开发商阶段性保证责任免除之争

银行一纸诉状，要求开发商承担三十五万房贷的连带还款责任，这让开发商陷入巨大的风险之中。接手此案的谢非非律师，执业2年，擅长民商事合同纠纷等领域。

在这起案件中，原告某银行与被告A、B签订《个人购房担保借款合同》，被告A、B借款三十五万用于购房，以所购房屋提供抵押担保，被告某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。贷款发放后，被告A、B逾期未还款，银行将三被告诉至法院，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房屋享有优先受偿权，并要求开发商承担连带还款责任。

最初，开发商面临着可能承担巨额代偿风险的困境，缺乏有力的证据来证明自己不应承担连带还款责任。谢非非律师介入后，围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任边界展开核心抗辩。律师通过深入研究相关法律法规和合同约定，发现案涉房屋已完成首次登记，原告的抵押权自预告登记之日起设立。律师收集了房屋登记的相关证据，以证明开发商的阶段性保证责任依法解除。

在庭审中，银行方认为开发商应按照合同约定承担连带还款责任。谢非非律师则回应称，案涉房屋已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法应当认定抵押权自预告登记之日起设立，开发商的阶段性保证责任符合合同约定的免责条件，不应承担连带还款责任。

最终，法院经审理认为，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余借款本金及相应利息；案涉房屋已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，原告对案涉房屋享有优先受偿权；被告开发商提供的阶段性保证责任，在原告取得案涉房屋抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。法院判决被告A、B偿还原告剩余借款本金及利息，原告对案涉抵押房屋的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权，驳回原告对被告开发商的全部诉讼请求，开发商无需承担任何连带还款责任。

谢非非律师在处理此类案件时，注重精准适用法律，紧扣合同约定与法定免责条件，通过深入研究证据和法律关系，清晰厘清各种权利和责任的边界，为当事人提供有力的抗辩依据，从而保障当事人的合法权益。