纳物业费的义务及具体的交费标准等，能最大限度的保护业主的权利。
　　
三、符合物业合同的性质的要求
　　从物业服务合同的性质来考量，物业服务企业通过物业服务合同与业主建立了一种有偿的劳动服务关系，该劳动服务的提供和享有具有连续性，基于物业服务合同的服务性和连续性，业主在接受物业服务过程中容易遗忘物业费定期交纳的时间，物业服务企业向业主书面催交物业费能够有效的提醒业主，也是为业主尽到一种辅助的服务。因此，将书面催交物业费作为起诉欠费业主的前置程序，能够有效的激励物业服务企业改善服务、加强与业主之间的沟通并有效的化解双方之间的矛盾。
　　
四、符合司法实践的做法
　　从司法实践来说，无论是约定有履行期限还是没有约定履行期限的债权，债权人在向债务人主张债权时都是通过口头或书面的形式催收债务，在债权人穷尽其自有的私力救济途径后才诉诸法院，通过公权力来维护自己的权利，这也符合司法作为权利的最后救济手段的定位。规定物业服务企业在起诉前进行书面催交，有利于督促物业服务企业最大限度的进行私力救济，比较高效的化解并缓和物业服务企业和业主之间的矛盾。
　　结语：浙江省高级人民法院出台《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》规定“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知；物业服务人坚持起诉的，不予受理”，为其下级法院审理物业服务合同纠纷提供了明确指导。基于将书面催收物业费作为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序规定的法律效果和社会效果的考虑，建议重庆市高级人民法院出台相应的规定对该问题予以明确。
上面就是物业费未书面催收法院能否支持问题的回答，有什么问题可以联系我们。

1、因不居住、未使用而拒交
以房子还未居住，未使用物业服务为由拒交物业费，一般得不到法院支持。《物业服务收费管理办法》第11条规定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该交纳物业费。
2、物业服务质量（保洁、绿化等）不合格而拒交
业主不能以物业服务质量（保洁、绿化等）不合格拒交物业费。若是认为物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。服务质量不合格属于一般违约，不能直接完全不履行，因此拒交物业费得不到法院支持。
3、因在小区人身、财产受到损失而拒交
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，如在小区内被人打伤，或者车子被偷等，应当依法承担相应的法律责任。若是物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费；若是物业公司在管理上存在过错，可以要求物业公司赔偿损失，同样的不能以此为由拒交物业费。
4、房屋流转已约定物业服务费缴纳方法而拒交
房子出租后，业主与承租人对交纳服务费用都负有连带责任，不能推脱给对方而拒交物业费。《物业管理条例》第42条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。
5、因房屋质量不好而拒交
房屋质量不好，是业主和开发商之间的法律问题，物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。因此以以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费的，一般不能得到法院的支持。