无预售证销售合同无效如何认定

结论： 代持协议有有偿约定则按约定支付报酬，无约定则可拒绝；代持人主张必要费用需凭证，委托人应支付；索要不合理费用可诉讼解决，要留存相关证据。 法律解析： 根据《民法典》规定，合同应按约定履行。在代持协议中，若明确约定代持为有偿，那么就应按照约定支付合理报酬，这是遵循契约精神的体现。若没有约定有偿，代持人主张报酬缺乏法律依据，另一方有权拒绝。对于代持人处理代持事务的必要费用，其需要提供实际支出的凭证，此时委托人支付该费用及相应利息是合理合法的。当代持人索要不合理或无依据的费用时，当事人可通过诉讼途径来确认房屋所有权，要求代持人履行过户义务，同时对不合理费用提出抗辩。在此过程中，留存代持关系相关证据至关重要，它能有力支撑自己的主张。如果您在代持协议方面遇到法律问题，可向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

小区电梯维修费用是否由业主承担，得看具体情况。若在质保期内，应由电梯厂家负责；过了质保期，若有住宅专项维修资金，可用此资金维修；若无，则一般由全体业主分摊费用。解决方案是先查看电梯是否在质保期，若不在可申请使用维修资金，没有维修资金的话，业主们可协商分摊比例，共同承担维修费用。

法律分析： （1）收集关键证据。需留存购房合同、开发商发出的各类通知、双方沟通记录等材料，上述材料需能明确合同约定的交房时间、开发商实际延期交房的事实，以及双方就交房事宜的协商过程，这些是后续维权的核心依据。 （2）书面协商沟通。通过书面函件形式向开发商提出要求，内容应包括询问延期交房的具体原因、明确要求开发商给出准确的交房时间、以及依据合同约定承担相应的违约责任，书面沟通可有效固定协商过程，避免后续产生争议。 （3）提起民事诉讼。若协商无果，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。需准备起诉状，明确双方当事人信息、具体诉讼请求（如要求开发商履行交房义务、支付违约金等）及事实理由，同时将收集到的证据材料一并提交法院。 （4）配合诉讼流程并申请执行。诉讼过程中需按照法院通知按时参与庭审，如实陈述事实并提交证据。若法院判决支持诉求，而开发商未履行判决内容，可向法院申请强制执行，以保障自身合法权益。 提醒： 延期交房维权时需注意保留所有书面证据及沟通记录，不同购房合同中的违约责任条款可能存在差异，建议根据自身具体情况咨询专业人士获取针对性法律建议。

1.未过户房屋能否强制执行要分情况判断。若房屋登记在被执行人名下，即便未过户，法院依规可强制执行。若案外人称对房屋有排除强制执行的民事权益，需满足特定条件才能排除执行，否则法院可对该房屋强制执行。 2.案外人排除强制执行需符合的条件有：一是在法院查封前就签订了合法有效的书面买卖合同；二是已支付全部价款，或者按约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；三是已实际占有该房屋；四是未办理过户登记并非买受人自身原因。 3.解决措施与建议：对于案外人，若想排除强制执行，要收集并保存好相关证据，如书面买卖合同、付款凭证、实际占有房屋的证明等，及时通过执行异议程序维护自身权益。对于申请执行人，若发现被执行人名下有未过户房屋，可向法院申请强制执行，并配合法院调查房屋实际情况。

结论： 买卖二手房主要涉及房屋买卖合同、居间服务合同、借款合同、抵押合同和网签合同。 法律解析： 房屋买卖合同是二手房交易的核心，它清晰界定了买卖双方的权利与义务，涵盖房屋基本信息、价款支付和产权过户时间等关键内容。若借助中介促成交易，居间服务合同会对中介服务内容和报酬支付作出约定。当买方采用贷款支付房款时，需与贷款机构签订借款合同，明确借款金额、利率和还款期限等。抵押合同作为借款合同的从合同，买方以所购房屋作抵押来担保债务履行。网签合同是房屋买卖合同的备案形式，在不动产登记部门系统填报备案后，能产生对抗第三人的公示效力。如果在二手房买卖过程中，你对这些合同的签订和履行存在疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

（一）核对购房合同中的约定内容。如果合同已明确交房时间及延期交房的违约责任，开发商未按时交房即构成违约，购房者可直接依据合同要求支付违约金。 （二）合同未约定违约金时主张实际损失。购房者可要求开发商赔偿因延期交房产生的实际损失，比如额外产生的租房费用、已付房款的利息损失等，损失赔偿额应与违约造成的损失相当，也可包括合同履行后能获得的合理利益。 （三）通过合法途径维权。先与开发商协商赔偿事宜，协商不成的，收集购房合同、付款凭证、开发商延期交房的证明材料等，向人民法院提起诉讼。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定： 1.第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结论： 中介费能否退还取决于中介是否完成服务、有无违约或侵权行为及合同约定。 法律解析： 《民法典》规定，在中介合同里，如果中介人促成合同成立，委托人应按约定支付报酬。也就是说，当房屋买卖合同通过中介促成成立，委托人不能要求退还已支付的中介费。但要是中介未促成合同成立，或者存在故意隐瞒重要事实、提供虚假情况等损害委托人利益的行为，委托人有权拒绝支付或要求退还已付中介费。此外，若因不可归责于双方的事由致使合同无法履行，需按照中介合同约定来判断是否退还中介费。在实际生活中，遇到中介费退还纠纷时，要仔细查看中介服务的完成情况和合同具体约定。如果对中介费退还问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

1.解除购房合同败诉后有不同的应对途径。若处于一审判决上诉期，可自判决书送达之日起十五日内向上一级法院上诉，要提交上诉状和支持上诉理由的证据材料。若一审判决已生效或二审败诉，可在判决生效后六个月内，针对原判决存在认定事实错误、适用法律错误或程序严重违法等情况，向原审法院或其上一级法院申请再审，需提交再审申请书及相关证据。 2.应对措施和建议：一方面，要按生效判决内容履行相应义务，防止因未履行而被强制执行。另一方面，建议委托专业律师全面审查案件，明确上诉或再审的具体理由和证据支撑，以此维护自身合法权益。

法律分析： （1）买卖已取得产权证书的房屋时，通常需要提供房产证。房产证是房屋产权的合法证明文件，能有效证明卖方对房屋的所有权，防止出现无权处分的情况，保障交易双方的合法权益。 （2）若交易的是期房，由于房屋尚未建成且未办理房产证，签订买卖合同无需提供房产证。但合同中需明确房屋的具体位置、建筑面积、交付时间、产权登记办理的期限及违约责任等内容，确保交易事项清晰明确。 （3）对于农村宅基地上的房屋等特殊类型房屋，即使没有房产证，也可签订买卖合同，但需符合相关规定和当地交易习惯。例如，宅基地房屋的买卖需符合本集体经济组织成员的身份要求，否则合同效力可能存在争议。 提醒： 签订房屋买卖合同时，应根据房屋类型确认是否需要房产证；若无房产证，需在合同中细化关键条款；涉及特殊房屋交易时，建议咨询专业人士核实是否符合规定，避免后续纠纷。

除非租房合同有明确的约定，由承租方维修，否则一般是由房东负责维护维修的

法律分析： （1）债权人胜诉后申请强制执行，法院会全面查询欠款人的可执行财产，包括存款、动产、不动产等。若除房屋外的其他财产不足以清偿三十万债务，价值六十万的房屋会被纳入执行财产范围。 （2）法院执行房产需遵循保障被执行人基本生活的原则。若该房屋是欠款人及其所扶养家属维持生活必需的居住用房，且面积、价值符合当地普通家庭基本居住标准，法院一般不会拍卖该房屋。 （3）若房屋面积过大或价值远超当地基本居住需求，法院可依法拍卖该房屋。拍卖所得款项优先清偿三十万债务及执行费用，剩余部分返还欠款人，同时保留一定金额保障其基本居住权益。 提醒： 欠款人应主动与债权人协商还款方案避免房产被拍卖；若房产被执行，可向法院提交房屋为生活必需居住用房的证明，请求保留基本居住费用。

（一）双方协商一致解除租赁合同。当租赁双方就提前终止租赁合同达成共识时，承租人可合法退房且无需支付违约金。 （二）若出租人存在根本违约行为，致使合同目的无法达成，承租人有权解除合同且无需担责。比如出租人未按约定交付房屋、交付房屋不符合用途、房屋危及承租人安全健康（即便订立合同时承租人知晓）、租赁物被司法或行政机关查封扣押无法使用、租赁物权属有争议无法使用等情况。 （三）租赁合同中明确约定承租人可无责解除合同的情形，承租人也能依约合法退房。 同时，承租人要保证自身无违约行为，解除合同的程序需符合法律规定和合同约定，像提前通知出租人。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。