你好关于商品房销售签订的认购书有何效力

判断个人名下是否拥有合法房产，不能仅以是否持有房产证作为唯一标准，核心在于该房屋是否通过合法途径取得，且在不动产登记系统中有有效的备案或登记记录。 1.合法交易已备案未领证的情况：购买新房时若已完成网签备案，即便尚未领取房产证，只要不动产登记系统中能查询到相关备案信息，即属于名下有合法房产。 2.非法建设或无审批手续的情况：房屋若未经过合法的建设审批流程，无法进行不动产登记，即便实际居住使用，也不能认定为名下有合法房产。 3.自建房屋无产权证明的情况：自建房屋若未办理产权登记，且缺乏其他有效证明材料佐证产权归属，通常不视为名下有合法房产。 若需准确判断名下是否有合法房产，可采取以下措施： 1.携带个人有效身份证件前往当地不动产登记中心窗口咨询，工作人员会依据系统内的信息提供准确查询结果。 2.通过当地不动产登记中心的官方线上服务平台查询，按照页面提示输入个人信息即可获取名下房产登记情况。 3.若对查询结果存在异议，可向不动产登记中心提交复核申请，并提供相关交易或备案证明材料，以便进一步核实确认。

法律分析： （1）当法院对房地产案件不立案时，要求其出具书面裁定或决定是关键一步，它能让当事人清晰知晓不立案的具体原因。例如，若因材料不齐未立案，当事人就可依据裁定或决定按要求补充房屋产权证明、合同等相关材料。 （2）若当事人认为法院不立案理由不成立，向上一级人民法院上诉是可行途径。上一级法院会对上诉进行审查，若原审法院存在不当不予立案情况，会指令其立案受理。 （3）向人民检察院提出申诉也是一种办法。检察院有权对法院立案活动进行法律监督，若发现法院不立案违反法律规定，会要求其说明理由，理由不成立的，会通知法院立案。 提醒： 处理法院不立案问题时，要及时按要求补充材料。不同案件情况不同，若遇到复杂问题，建议咨询专业法律人士。

离婚后通过析产方式将房产证从两人名字变更为一人名字，不征收契税。这属于房产共有权的变动，根据相关规定，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税，无需缴纳这项主要费用。 办理过程中会产生少量其他费用。比如需缴纳登记费，用于不动产登记机构办理产权变更登记手续；还有工本费等小额费用。若涉及委托他人办理，可能会产生公证费，具体金额根据当地标准和代办情况确定。 办理时需准备相关材料并按流程操作。双方应携带身份证、离婚证、离婚协议或生效法律文书等材料，共同前往不动产登记机构申请办理产权变更手续，按照机构指引完成后续步骤即可。

房屋买卖合同的过户对象通常是买方，卖方有义务协助买方办理房屋产权过户登记手续，将房屋所有权转移至买方名下。完成过户登记是买方取得房屋合法所有权的必要条件，能有效保障其权益。 1.从法律层面看，不动产物权的设立变更转让和消灭需依法登记才发生效力。只有完成过户登记，买方才能真正获得房屋的所有权，避免后续因产权归属问题产生纠纷。 2.过户办理时，买卖双方需共同前往不动产登记机构，提交相关材料。这些材料通常包括房屋买卖合同身份证明不动产权属证书等，双方需按照不动产登记机构的规定流程完成手续办理。 3.为保障交易顺利，买方应注意确认卖方是否具备协助过户的条件，督促卖方及时配合提交材料；卖方则需主动履行协助义务，确保提供的材料真实有效，配合完成各项登记步骤，避免因一方拖延或材料问题导致过户受阻。

（一）查看购房合同约定。若合同明确规定开发商未按时交房达到一定期限时购房者有权解除合同，当满足该期限条件时，购房者可依据合同约定退房。 （二）若合同无相关约定，经催告后开发商仍未履行的可退房。开发商迟延交付房屋，购房者可先催告其交房，经催告后在三个月内仍未交房的，购房者可解除合同退房。 （三）未达到约定或法定解除条件的不能直接退房。若开发商逾期交房时间未达到合同约定的期限，也未经过催告后三个月的合理期限，购房者不能直接要求退房，但可要求开发商承担违约责任，如支付违约金等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。

（一）若开发商未达到交房条件，如未取得工程竣工验收合格证明等法定文件，业主有权拒绝收房。开发商需承担逾期交房的违约责任，包括支付违约金等。 （二）若房屋已符合交付标准，业主无正当理由长期不收房，自开发商按合同约定方式通知交房之日起，视为房屋已交付。 （三）视为交付后，物业费等相关费用由业主承担，房屋毁损、灭失的风险也转移至业主。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。 第六百零四条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

（一）先查明房产证无法办理的具体原因，可向开发商或当地不动产登记机构咨询，常见原因包括开发商未完成房屋初始登记、存在违规建设情况、未缴纳相关税费等。 （二）若因开发商原因导致无法办证，查看购房合同中关于房产证办理的约定。若开发商逾期未办，属于违约行为，可依据合同要求其承担违约责任，比如支付违约金。若合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方式，可参照相关标准确定损失。 （三）若与开发商协商无果，收集购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，向人民法院提起诉讼，要求开发商履行办理房产证的义务，并承担相应违约责任。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

结论：父母将房产赠予子女时需缴纳契税印花税等费用，受赠人日后转让该房产若不满足满五唯一条件，需按房产转让所得的20%缴纳个人所得税。 法律解析：父母赠予子女房产的过程中，需缴纳的费用包括契税印花税公证费和房地产权转移登记费。其中契税按房产评估价的3%缴纳，印花税由赠予双方各自按0.05%缴纳，公证费通常按房产评估价的2%收取但并非所有地区强制要求，房地产权转移登记费为固定行政收费。办理赠予手续时，应先对房产进行评估明确各项费用，再准备材料到当地不动产登记机构办理过户。若受赠人后续转让该房产，需缴纳个人所得税，满足满五唯一条件可免征，否则按转让所得的20%计征。由于不同地区的政策可能存在差异，建议办理前详细了解当地具体要求，若有疑问可向专业法律人士咨询。

目前公摊面积没有统一的国家标准文件。不过《房产测量规范》对其计算方式有规定。公摊面积计算较复杂，涉及整栋建筑物的公用建筑面积等。若因公摊面积产生纠纷，可先查看购房合同约定，若合同约定不明或有争议，可收集证据通过诉讼解决，让法院依据事实和法律划分责任。

没有房本的房子处理需结合具体原因采取对应措施，关键是先明确无法取得房本的根源，再通过合法途径维护自身权益。 1.若因开发商原因未办理房本，可依据购房合同中的约定追究其违约责任，要求其协助完成房本办理手续。若合同未明确约定相关责任或损失难以确定，可参照逾期贷款利息的标准主张赔偿。 2.若房子属于小产权房等不符合法律规定的建筑，因其违反法律法规的强制性规定，相关交易不受法律保护，通常无法取得合法房本。这类房子不能进行合法的买卖、抵押等行为，建议不要购买。若已购买，可与卖方协商退款，协商不成的可通过诉讼途径解决争议。 3.若房子因自身手续不全导致未取得房本，可尝试补齐所需的各项手续，满足办理房本的法定条件后，再申请办理房本。

租的房子被强制执行，应对方式因情形而异。 若房子在租赁前已抵押或查封，租赁关系无法对抗这些效力，租客不能要求继续住，可找房东担责，让其退剩余租金、押金并赔偿损失。 若租赁在前执行在后，依据“买卖不破租赁”，租客可住到租期结束。若房屋被拍卖，新产权人要继续履行合同。 遇到这种事，租客要及时和法院、房东沟通，必要时咨询律师维权。

转让有房贷房屋的合同通常具有法律效力，但合同有效并不意味着一定能完成房屋过户登记。 当事人基于真实意思表示签订的合同，只要不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即有效。有房贷的房屋虽处于抵押状态，但抵押状态不影响合同本身的效力，抵押期间抵押人有权转让抵押财产。 转让有房贷的房屋时，需通知抵押权人。若抵押权人认为房屋转让可能损害自身权益，可要求转让方提前清偿债务或提存转让价款。 若转让方未按规定通知抵押权人或未满足抵押权人要求，可能导致房屋无法完成过户登记。此时，受让方可依据有效合同追究转让方的违约责任，维护自身合法权益。