如何救济承租人的优先购买权

租到法拍房能否获赔分情况而定： 若先租后拍，依据“买卖不破租赁”，原合同继续有效，租客可继续住，通常无法索赔。 若先拍后租，拍卖后产权已转移，原房东无权出租，合同可能无效。此时，租客可让原房东退还租金和押金，承担违约赔偿。若原房东隐瞒已拍卖事实，租客还能追究其缔约过失责任。

如果租赁双方在合同里明确约定了提前终止租赁的违约金标准，就得按合同约定执行。比如部分合同会写明支付一个月租金作为补偿，这种情况下需严格依照条款履行。 要是合同没提违约金的事，就得遵循公平和诚实信用原则处理。违约方要赔偿对方因解约产生的合理损失，比如房东重新找租客花的中介费用、广告支出等，但赔偿总额不能超过违约方签合同时能预见的损失范围。

（一）若租赁合同有约定违约金数额，按约定执行。 （二）若合同未约定，以违约行为造成的损失确定违约金，如额外找房费用、重新装修费用等。 （三）若约定违约金过分高于或低于损失，当事人可请求法院或仲裁机构调整，超过损失30%可能被认定为过分高于。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

1.一般租的房子被拍卖，租户不一定获赔。因为“买卖不破租赁”，新所有权人要继续履行原合同，租户能继续使用房子，无需赔偿。 2.若拍卖使合同无法履行，像新房东让租户提前搬走，这算违约。租户可按合同要求原房东担责赔偿，包括直接损失和预期利益损失。 3.若合同没约定违约责任，租户可要求赔偿实际损失，比如重新找房的费用。

（一）要确保放弃房产财产公证是基于真实意愿，避免出现重大误解、受欺诈或胁迫的情况。做决定前应充分了解相关法律后果和自身权益，如有疑问可咨询专业律师。 （二）关注公证程序的合法性，选择正规、有资质的公证机构办理公证，确保公证过程符合法律规定。 （三）若发现放弃公证是在违背真实意愿情况下做出，要在法定期间内申请撤销该公证。 法律依据： 《公证法》第三十六条规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

房屋所属公证并非一经作出就永久有效，在满足法定情形时可以依法撤销。 1.若公证书的内容违反法律规定或与客观事实不符，公证机构应当主动撤销该公证书并进行公告，该公证书自始不具备法律效力。同时，当事人或公证事项的利害关系人如果有证据证明公证书内容违法或与事实不符，有权向出具该公证书的公证机构提出复查申请，公证机构经审查核实情况属实的，会依法撤销该公证书。 2.若当事人或公证事项的利害关系人仅对公证书的内容存在争议，而非有证据证明其违法或与事实不符，则不能直接申请撤销公证书，应当就该争议向人民法院提起民事诉讼，通过法院的判决来解决相关争议问题。

退房退押金不一定需要租房合同。合同是证明租赁关系与押金约定的关键凭证，但即便没有合同，也可通过其他证据主张退还押金。 若持有合同，需按合同约定处理。只要租客无违约行为，房东就应依照合同退还押金。 若无合同，租客可凭借支付记录、聊天记录、通话录音等材料，证明双方存在租赁关系及已交付押金的事实。租赁关系终止且无违约时，租客有权要求房东退还押金。 若房东拒绝退还，租客可先尝试协商解决，协商无果则可通过法律途径维权，向法院起诉要求返还押金。

（一）购房者在得知卖房人死亡后，应尽快确定卖房人的法定继承人，及时与继承人取得联系，沟通继续履行合同或赔偿事宜。 （二）保留好房屋买卖合同、付款凭证等相关证据，以便在需要时维护自身权益。 （三）若与继承人沟通协商无果，可咨询专业律师，在律师指导下通过法律途径解决，如向法院提起诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

（一）在规定时间内签收法院送达的起诉状副本、应诉通知书等法律文书，明确原告的具体诉求和主张的事实理由，避免因未及时处理导致缺席判决。 （二）收集与案件相关的证据材料，比如房屋买卖合同、付款凭证、双方沟通记录等，用于证明自身是否存在合理抗辩事由，例如对方先违约、不可抗力等情况。 （三）尝试与对方协商和解，就违约责任的承担方式、金额等问题进行沟通，若能达成一致可请求对方撤诉，减少诉讼成本。 （四）若协商不成，需按时参加庭审，庭审中遵守法庭纪律，围绕争议焦点陈述自身观点和依据，如实回应法庭提问。 （五）若对法律程序或相关规定不熟悉，可委托律师代理案件，借助专业法律知识维护自身合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）若出现一方不愿供房贷的情况，另一方作为合同相对人，有义务继续履行房贷合同，避免因违约影响双方征信。 （二）另一方有权要求违约方承担违约责任，赔偿因其违约造成的损失。 （三）协商不成时，可向法院起诉，要求违约方继续履行供房义务或承担经济赔偿。 （四）诉讼时要准备好能证明房屋性质、贷款情况等的相关证据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

审查二手房买卖合同需从主体资格、条款内容、违约责任及合法性四个维度全面把控，确保交易合法有效且双方权益得到充分保障。 1.主体资格审查。需核实买卖双方身份信息，确认出卖人对房屋拥有合法处分权，查看产权证书以确定是否存在共有人等影响处分权的情形，避免因主体不适格导致交易纠纷。 2.条款内容审查。需明确标的房屋的具体信息，包括地址、面积、户型等；清晰约定价款及支付方式，涵盖金额、付款时间、付款步骤等细节；明确交付时间与方式，包括房屋实际交付和产权过户的具体时间节点。 3.违约责任审查。需确认双方违约情形及对应责任承担方式是否合理对等，保障自身权益不受侵害；注意排查合同中是否存在不合理的免责条款，防止合法权益因不公平条款受损。 4.合法性审查。需检查合同内容是否符合现行法律规定，是否存在违反强制性规定的条款，确保合同具备法律效力且不与法律要求冲突。

（一）若合同明确规定承担违约金后房租可退，直接按照合同约定执行。 （二）若合同未明确违约金与房租退还关系，一般承担违约金不必然导致房租退还，因为房租是租赁期间使用房屋权益的费用。 （三）若因违约方违约致使合同目的无法实现，如出租方严重违约使承租方无法正常使用房屋，承租方承担违约金后可主张退还剩余房租。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法条表明违约方需承担违约责任，而对于房租退还问题需结合合同约定及违约对合同履行的影响来判断。