西安公共租赁房屋

1.中介费能否退还，要看中介合同约定。若合同写明租客违约时房东可退中介费，房东就能要求中介退还。 2.中介促成房东与租客签约，便可收取报酬。租客违约不是中介没尽责，通常中介无需退钱。 3.若中介促成交易时有过错，像提供虚假信息等，房东可要求部分或全部退款。房东先看合同，有过错就收集证据协商，协商不成可诉讼。

认定房屋租赁合同中的欺诈行为，需从虚假陈述、隐瞒真相、主观故意及因果关系四个维度综合考量，符合这些条件时，受欺诈方有权请求撤销合同并要求欺诈方承担赔偿责任。 1.虚假陈述的情形。合同一方故意告知对方与房屋实际情况严重不符的虚假信息，如房屋面积、质量标准、产权状态等关键内容，导致对方对房屋情况产生错误判断，这一行为可构成欺诈的重要表现。 2.隐瞒真相的认定。一方负有披露房屋重要信息的义务却故意隐瞒，例如房屋存在重大安全隐患、已被设定抵押或被司法机关限制交易等情况，使得对方在不知情的情况下签订合同，此类隐瞒行为也属于欺诈范畴。 3.主观故意的要件。欺诈方需具备故意欺骗对方的主观心态，即明知提供的信息虚假或应当披露的信息未披露，仍以此方式诱导对方签订合同，目的是获取不当利益，这是欺诈行为成立的主观基础。 4.因果关系的确认。受欺诈方必须是因对方的虚假陈述或隐瞒行为陷入错误认识，并基于该错误认识作出签订合同的决定，两者之间需存在直接的因果关联，才能最终认定欺诈行为成立。

法律分析： （1）个人房产基于物权归个人所有，这是明确的财产归属。房租作为基于该房产产生的法定孳息，在法律上有相应的归属规则。 （2）《民法典》对孳息归属有规定，天然孳息一般由所有权人取得，有特殊情况按规定处理；法定孳息有约定按约定，没约定或约定不明按交易习惯。 （3）在无特殊约定时，房租作为法定孳息归房产所有权人，也就是个人，所以属于个人财产，是房产所有权带来的经济收益。 提醒： 在涉及房租收益时，要注意是否存在相关约定影响房租归属，不同情况处理方式不同，建议咨询以准确分析。

1.经同意装修： 未形成附合的，租赁结束可拆除，若损坏房屋要恢复。形成附合的，正常期满无补偿；出租人违约，承租人可索赔；承租人违约，一般无赔偿，出租人利用则适当补偿；不可归责双方的，按公平原则分担损失。 2.未经同意装修： 出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

1.合同有约定：若租房合同明确规定房东违约时的违约金数额或计算方式，通常按约定执行。不过，若约定违约金远超实际损失，当事人可请求法院或仲裁机构降低。 2.合同无约定：房东违约给租客造成损失，租客可要求赔偿实际损失，涵盖直接和间接损失，像另找房的额外花费、搬家费用等，但需租客提供证据证明损失及具体金额。

（一）买房时可与对方约定违约金数额或损失赔偿计算方法。双方可根据实际情况协商确定，比如按房款的一定比例设定，或明确因违约产生的损失如何计算。 （二）若约定的违约金低于实际损失，可向法院或仲裁机构请求增加。比如实际损失是十万元，但约定违约金只有五万元，此时可申请调整到与损失相当的数额。 （三）若约定的违约金过分高于实际损失，违约方可请求适当减少。司法实践中，违约金超过实际损失的百分之三十，通常会被认定为过分高，法院或仲裁机构会根据情况降低。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

房子不住一般也要交物业费。物业服务是针对整个小区提供的，包括公共区域的维护、安保等，不会因个别业主不住而停止服务。不过，有些地方规定可与物业协商适当减免。解决方案是和物业沟通，说明不住情况，看能否达成减免共识；若物业不同意，还是得按约定交，否则可能面临违约责任。

（一）房屋买卖合同修改需买卖双方协商一致。 （二）若合同尚未履行，双方可直接签订补充协议，明确修改内容，如房屋价款、付款方式等，补充协议与原合同具有同等效力。 （三）若合同已部分履行，修改时除签订补充协议外，需明确已履行部分的处理方式，比如已支付的部分房款是否调整金额，以及后续支付安排等。 （四）需注意，没有房产证的房屋交易存在风险，修改合同不能改变房屋产权状况。若因产权问题导致合同目的无法实现，当事人可依法解除合同，要求返还已付款项并赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 （一）第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。 （二）第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

（一）若合同明确约定了违约金比例或数额，直接按照合同规定执行。 （二）若合同未约定，违约方应赔偿对方因违约造成的损失，涵盖合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的违约可能造成的损失。 （三）像出租方因承租方违约产生寻找新租客费用、房屋闲置租金损失等，经合理计算可作为确定违约金数额的参考。 （四）具体违约金数额需双方协商，协商不成可由法院或仲裁机构判定，以保障公平。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结论：办理房屋公证是否需要子女全部到场，需根据具体公证事项确定，不能一概而论。 法律解析：办理房屋继承公证时，所有法定继承人原则上应到场，以确认身份、继承意愿及份额等信息，若有继承人无法到场，需提供经公证的授权委托书委托他人代办；办理房屋赠与公证时，通常只需赠与人和受赠人到场；办理房屋买卖公证时，一般只需买卖双方到场。不同类型的房屋公证对到场人员要求不同。若你对房屋公证的具体要求存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获取准确指引。

法律分析： （1）租房子家电问题承担方有不同判定方式。当租赁合同明确约定家电维修责任归属时，遵循约定，这体现了合同的自治原则，双方应按此履行义务。 （2）若合同未约定，非因承租人过错导致家电损坏，维修责任归出租人。出租人需在合理期限内维修，若未履行，承租人可自行维修，费用由出租人负担，同时因维修影响使用的，应减少租金或延长租期。 （3）若因承租人使用不当等自身过错造成家电损坏，维修责任由承租人承担，这是对承租人合理使用租赁物义务的要求。 提醒： 签订租赁合同时，建议明确家电维修责任归属。遇到家电问题，双方应依据责任划分妥善处理，情况复杂时可咨询进一步分析。

房屋延期交房违约金的解决不必直接起诉，业主可通过协商、投诉调解或诉讼等途径逐步处理，需结合实际情况选择合适方式。 1.优先与开发商协商解决。若开发商延期交房构成违约，业主可主动联系开发商，依据购房合同约定要求支付违约金。协商前需收集相关证据，包括购房合同原件、开发商发出的交房通知、能证明实际未按时交房的材料等，确保协商时有充分依据支撑诉求。 2.协商无果可寻求部门调解。业主可向房地产管理部门或消费者协会等相关机构投诉，提交收集的证据材料，请求这些部门介入调解，促使开发商履行违约金支付义务。 3.调解失败再考虑诉讼途径。若上述方式均无法解决问题，业主可通过诉讼维护权益。诉讼能借助司法强制力保障合法权益，但需耗费一定的时间精力及费用，业主应根据自身情况权衡是否采取该方式。