如何解除未备案商品房买卖合同

（一）合同到期不再续租 承租人按约定返还房屋，结清水电、气、物业费等费用。出租人依约退还押金，至此双方权利义务终止。 （二）提前解除合同 1.审查法定解除事由，如房屋危及人身安全健康或出租人根本违约致无法使用房屋，承租人可解除合同。 2.无合法事由提前解除构成违约，按合同支付违约金或赔偿出租人实际损失。 3.提前通知出租人，优先协商解除，必要时签订书面解除协议明确权利义务。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

（一）明确经济补偿金中月工资的组成范围。经济补偿金的月工资是指劳动合同解除或终止前十二个月的平均应得工资，包含计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴等货币性收入，但不包含公司缴纳的公积金部分。 （二）计算经济补偿金时需准确核实工资构成。劳动者应收集劳动合同解除或终止前十二个月的工资条、银行流水等证明材料，区分自身应得工资与公司缴纳的公积金，避免将公司缴存的公积金计入月工资导致计算错误。 （三）若与用人单位就经济补偿金计算产生争议，应及时沟通并依法维权。可向用人单位说明公司缴纳的公积金不属于工资范畴的理由，如沟通无果，可向当地劳动争议调解组织申请调解，或向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁。 法律依据： 《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第二十七条规定，劳动合同法第四十七条规定的经济补偿的月工资按照劳动者应得工资计算，包括计时工资或者计件工资以及奖金、津贴和补贴等货币性收入。劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资低于当地最低工资标准的，按照当地最低工资标准计算。劳动者工作不满十二个月的，按照实际工作的月数计算平均工资。

一般来说，即使毛坯房没入住，也不能因未实际居住而拒交物业费，但部分地方政策支持打折。可先查看购房合同和物业服务协议里有无相关约定，若有就按约定处理；若没有，可与物业协商申请打折。不过物业也有权按标准收费。建议积极和物业沟通，说明情况争取优惠。

结论： 老人在电梯摔倒的责任承担要结合具体过错情况确定责任主体及责任比例。 法律解析： 依据民法典，责任承担分多种情况。若电梯管理人如物业服务企业未履行安全保障义务，像未定期维护电梯、未及时消除故障或未设置警示标志等，需承担侵权责任。若因电梯产品缺陷，如设计或制造问题导致事故，生产者要承担产品责任，管理人若已尽管理维护义务，可向生产者追偿。若老人自身有过错，如未注意安全提示或违规使用电梯，可减轻侵权人的责任。在实际生活中，遇到这类情况确定责任较为复杂，需要仔细分析各种因素。如果您在生活中遇到类似法律问题，建议向专业法律人士咨询，以便获得准确的法律建议和解决方案。

（一）避免为规避限购、限贷等政策实施借名买房行为。此类行为可能因违背公序良俗或违反法律法规强制性规定，导致借名买房合同无效，实际出资人无法取得房屋所有权，仅能要求返还购房款及利息。 （二）在借名买房前，需核查名义产权人的信用状况及债务情况。若名义产权人存在对外债务，其名下房屋可能被债权人申请强制执行，实际出资人提出的执行异议可能被法院驳回。 （三）若确需借名买房，应签订书面协议明确双方权利义务，保留全部出资凭证（如转账记录、购房合同、付款发票等）。若名义产权人擅自出售或抵押房屋，实际出资人可凭协议和凭证主张赔偿损失。 （四）了解当地房地产相关政策，避免因违反政策借名买房而面临行政处罚等不利后果。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

法律分析： （1）若房东持有租房合同，可与房东协商，说明合同丢失情况后复印其持有的合同，并让房东在复印件上签字确认该复印件与原件内容一致，此复印件具有同等法律效力。 （2）若房东也未持有租房合同，可通过其他证据证明租赁关系存在。例如租金支付记录，包括银行转账记录、微信或支付宝的转账凭证，能证明租金交付的时间、金额及周期；与房东就租赁事宜沟通的聊天记录；水电费、物业费等缴纳凭证，这些均可作为佐证租赁关系的证据。 （3）若租赁关系已进行备案登记，可携带个人身份证明等相关材料到租赁备案部门查询并获取备案合同，以此保障自身合法权益。 提醒： 租房合同丢失后应及时采取措施固定租赁关系证据，避免因证据不足导致权益受损；若发生租赁纠纷，建议咨询专业法律人士获取针对性解决方案。

结论：可以通过诉讼程序对债务人的按揭房主张权利，但要遵循抵押权优先受偿原则。 法律解析：根据相关法律规定，债权人可先向法院提起诉讼要求债务人偿还欠款，在诉讼期间或胜诉后能申请法院查封债务人的按揭房。若债务人不履行生效判决，债权人可申请强制执行该房产。不过，按揭房上存在银行的抵押权，所以处置房产所得款项要先清偿银行的按揭贷款本息，剩余部分才用于清偿债权人的债务。并且，该房产必须登记在债务人名下且为其合法财产才能作为执行标的。如果在这方面遇到问题，或想更深入了解相关法律流程，可向专业法律人士咨询。

1.离婚后购买二手房析产要区分不同情形。若一方单独出资购买，此房产为个人财产，不涉及析产。若双方共同出资购买，该房产构成共有财产，需进行析产操作。 2.共有财产析产操作方式：一是双方协商一致签订析产协议，明确分割方式和份额，之后携带析产协议、不动产权证书、身份证明、离婚证明等材料，到不动产登记机构办理转移登记手续；二是若协商不成，可向法院提起诉讼请求分割共有财产，法院会根据出资比例、双方约定等因素确定份额，判决后凭生效法律文书办理产权变更登记。 3.析产核心在于分割共有财产，前提是存在合法共有关系，离婚后单独购买的房产无需析产。 解决措施和建议：双方共同出资购房后，应尽早沟通协商析产事宜，签订书面析产协议以避免纠纷。若协商困难，及时寻求法律途径解决，通过法院判决保障自身权益。

法律分析： （1）起诉请求确认房屋买卖合同有效是可行的法律途径。当合同双方就合同效力产生争议，或一方不承认合同有效时，另一方有权向法院提起诉讼，请求确认合同的效力。 （2）法院会对合同是否符合民事法律行为有效的条件进行审查。具体包括行为人是否具有相应的民事行为能力，意思表示是否真实，合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗。同时，法院会排查是否存在导致合同无效的情形，如恶意串通损害他人合法权益、以合法形式掩盖非法目的等。若合同满足有效要件且无无效情形，法院将判决合同有效。 （3）获得合同有效判决后，当事人可依据判决要求对方继续履行合同义务。若对方拒绝履行，当事人可向法院申请强制执行，以保障自身合法权益的实现。 提醒： 起诉确认合同有效前，建议先整理合同签订及履行过程中的相关证据，若对合同效力存在疑问，可咨询专业法律人士明确案情后再采取行动。

1.商铺租赁合同违约金无固定上限，以实际损失为判断基础。当事人能在合同里约定违约金数额或计算方法，若约定违约金过分高于损失，违约方在守约方主张违约金时，可请求法院或仲裁机构适当减少。 2.司法实践中，约定违约金超实际损失百分之三十，会被认定过分高于损失。法院或仲裁机构会结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等调整违约金，平衡双方利益。且违约金调整需当事人主动请求，机构不会主动干预。 3.建议当事人在签订商铺租赁合同时，合理预估违约可能造成的实际损失，约定与实际损失大致相当的违约金，避免过高约定，以防无法得到全部支持。若出现违约情况，认为违约金不合理，应及时主动向法院或仲裁机构提出调整请求。

结论： 婚前购买登记在女方名下的房屋，权属认定取决于出资情况和双方约定，需留存出资凭证。 法律解析： 若男方婚前全额出资且无书面约定，房屋登记在女方名下可视作以结婚为目的的赠与，结婚后赠与生效，房屋归女方；未结婚时，男方可凭出资凭证主张返还出资或房屋。若双方共同出资，即便登记在女方名下，也按实际出资比例认定为双方共有财产。若房屋贷款购买，婚前男方支付的首付及还贷部分，结合出资证据可认定为男方个人财产对应部分；婚后夫妻共同还贷及对应增值部分，属于夫妻共同财产。出资凭证如转账记录、购房合同等是明确房屋权属的关键。为保障自身权益，建议留存好相关材料。若在房屋权属认定方面存在疑问，可向专业法律人士咨询。

结论： 房屋买卖合同中买方违约金计算分两种情形，合同有明确约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整；合同未约定则卖方要求赔偿实际损失，且主张违约金需以买方有违约行为为前提。 法律解析： 依据民法典，在房屋买卖合同里，若合同对买方违约金有明确约定，当事人既可以约定固定数额的违约金，也能约定按违约产生的损失赔偿额计算方法。当约定违约金过分高于实际损失，买方能请求法院或仲裁机构适当减少；若低于实际损失，卖方有权请求增加至实际损失数额。若合同未约定违约金，卖方有权要求买方赔偿实际损失，涵盖房价下跌差额损失、交易支出的中介费评估费等直接费用以及重新交易的合理成本等，但卖方要举证损失数额及与买方违约行为的因果关系。总之，违约金主张需基于买方明确的违约行为。如果您在房屋买卖中遇到违约金相关法律问题，欢迎向专业法律人士咨询，获取准确法律建议。