公积金常见问题解答：组合贷款如何委托提取

1.微信房产买卖合同在满足法定条件时是有效的。依据相关法律规定，当事人订立合同有多种形式，以电子数据交换等能有形展现所载内容且可随时调取查用的电子数据被视为书面形式。若微信聊天记录清晰包含房屋标的、价款、付款方式、交付时间等主要条款，同时双方具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定以及不违背公序良俗，合同就会成立并生效。不过，房产所有权变动需办理过户登记，这是物权变动的要件，并非合同生效要件。 2.为降低交易风险，可采取以下措施：一是签订书面纸质合同并办理网签备案等手续；二是妥善保存微信聊天记录、转账凭证等电子证据，以便在发生纠纷时用于举证。

1.无权出租所获租金理应归所有权人。所有权人依法对自己的不动产或动产享有占有、使用、收益和处分权利。无权出租他人财产，出租人收取的租金构成不当得利，所有权人有权要求返还租金收益。 2.解决措施和建议： -所有权人发现无权出租情况，可直接要求无权出租人返还租金。若对方拒绝，可通过协商或法律途径解决。 -所有权人可收集无权出租的证据，如租赁合同、租金支付凭证等，以便主张损失赔偿责任。 -承租人若因无权出租遭受损失，应及时收集自身损失的证据，向无权出租人主张赔偿。

1.业主起诉商铺要按规范步骤进行，以确保诉讼顺利开展。确定案由和管辖法院是基础，准备立案材料是关键，提交材料等待法院受理，缴费立案后参加庭审。同时，要注意诉讼请求和事实理由的规范，以及被告主体的确定。 2.具体操作步骤： -确定案由及管辖法院：租赁合同纠纷由被告住所地或合同履行地法院管辖；涉及不动产相关纠纷由不动产所在地法院管辖。 -准备立案材料：准备起诉状，要写明原被告身份信息、具体诉讼请求、事实与理由；准备证据材料，如合同、付款凭证、侵权事实证明等。 -提交立案材料：可通过线上诉讼服务平台或线下立案庭向法院提交。 -等待法院处理：法院审查后决定是否受理，受理后通知缴纳诉讼费，缴费完成即立案。 -参加庭审：等待法院送达开庭传票，按时参加庭审。 3.相关注意事项： -诉讼请求需具体明确，事实理由需有证据支撑，依据相关法律规定主张权利。 -若被告为个体工商户，应列其经营者为被告，有字号的注明字号。

1.出卖人迟延交付房屋，买受人有解除合同和要求赔偿损失的权利。若经买受人催告，出卖人在合理期限内仍未履行交付房屋义务，买受人可解除合同。买受人应先书面催告出卖人在合理期限（一般参照三个月）内交付房屋，催告期满仍未交付，买受人可书面通知解除合同即退房。 2.合同解除后，买受人能要求出卖人返还已付购房款及利息，若合同约定了违约金，出卖人需按约定支付；合同未约定违约金，买受人可参照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准主张损失赔偿。即便买受人不解除合同，也可就延期交房损失向出卖人主张赔偿。 3.解决措施与建议： -买受人要及时保留书面催告和通知的证据，如通过邮政快递等方式，并留存底单和查询投递记录。 -对于损失赔偿，买受人应收集同地段同类房屋租金标准等相关证据，以便合理主张赔偿。 -买卖双方在合同签订时，应明确约定违约金条款，避免后续纠纷。

1.小产权房因无合法产权证明，买卖交易不受法律保护。若卖方拒不退款，可通过收集证据、协商、诉讼及强制执行等措施维权。 2.具体措施和建议： -收集付款凭证、交易协议等相关证据，为后续维权做准备。 -尝试与卖方协商退款事宜。 -若协商不成，向人民法院提起诉讼，主张小产权房买卖合同无效，要求卖方返还购房款。 -法院判决生效后，若卖方不履行退款义务，向法院申请强制执行。 -鉴于小产权房交易法律风险大，今后应避免此类交易以维护自身合法权益。

法律分析： （1）购房合同中若约定了延期交房时的退房时间，买受人可直接按照合同约定的内容执行退房相关事宜。 （2）购房合同未约定延期交房退房时间的，买受人应先以书面形式催告出卖人在合理期限内交付房屋。经催告后，出卖人在三个月的合理期限内仍未履行交房义务的，买受人有权解除购房合同。 （3）若买受人未对出卖人进行书面催告，解除权需在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，买受人将无法通过解除合同的方式要求退房及赔偿。 提醒： 购房者应仔细核对购房合同中关于延期交房的条款，及时以书面形式催告开发商交房，并注意在解除权行使期限内主张权利，避免因超过期限导致权利丧失。若遇到复杂情况，建议咨询专业法律人士获取针对性帮助。

（一）帮他人签订租房合同前，应确保取得对方的书面授权委托书。委托书需明确委托事项、授权范围，比如代签合同的具体内容、租赁期限、租金金额等权限，避免因授权不明产生纠纷。 （二）受托人需严格按照授权委托书的内容行事。若超越授权范围签订合同，事后未获得委托人追认的，该部分超出权限的内容对委托人不发生效力，相关责任由受托人自行承担。 （三）若无书面授权委托擅自代签，属于无权代理行为。此时若被代理人追认该合同，合同对其有效；若被代理人拒绝追认，合同对其不发生效力，善意的出租方有权要求代签人履行合同义务或赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 1.第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 2.第一百七十一条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 3.第一百七十一条第三款：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。

结论： 卖高价商品的行为性质要依具体情况判断，可能是合法经营行为，也可能构成行政违法、民事欺诈或违反反垄断法。 法律解析： 在市场经济中，若商家依据市场供求自主定价，交易公平自愿且无欺诈胁迫，这属于合法民事经营行为，受法律保护。但如果商家捏造散布涨价信息哄抬价格，违反了价格法，会被市场监督管理部门依法行政处罚。若商家通过虚假宣传虚构商品价值让消费者购买高价商品，构成民事欺诈，消费者可依据消费者权益保护法主张惩罚性赔偿。要是商家利用市场支配地位实施垄断高价，就违反了反垄断法，要承担相应法律责任。如果在生活中遇到卖高价商品的情况，不确定其行为性质，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）无权出租的认定。无权出租是指无处分权的主体出租他人财产的行为，处分权包括财产所有权人授权的出租权或依法取得的出租资格，缺乏上述权利却实施出租行为即构成无权出租。 （2）租赁合同的效力判定。无权出租订立的租赁合同，若后续获得财产权利人的追认，或无处分权主体在合同订立后取得该财产的处分权，则租赁合同有效，双方需按合同约定履行义务。若未获得权利人追认，且无处分权主体始终未取得处分权，则租赁合同无效。 （3）合同无效的处理规则。租赁合同无效时，承租人需向财产权利人返还租赁物，不得继续占有使用。对于合同无效造成的损失，若一方存在过错，过错方需赔偿对方因此遭受的损失；若双方均有过错，则各自承担与自身过错程度相应的责任。 （4）善意承租人的权益保护。若承租人在订立合同时不知道出租人无出租权，且已支付合理租金并实际占有租赁物，属于善意承租人。此时，即使合同无效，善意承租人仍可向无权出租人主张违约责任，要求赔偿损失。若因无权出租导致承租人无法正常使用租赁物，承租人有权要求减少租金或不支付租金。 提醒： 承租人租赁财产前应核实出租人是否具备出租资格，如查看产权证明或授权文件；发现无权出租情形时，需保留租金支付记录、占有证明等证据，以便维护自身权益。

1.提前退租违约金数额确定需分情况处理。若租赁合同有明确约定，应按约定执行，但当约定违约金过分高于损失时，承租人可请求法院或仲裁机构适当减少；若约定违约金低于实际损失，出租人可请求增加。若合同未约定违约金，出租人可要求承租人赔偿提前退租造成的实际损失，不过需举证证明损失具体数额。若因出租人根本违约导致承租人提前退租，承租人无需承担违约金。 2.解决措施和建议： -签订租赁合同时，双方应明确约定合理的违约金标准，避免后续产生争议。 -当出现违约金过高或过低情况时，主张调整的一方应及时收集相关证据，向法院或仲裁机构提出申请。 -出租人在承租人提前退租造成损失时，要注意保留好证明损失数额的证据，如房屋空置时间、重新招租费用等相关凭证。

1.售后返租中分割产权处理关键在于合法性审查与合同履行。确认产权分割是否符合规划要求和不动产登记规定是首要任务。 2.若开发商未经规划部门批准或登记部门认可，擅自将整体物业分割成无法独立使用的小单元出售，这种分割行为可能无效。购房者无法取得合法产权证书时，可主张合同无效并要求赔偿损失。 3.若分割经过合法审批且能办理独立产权登记，购房者应按约定办理产权变更手续，取得分割后的不动产权属证书。 4.对于售后返租协议，在分割合法的情况下，其效力依据相关法律判断，双方需按约定履行租赁权利义务。若开发商违约，购房者可通过诉讼主张违约责任。 5.建议购房者核实分割方案的规划许可及登记可行性，避免购买无法合法登记的分割产权。

法律分析： （1）收集完备证据是起诉退房并拿到房款的前提。需准备购房合同、付款凭证、开发商违约的相关材料等，这些证据能证明退房诉求的合法性与合理性，直接提升胜诉几率，而胜诉是后续收回房款的必要条件。 （2）起诉阶段可向法院申请财产保全。通过对开发商的相应财产进行查封、冻结，能有效防止其在诉讼期间转移资产，确保胜诉后有可供执行的财产，为房款收回提供保障。 （3）胜诉后若开发商未履行支付义务，应及时向法院申请强制执行。法院有权查询、冻结、划拨开发商的银行存款，或拍卖、变卖其名下其他资产用于支付房款。同时需持续关注开发商的财务状况和资产动向，发现新的财产线索要及时告知法院，助力执行程序推进。 提醒： 申请财产保全时需按法院要求提供担保，且不同案件的具体操作细节可能存在差异，建议在采取行动前咨询专业法律人士获取针对性建议。