承租人是否必然拥有优先购买权

结论： 夫妻离婚时房子过户不算二手房交易。 法律解析： 二手房交易是已取得房屋所有权的主体将房屋再次上市交易，存在买卖双方的市场交易行为。而夫妻离婚房子过户是基于离婚协议或法院判决对夫妻共同财产进行分割，不涉及房屋买卖的市场交易环节，只是对夫妻财产权属的变更。同时，其所需材料和流程与二手房交易不同，在税费方面，离婚析产过户一般免征契税等交易税费。所以，夫妻离婚时房子过户不属于二手房交易。如果对夫妻离婚房产过户或二手房交易等相关法律问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和帮助。

法律分析： （1）在仲裁的房屋买卖纠纷里，违约金计算有约定和法定两种情形。当合同明确约定了违约金计算方式，通常按此约定处理。不过，如果约定的违约金过分高于或低于造成的损失，当事人有权请求仲裁机构对其进行适当调整。 （2）判断违约金是否过分，要以实际损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依据公平和诚实信用原则来衡量。 （3）若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方的损失。损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，涵盖合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。 提醒： 房屋买卖中违约金计算较复杂，不同案情处理方式有别，建议咨询专业人士进一步分析。

结论： 收定金后不想卖房被买方起诉，卖方应积极应对，可能需双倍返还定金，也可能被判决继续履行合同。 法律解析： 依据法律规定，收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。若买方起诉要求继续履行合同，且合同具备履行条件，法院也可能支持该诉求。卖方遇到这种情况，首先要收集合同、沟通记录等相关证据来证明交易情况。若想保留房屋，可与买方协商，主动提出双倍返还定金以争取和解。若协商不成则需应诉，并向法院说明自身情况和无法卖房的合理理由。不过，要是买方坚持继续履行合同且合同能履行，法院大概率会判决继续履行。在房产交易中遇到此类复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以获取更准确有效的法律建议和解决方案。

1.房东违约且未约定赔偿金时，租客有权要求其赔偿实际损失，实际损失涵盖直接损失与间接损失，直接损失如额外支出费用，间接损失如预期收益减少。 2.租客要收集证明损失的证据，像搬家费用票据、租金差价证明等。 3.租客可先与房东协商赔偿，和平解决纠纷。 4.若协商无果，租客可向法院起诉，请求法院根据实际损失判决房东赔偿。法院会依公平合理原则，结合证据确定赔偿数额。 建议租客在租房时签订详细合同，明确违约赔偿条款。遇到纠纷及时收集证据，理性维权。

（一）若自行出租房屋，租金归所有权人，因所有权人有对房屋的收益权，出租获租金是行使收益权。 （二）若委托他人代管出租，无特别约定时，租金归所有权人，代管人按委托合同获报酬。 （三）若房屋已抵押，抵押期间租金归抵押人，不过抵押人转让抵押物要通知抵押权人并告知受让人抵押情况；抵押物被法院依法扣押后，自扣押日起抵押权人有权收取租金等法定孳息。 法律依据： 《民法典》第四百一十二条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

法律分析： （1）沟通协商是解决欠租问题的第一步，保留沟通凭证有助于后续维权，若租客配合支付欠款，能以和平方式解决纠纷。 （2）协商不成发催款函具有正式性和威慑力，明确告知租客后果，给其最后期限还款，也为后续法律行动做铺垫。 （3）收集证据起诉是较为强硬的手段，证据充分能增加胜诉几率，法院判决可让房东的诉求得到法律支持。 （4）胜诉后申请强制执行，可通过法院强制手段如冻结账户、拍卖财产等实现债权，保障房东合法权益。 提醒： 在整个过程中要注意证据的完整性和合法性，不同案件情况有别，建议咨询以进一步分析。

合同期满租户拒不搬走，房东应先书面催告，再通过法律途径维护权益。 1.书面催告房东应书面告知租户租赁合同已终止，要求其在合理期限内搬离并返还房屋，同时保留好催告凭证。这能以正式方式让租户知晓自身义务，也为后续维权留证据。 2.法律诉讼若租户在催告期限内不搬走，房东可向法院起诉，要求租户腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费，费用参照原租金标准。 3.申请强制执行获得胜诉判决后，若租户仍不履行，房东可向法院申请强制执行，由法院强制其搬离。 4.要求赔偿损失若租户拒不搬离给房东造成其他损失，房东可要求其赔偿。

（一）鉴于付定金签合同后反悔需担责，不要轻易反悔。若有合理理由反悔，要及时与卖方沟通协商，尝试证明存在不可抗力、重大误解等合理情形，争取退还部分或全部定金。 （二）协商过程中保持良好态度，提供相关证据支撑自己的主张，增加协商成功的概率。 （三）如果协商不成，卖方要追究责任，买方应积极应对，避免损失进一步扩大。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

1.房地产交房延期违约金数额确定，先看合同约定，有明确约定的按合同执行，这体现了合同自治原则，保障了当事人意思表示的实现。 2.若合同无约定或约定不明，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，此规定为无约定情况提供了公平合理的计算依据。 3.当违约金过高或过低时，当事人可请求法院或仲裁机构调整。违约金过分高于损失可请求适当减少，低于损失可请求增加，以确保违约金与实际损失相匹配。 解决措施和建议：购房者在签订购房合同时应明确约定延期交房违约金的计算方式和数额，保障自身权益。遇到违约金纠纷，及时收集相关证据，通过合法途径维护权益。

1.房产侵权起诉适用三年一般诉讼时效，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。若权利受损超二十年，法院一般不予保护，特殊情况可依申请延长。 2.诉讼时效内，权利人提出履行请求、义务人同意履行、权利人起诉或仲裁等会导致时效中断，中断后时效重新计算。 3.发现房产被侵权，要及时收集证据，在诉讼时效内主张权利，以此维护自身合法权益。建议权利人增强法律意识，定期关注房产状况，察觉侵权迹象及时咨询专业人士，做好证据的收集与保存工作。

1.房屋交易中卖方死亡可分情况处理。若卖方有继承人，继承人要配合完成交易，先办继承取得房屋所有权，再与买方继续履行合同。若继承人拒绝，买方有权追究违约责任。 2.若卖方无继承人或继承人放弃继承，房屋可能被收归国有或集体所有。此时，已支付部分款项的买方，可向相关部门主张债权。合同已部分履行的，可请求从房屋处置款项中受偿。 3.建议买方及时收集合同、付款凭证等相关证据，当自身权益无法保障时，可通过诉讼途径维护合法权益。

1.房东违约终止合同，赔偿费用的确要依据具体情况来判断。如果合同有违约金条款，就按照约定金额赔偿。当约定违约金低于实际损失，租客可请求增加；若过分高于损失，房东可请求适当减少。若合同没约定违约金，则需赔偿租客实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失。 2.解决措施与建议： -签订租赁合同时，双方应明确约定违约金条款及金额，避免后续纠纷。 -租客遇到房东违约，要及时收集因违约产生损失的证据，如搬家费用票据等。 -若双方对赔偿金额有争议，可先协商解决；协商不成，可通过法院或仲裁机构处理。