销售一房两卖怎么办

和父母共有产权的处理需结合实际需求与具体情况选择合适方式，所有操作均应遵循法定程序以保障合法有效。 1.分割产权时，优先通过协商确定分割方式，常见方式包括实物分割变价分割或作价补偿。协商达成一致后，需签订书面分割协议，并到不动产登记机构办理产权变更登记手续。若各方无法协商一致，可向人民法院提起诉讼，由法院根据房产实际情况及各方权益作出裁判。 2.出售共有房产时，需经所有共有人一致同意方可进行。达成出售意向后，签订合法有效的买卖合同，再按照不动产登记相关规定办理产权过户手续。 3.若父母希望将其名下份额转移给子女，可选择赠与或继承方式。赠与需签订赠与协议并办理产权过户登记；继承则需在父母去世后，按照法定继承或遗嘱继承的规定确认份额归属，之后办理产权变更登记。

法律分析： （1）“买卖不破租赁”是保障承租人权益的重要原则。当租赁关系先于抵押或查封存在时，即便房子被拍卖，新的所有权人也需遵守原租赁合同，承租人能按原合同继续居住直至租期结束。 （2）若因拍卖使房屋所有权人变更，新所有权人要承接原租赁合同的权利和义务。要是原房东未提前告知拍卖事宜，给承租人带来损失，承租人有权要求其承担违约责任。 （3）若租赁是在抵押或查封之后，且因抵押权人实现抵押权等导致房屋拍卖，承租人不能主张“买卖不破租赁”，不过可追究原房东的缔约过失责任，要求赔偿损失。 提醒： 承租人在租房时应确认房屋是否存在抵押、查封等情况。若遇到房子被拍卖情况，可依据自身租赁与抵押、查封的先后顺序，合理维护自身权益，情况复杂时建议咨询进一步分析。

（一）业主应明确物业服务合同与房产证办理是不同的法律关系，不能因办不出房产证而拒绝履行物业费缴纳义务。 （二）若因开发商原因办不了房产证遭受损失，可与开发商协商解决，协商不成可通过诉讼等合法途径，要求开发商承担违约责任。 （三）按时缴纳物业费是业主的义务，若拒交物业费，物业公司有权通过法律手段追讨欠费及违约金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

1.租赁合同签五年只履行两年，剩余三年的处理要依具体情况而定。若承租方提前解约，属于违约，出租方可按合同约定让其担责，如付违约金、赔偿损失；合同无约定时，可主张实际损失赔偿。 2.因不可抗力等不可归责双方的事由致合同无法履行，双方协商解除，通常互不担责。 3.若出租方违约致合同无法履行，承租方有权要求其担责，如赔偿损失、退还已付租金。

（一）若合同有关于房屋违约金的约定，按照约定执行。 （二）违约金数额可由双方协商确定。当约定违约金低于损失时，可请求法院或仲裁机构增加；若过分高于损失，可请求适当减少。 （三）没有约定违约金时，参照违约造成的实际损失，结合房屋市场价值、交易背景等因素，由法院或仲裁机构根据公平和诚实信用原则合理确定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

房屋确权通常可以委托第三方办理。根据法律规定，民事主体有权通过代理人实施民事法律行为，在房屋确权过程中，当事人可出具书面授权委托书，委托他人代为办理相关事宜。 1.需出具合法规范的授权委托书。授权委托书应明确载明委托事项、权限和期限，且由委托人签名或盖章，确保委托手续符合法律要求。 2.受托人需在授权范围内行事。受托人应严格按照授权委托书的内容，以委托人名义实施代理行为，由此产生的法律后果由委托人承担，不得超越授权范围办理相关事宜。 3.注意例外情形。若法律规定或当事人约定某些事项必须由本人亲自实施，例如涉及身份关系确认等，则不能委托第三方办理，需本人亲自处理此类特殊事项。

（一）当事人在提起房产归属判定诉讼前，应准确评估房产价值，按照上述比例计算大致的案件受理费，提前做好费用准备。 （二）对于可能产生的其他诉讼费用如申请费、鉴定费等，要了解相关收费标准和流程，在诉讼过程中合理安排费用支出。 （三）若经济困难，可向法院申请司法救助，看是否符合缓交、减交或者免交诉讼费用的条件。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳；以此类推，超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。

（一）房产继承中放弃继承份额，不强制公证，可通过书面声明放弃，声明到达其他继承人时生效。为避免纠纷、增强证明力，可选择公证。 （二）房产交易等其他场景下放弃房产权益，是否公证由当事人自行决定，公证能增强证明力、减少争议。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

（一）主动与合同相对方沟通协商，如实说明自身经济困难状况，尝试达成新的协议，比如分期支付违约金，或者适当减免部分违约金数额。 （二）若协商未成功，对方提起诉讼，在诉讼过程中可以向法院提出违约金过高的抗辩，请求法院根据实际损失情况适当降低违约金数额。 （三）如果法院判决需要支付违约金但暂时无力承担，应积极与对方或法院沟通，说明情况并申请延期或分期执行，避免被申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（一）借款人若面临房贷还款困难，应主动与银行沟通，说明自身情况，尝试申请延期还款、调整还款计划等，避免银行直接催款和上报征信。 （二）若已收到银行催款通知，要尽快筹集资金还款，防止逾期情况恶化。 （三）若确实无力偿还，可考虑出售抵押房产，用所得款项偿还贷款，避免银行拍卖导致更大损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

结论：商铺租赁面积不符时，赔偿方式需依据合同约定及实际影响确定，可协商调整租金或赔偿损失，协商不成可诉讼，严重影响经营时有权解除合同并索赔。 法律解析： 根据民法典规定，合同当事人应全面履行义务，商铺租赁面积不符属于出租方未按约定提供符合面积要求的租赁物。若合同已明确约定面积不符的赔偿方式，应严格按约定执行。合同无约定时，双方可优先协商解决，承租方有权要求出租方按实际使用面积调整租金，或赔偿因面积不足导致的经营损失，例如商品陈列受限、营业额减少等。若协商无法达成一致，承租方可通过诉讼途径解决。法院会综合考虑面积误差比例、对经营活动的实际影响等因素作出判决。若面积误差较大，导致合同目的无法实现，承租方有权解除合同，并要求出租方承担违约责任，赔偿装修费用、搬迁费用等合理损失。如果您遇到商铺租赁面积不符的问题，建议及时咨询专业法律人士，以便明确自身合法权益及具体赔偿方案。

1.确认购买资格：租赁房转产权房，要先看是否符合购买条件，通常承租人及同住人协商一致就能申请购买。 2.提出申请：向房屋产权单位申请购房，领《职工家庭购买公有住房协议书》，同住成年人签字后交回。 3.资格审核：产权单位审核购房人资格，通过后双方签《公有住房出售合同》。 4.支付房款：按合同约定付款，可一次付清或分期付。 5.产权登记：凭合同、付款凭证等材料，到交易中心办手续、缴税，领不动产权证书。办理时确保材料真实完整。