广州二手房交易流程及注意事项

（一）若房产证为共同共有且有书面约定份额，按约定确定各共有人份额。 （二）若无书面约定，可考虑各共有人对房屋的贡献大小，如购房款出资比例、装修维护投入等确定份额。 （三）若各方出资比例明确，可参考出资比例确定份额。 （四）尽量通过协商明确份额，协商不成可通过诉讼，由法院根据具体情况判定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百零九条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

（一）若发现他人以已注销房产证主张权利，相关权益人可要求其停止该行为，若对方不停止，可向法院起诉，请求法院确认其主张无效。 （二）对于房屋交易等涉及产权的活动，交易双方应仔细核实房产证状态，可前往不动产登记机构查询，避免基于已注销房产证进行交易。 （三）若因房产证被错误注销导致权益受损，可向不动产登记机构提出异议并申请更正登记。 依据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

法律分析： （1）当次承租人遭受损失时，责任承担主体需依据不同情况确定。若因转租人存在过错，像未依约提供租赁物，此时转租人要对次承租人的损失进行赔偿。 （2）若损失源于出租人，比如出租人提前收回房屋，次承租人有权要求转租人承担违约责任，而转租人在承担责任后可向出租人进行追偿。 （3）若是因不可抗力等不可归责于双方的因素导致损失，一般由双方各自承担相应损失。 （4）若合同有特别约定，那么就按照合同约定来确定责任承担。 提醒： 在租赁关系中，各方应仔细审查合同条款，明确责任承担方式。若遇到损失纠纷，建议及时咨询以确定责任主体。

1.长期租赁合同满足条件可对抗执行。根据规定，租赁期内租赁物所有权变动，不影响合同效力，也就是“买卖不破租赁”。 2.对抗执行需两个条件：合同合法有效，双方自愿且不违法；在法院查封前签书面合同并占有使用租赁物。 3.满足条件，即便租赁物被执行拍卖，新所有权人受原合同约束，承租人可继续使用。不满足，租赁权无法对抗执行，可能不能继续用租赁物。

法律分析： （1）房产归属认定是关键。夫妻共同财产在离婚时可由双方协商分割，这体现了意思自治原则，保障了双方对财产处置的自主权利。 （2）办理房产证流程严谨。若房屋归一方，双方共同携带必要材料到不动产登记中心办理产权变更登记，确保产权合法转移。 （3）特殊情况有对应处理方式。如房屋过户给第三方或其他处置，也需按规定准备材料办理产权转移手续。 （4）税费缴纳依政策而定。办理过程中涉及的契税等税费，因各地政策不同而有差异，需提前了解当地规定。 提醒： 办理产权变更登记时需确保材料真实有效，各地政策不同可能影响办理流程和税费，建议咨询了解具体情况。

未成年人可以成为房子的产权人，法律并未限定房屋所有权人的年龄，未成年人能够作为房屋产权人登记在不动产登记簿上。 1.未成年人作为产权人时，通常由其法定代理人代理实施民事法律行为，完成房屋的购买、登记等相关手续。 2.在处分该房屋时，法定代理人需遵循为被监护人利益的原则，不得随意处置房产。 3.若法定代理人非为未成年人利益而处分房产，可能会面临法律风险，相关行为可能会被认定无效，需承担相应法律后果。 需要注意的是，未成年人成为产权人后，其房产权益受法律严格保护，法定代理人的行为必须以保障未成年人利益为前提，避免因不当处置引发纠纷。

房屋租赁合同具备法律效力需满足主体适格、意思表示真实、内容合法合规、形式符合要求等条件，若存在恶意串通损害他人利益等情形则会无效。 当事人应具备相应民事行为能力，出租人需拥有房屋处分权，承租人能独立承担民事责任，这是合同有效的主体前提。 双方需基于真实意愿达成租赁协议，不存在欺诈胁迫等违背真实意思的情形，确保意思表示的真实性。 合同内容需合法合规，不违反法律法规强制性规定及公序良俗，租赁用途要合法，租金等条款需公平合理。 合同形式需符合要求，虽未采用书面形式，但一方履行主要义务且对方接受的，合同依然成立。 若合同存在恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，则不具备法律效力。

房屋在保修期内出现楼顶漏水，由建设单位对屋面防水等质量问题承担维修及相应赔偿责任。 超过保修期后，楼顶属于业主共有区域，维修费用可通过申请住宅专项维修资金解决。 若未交存住宅专项维修资金或余额不足，依据建筑物区分所有权规则，维修费用由该楼栋全体业主共同分担。 若因个别业主不当使用、破坏楼顶防水层等行为引发漏水，相关修复及赔偿责任由该业主自行承担。

合同无效后，租金处理需以相互返还为基本原则，同时结合租赁物实际使用情况与双方过错程度综合确定责任分配。 遵循相互返还原则。若承租人已向出租人支付租金，出租人应当返还该部分租金；若租金体现为对租赁物的实际使用，则承租人需向出租人返还租赁物。 根据租赁物实际使用情况支付占有使用费。若承租人实际使用了租赁物，即便合同无效，也应当向出租人支付房屋占有使用费，该费用的计算标准可参照原合同约定的租金金额。 依据双方过错程度承担相应责任。若因出租人的过错导致合同无效，例如未取得建设工程规划许可证等情形，出租人需赔偿承租人因合同无效遭受的损失，如装修损失等；若承租人明知租赁物存在问题仍承租，自身存在过错，则需自行承担部分损失。

1.若租客退租未交清租金，房东先与租客沟通，要求其付清欠款，同时保留聊天记录等证据。 2.若沟通没用，房东可根据租赁合同追究租客违约责任。 3.若合同明确了租金支付方式、时间和逾期责任，房东可要求租客付违约金。 4.若租客仍不支付，房东收集合同、欠租证据等起诉，请求法院判决租客支付租金和违约金。 5.法院判决生效后租客不履行，房东可申请强制执行。

房屋租赁违约金的数额确定首先以合同约定为准。若合同中有明确且不违反法律规定的违约金条款，违约方需按约定支付违约金；若合同未约定，则应根据违约造成的实际损失计算赔偿额，该赔偿额需涵盖直接损失及合同履行后的预期利益，但不得超过违约方订立合同时可预见的损失范围。此外，约定违约金低于实际损失时可请求增加，高于实际损失百分之三十时可请求适当减少。 1.签订租赁合同时，需明确约定违约金的数额或计算方式，确保条款合法合理。例如可约定按月租金的一定比例作为违约金，避免后续因违约金问题产生争议。 2.若合同未约定违约金，受损方应及时收集损失相关证据，包括租金损失、维修费用、另行找房的额外支出等，以便在主张赔偿时提供有效依据。 3.当约定违约金与实际损失不符时，可向法院或仲裁机构申请调整。主张增加违约金需提交实际损失大于约定金额的证据，主张减少则需证明违约金超出实际损失的百分之三十。

（一）查看租赁合同约定。若合同中有关于承租到期后占用费的计算方式，按照合同约定进行计算。 （二）无约定则参照租金标准。若合同未约定，一般参照租金标准来计算占用费。 （三）参考市场同类房屋租金价格。以市场上同地段类似房屋的租金为参考依据确定占用费。 （四）考虑特殊因素。结合房屋实际使用情况、当地经济水平波动、承租人对房屋的额外改善等因素，合理确定占用费数额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。承租人到期后继续占用房屋，应支付合理的占用费以补偿出租人的损失。