咨询下对于买房子二次抵押他项权证怎样办理

结论： 夫妻婚内签订的房产证协议通常有效，但涉及房产所有权转移时，未办过户不发生物权变动效力。 法律解析： 依据相关法律，男女可对婚姻关系存续期间及婚前财产归属进行约定，此约定对双方有法律约束力。只要婚内签订的房产证协议是双方真实意思表示，内容合法且不违背公序良俗，不存在欺诈、胁迫等情况，即便未办理产权变更登记，协议本身也是有效的。然而，若协议涉及房产所有权转移，仅签订协议而未办理过户登记，在法律上房产所有权并未转移。若一方反悔，另一方只能依据协议主张违约责任。如果您在婚内房产协议方面有任何疑问，欢迎向我或专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

结论： 房主不在时可以签租房合同，授权代签合同有效，无授权代签属效力待定，租客应确认代签人授权情况。 法律解析： 根据民法典规定，若房主授权他人代签租房合同，受托人持授权委托书与租客签订的合同是有效的，相应权利义务由房主承担。若没有授权委托，代签的合同效力待定，需房主事后追认才有效；若房主不追认，合同无效，代签人可能要承担缔约过失责任。若租客明知代签人无代理权仍签合同，自身有过错，需分担相应损失。因此，为保障自身权益，签合同时务必确认代签人有无合法授权，比如查看授权委托书等相关文件。如果在租房合同代签方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议。

1.房地产交易违约赔偿需根据具体情况确定。合同有约定时按约定执行，违约金通常不超造成损失的30%，过高或过低可请求法院或仲裁机构调整。合同未约定时，违约赔偿应与违约造成的损失相当，涵盖合同履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。 2.解决措施与建议： -交易双方签订合同时应明确违约赔偿条款，合理约定违约金数额，避免后续纠纷。 -若认为违约金过高或过低，及时收集相关损失证据，向法院或仲裁机构请求调整。 -交易中严格遵守合同约定，避免违约行为，若违约应积极承担赔偿责任，减少对方损失。

1.法院处理房产纠纷有明确流程。先起诉，原告向有管辖权法院交起诉状与证据，法院7日内决定是否立案。立案后进入审理前准备，法院向被告送达副本，被告答辩，同时确定合议庭、组织交换证据。 2.随后开庭审理，含法庭调查、辩论和当事人最后陈述。法庭调查审查事实与证据，辩论时双方围绕焦点发表意见。 3.之后判决，合议庭评议后出结果。简易程序3个月内审结，普通程序一般6个月。若不服一审判决，15日内可上诉进入二审，二审判决为终审。 建议当事人起诉前准备充分证据，按规定时间答辩和上诉。庭审中围绕争议焦点清晰表达观点，以保障自身权益。

1.借名买房的法律责任，要依据借名合同效力和实际情况来定。要是借名合同为规避限购限贷等政策，违反法律强制性规定而无效，那么双方得按过错担责。出名人要返还借名人已付的购房款和利息，房屋增值或贬值损失，双方按过错比例分担。 2.若借名合同合法有效，借名人能按合同要求出名人协助办理房屋过户登记。但要是出名人私自处分房屋，借名人拿不到房屋所有权，只能要求出名人赔偿损失。 3.因为房屋登记在出名人名下，若出名人对外有债务，房屋可能被法院强制执行。借名人可提执行异议，不过异议能否成立，要结合证据判断。 4.借名行为产生的税费等相关费用，双方都要承担，具体按合同约定或实际情况分担。

结论： 父亲出钱买房写儿子名，婚前出资购房属儿子婚前个人财产；婚后出资购房有约定按约定，无约定或约定不明一般属夫妻共同财产，父亲明确只赠与儿子一方则属儿子个人财产，建议保留出资凭证并可签订书面协议。 法律解析： 根据相关法律规定，在儿子结婚前，父亲出资购房并登记在儿子名下，这种行为视为父亲对儿子的赠与，所以该房产属于儿子婚前个人财产。而儿子婚后，父亲出资买房登记在儿子名下时，若有约定就按照约定来处理房产归属；要是没有约定或者约定不明确，通常会视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产；不过如果父亲明确表示只赠与儿子一方，那么房产就属于儿子的个人财产。为了避免日后可能产生的房产纠纷，保留出资凭证是很重要的，必要的时候签订书面协议明确出资性质和房屋归属，能让各方权益更加清晰。如果大家在房产出资和归属方面还有其他疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

房东违约致租客装修损失，赔偿要依具体情形判断。若租赁合同有装修及违约赔偿的约定，按约定处理是最直接的方式。 若合同无约定，情况较为复杂。经房东同意的装修，未形成附合的装饰装修物，租客可自行拆除；已形成附合的，因房东违约致合同解除，房东需赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。而未经房东同意的装修，房东有权要求租客恢复原状或赔偿损失。 解决措施和建议如下： 1.租客要保留好装修合同、付款凭证等证据，以此证明装修费用及损失。 2.双方先尝试协商赔偿事宜，争取达成一致。 3.若协商不成，租客可向法院起诉，要求房东承担赔偿责任。

1.协商一致解除：若双方协商一致解除租赁合同，费用按合同约定处理。一般要结清已产生的租金、水电费、物业费等实际费用，押金按约定退还或抵扣相关费用。 2.一方违约解除：若因一方违约导致合同解除，违约方要承担违约责任，需支付合同约定的违约金，或赔偿对方实际损失。比如，出租人因承租人提前解约有了空置期租金损失和中介费；承租人因出租人提前解约产生搬迁费和装修残值损失等。 3.法定情形解除：若因不可抗力等法定情形解除合同，双方不用承担违约责任，只需结清已发生的费用，并退还押金。 4.房屋损坏维修费用：租赁期间，若因承租人责任导致房屋损坏，维修费用可从押金中抵扣。

1.房东不肯退押金，最佳解决方式要结合实际情况选择。优先考虑协商，这高效且能避免矛盾升级。租客主动和房东沟通，依据合同说明在租赁结束且房屋无损时押金应退还，要求房东退款。 2.若协商不成，可申请第三方调解。像居委会、派出所或房地产中介协会等机构能从中斡旋，促使房东退还押金。 3.若前两种方式都不管用，租客可收集证据走法律途径。准备好租赁合同、支付凭证、房屋状况照片等，向法院提起诉讼。虽然诉讼会耗费时间和精力，但能强制房东履行义务。建议租客在租赁时仔细阅读合同条款，入住和退房时做好房屋状况记录，以便维权。

结论： 房租一年合同提前退租能否退押金，需根据合同约定、是否违约及有无合理理由确定，可先协商，协商不成可诉讼。 法律解析： 依据民法典，若租赁合同明确约定提前退租不退押金，且该约定不违法，房东有权不退还。若合同无此约定，提前退租属违约行为，房东可要求租客承担违约责任，扣除租客应承担费用后，剩余押金应退还。若房屋存在影响正常居住的重大瑕疵等合理理由，租客可主张解除合同并要求退还押金。遇到此类问题，建议先与房东友好协商，争取和平解决。若协商无法达成一致，可通过诉讼途径维护自身合法权益。若对相关法律问题仍有疑问，可向专业法律人士咨询。

1.二手房买卖违约金计算分合同有约定和无约定两种情况。有约定时，按约定方式计算，可约定具体金额或计算方法，只要不违法，违约方就按约定支付。无约定时，受损方要举证因对方违约遭受的损失，赔偿额应相当于违约造成的损失，含履行合同可获利益，但不超违约方订立合同时预见的损失。 2.解决措施与建议： -签订合同时，明确约定违约金计算方式，减少纠纷。 -无约定时，受损方及时收集证据证明损失，如房价差价、已支付费用凭证等。 -若违约金与损失差异大，可请求法院或仲裁机构调整。

房产份额转让需谨慎对待多方面要点。确认转让人合法处分权、签订书面合同、办理产权变更登记及处理税费问题都十分关键。 1.确认转让人对房产份额有合法处分权，查看产权证书、相关协议等证明文件。若为共有房产，需取得其他共有人书面同意放弃优先购买权的声明。 2.转让双方签订详细书面转让合同，明确转让份额、价格、支付方式、违约责任等条款，确保合同内容符合法律法规。 3.按规定办理产权变更登记手续，准备申请书、身份证明、转让合同等材料到不动产登记机构申请，未登记不发生物权变动效力。 4.关注转让过程中的税费问题，按规定缴纳契税、个人所得税等。