房产买卖中延迟履行能否姐能否解除合同

开发商出售物业用房需要担责。因为物业用房是用于物业管理服务的，其所有权依法属于业主，开发商无权出售。若开发商将其出售，损害了业主合法权益。业主可要求开发商返还购房款及赔偿损失。协商不成，业主可通过诉讼途径解决，让开发商承担相应法律后果，维护自身权益。

判断物业用房出售合法性，关键看其产权归属。若产权属于全体业主，出售就不合法，因为这是为物业管理服务配套的公共用房，用途特定。若产权归开发商且无不得出售限制，出售或合法。若遇到疑似不合法出售物业用房，业主可通过业主大会等向卖方交涉，要求纠正；协商不成，可收集证据起诉以维护权益。

合同到期没续签视为不定期租赁，提前半月说退租虽未达约定，但房东扣押金和佣金太多不合理。可先和房东协商，说明情况要求退还大部分押金和佣金，改密码不应影响押金退还。若协商不成，保留好租房合同、付款凭证等证据，通过法律途径维护权益。

1.借名买房时，判断房屋归谁所有，要把物权登记原则和实际权利情况结合起来看。 2.按照民法典，不动产是谁登记的就归谁。不过，如果实际出钱买房的人能证明和名义产权人有合法有效的借名买房约定，自己付了房款、实际住了房子，而且借名买房没违反法律法规，那实际出资人就是房子的真正主人。 3.要是借名买房是为了逃避限购政策或者债务等违法的事，那借名合同就是无效的。这时，实际出资人只能要回出的钱和利息，不能要房子的所有权。 4.如果登记的产权人把房子卖给了不知情的第三方，还完成了过户，那第三方就能合法拥有房子。实际出资人只能找登记的产权人赔偿损失。 5.在认定房屋权属时，要重点查看借名约定是不是真的，有没有出资凭证、实际占有使用房子的证据等关键内容。

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二手房子过户主要费用有契税、个人所得税、增值税等。契税一般根据房屋面积和是否首套房而定；个人所得税若满足一定条件可免征；增值税满两年普通住宅免征。具体费用要结合房屋面积、价格、是否满五唯一等情况算。你得先搞清房屋具体情况，再按规定税率算出大致费用，与房主协商好谁承担各项费用。

结论： 房子先租后抵，租赁关系不受影响；先抵后租，抵押权实现时租户不能对抗抵押权人，有损失可向房东索赔，租房应确认房屋抵押情况。 法律解析： 依据法律规定，房屋先出租后抵押，租赁关系具有稳定性，租户可按原合同继续居住，即便抵押权人实现抵押权，新产权人也需遵守原租赁合同。而当房屋先抵押后出租，在抵押权实现时，租户不能以租赁关系来对抗抵押权人。若租赁合同未对抵押情况特别约定，租户因此遭受损失，可向房东主张违约赔偿。这是为了平衡各方权益，保障抵押权人利益的同时，也给予租户合理的救济途径。租户在租房时，要求房东出示房屋产权证明以确认抵押情况，是保护自身权益的有效方式。如果您在租房过程中遇到类似问题，或对房屋租赁和抵押的法律问题存在疑惑，欢迎向我或专业法律人士咨询。

（一）若合同有约定违约责任，违约方应严格按照合同约定支付违约金，比如合同约定违约退房支付一个月租金，就需按此支付。 （二）若合同未约定违约责任，守约方可以要求违约方赔偿因违约造成的损失，包括寻找新租客的空置损失等直接损失，以及剩余租期租金收益等可得利益损失。同时，赔偿数额要以实际损失为限。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

先收集好管道堵塞、污水浸泡房屋的证据，像现场照片、视频等。和物业、楼上业主再好好沟通赔偿清洁费用的事，保留好沟通记录。若协商不成，可考虑起诉。虽然物业让起诉全楼上，但正在装修那户有较大嫌疑，可重点关注。准备好证据和诉状去法院立案，让法院来判定责任和赔偿。

1.房产证登记多人名字时房屋属共有财产，一人擅自售卖属无权处分。若第三人符合善意购买、支付合理对价且完成产权登记，可善意取得房屋所有权，其他共有人只能向擅自处分人索赔。若不满足善意取得条件，其他共有人可主张合同无效并追回房屋。 2.解决措施和建议如下： -共有人之间可提前签订协议，明确房屋处分规则，避免擅自售卖情况发生。 -不动产登记机构应严格审查，要求全部共有人到场签字同意后再办理过户，降低无权处分风险。 -若因登记机构审查不严导致过户，其他共有人应及时收集证据，起诉登记机构要求赔偿损失。

房东单方面解除合同需依法依约进行。若符合法定或约定解除情形，房东要按步骤操作以保障自身权益。 1.审查合同与法律规定，确定有解除权。这是解除合同的前提，能避免后续法律风险。 2.准备书面解除通知，清晰写明解除意愿、时间和依据。书面通知具有法律效力，可作为解除合同的重要凭证。 3.有效送达解除通知，如当面递交签收或邮政快递留痕，保留好凭证。送达凭证能证明通知已有效传达给租客。 若租客有异议引发纠纷，房东可先协商，协商不成则通过诉讼或仲裁（合同有仲裁条款）途径确认解除效力。整个过程中，房东要注重收集和保存证据，维护自身合法权益。

房屋买卖诉讼时效一般为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。若约定同一债务分期履行，从最后一期履行期限届满起算，不过权利受损超二十年法院不予保护，特殊情况可依申请延长。时效内出现权利人提出履行请求、义务人同意履行等情形，时效中断并重新计算。 1.明确起算点：买卖双方应清楚知晓诉讼时效起算方式，在合同履行中留意关键时间节点，如交房日、付款期限等，以便及时维护权益。 2.保留证据：当出现可能导致诉讼时效中断的情形时，要注意保留相关证据，如提出履行请求的书面材料、义务人同意履行的承诺等。 3.及时维权：权利受损后，若协商无果，应及时通过法律途径解决，避免错过诉讼时效。