开发商解除房屋买卖合同

法律分析： （1）房屋买卖合同的效力判断需依据民事法律行为有效要件，即行为人具备相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗。若符合上述要件，即使房屋无法过户，合同也可能具有法律效力。 （2）无法过户的原因如政策限制、手续不全等，通常不直接导致合同无效。只要合同不存在法定无效情形，自成立时即发生法律效力，双方应按照合同约定履行各自义务。 （3）房屋无法过户会导致买受人无法取得房屋所有权，但出卖人若因自身原因造成无法过户，可能构成违约。买受人可依据有效合同要求出卖人承担违约责任，包括解除合同、赔偿损失等。 提醒： 签订房屋买卖合同时，应明确房屋无法过户的具体原因并约定违约责任条款；若对合同效力或后续处理存在疑问，建议咨询专业法律人士获取针对性分析。

（一）若想保障租赁权益，需先核查租赁关系设立时间与房屋抵押、查封时间先后顺序。若租赁在前，已实际占有房屋，即便房屋拍卖，新所有权人要继续履行合同，可住到租赁期满。 （二）若租赁关系成立于抵押或查封之后，新所有权人有权要求搬离，此时需配合。 《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

（一）确定玻璃本身价值，参考损失发生时同类型玻璃市场购置价，区分钢化、普通或特殊功能玻璃等不同材质价格。 （二）计算合理安装费用，包含更换玻璃的人工成本和必要辅料费用。 （三）对于特殊定制玻璃，按定制时实际成本或当前市场同等定制产品价格计算。 （四）双方对金额有争议，委托有资质评估机构评估，以评估结果确定赔偿金额。 （五）若有因玻璃损坏导致的其他关联财产损失，一并按上述标准计算赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

（一）先确认借名买房关系是否成立。实际出资人需收集能证明借名事实的证据，包括购房款的银行转账记录、出资凭证、与名义产权人签订的借名协议，或者能体现借名约定的聊天记录、录音等材料，确保证据形成完整链条，证明实际出资和借名的事实。 （二）若借名关系成立，需判断出资是否为夫妻共同财产。如果购房款来自夫妻关系存续期间的共同财产，即使房屋登记在他人名下，该房屋对应的权益仍属于夫妻共同财产。离婚时双方可协商分割该权益，协商不成的，法院会根据实际出资情况、双方贡献等因素判决分割方式。 （三）若无法证明借名关系，实际出资人只能主张债权。此时不能要求分割房屋，只能向名义产权人主张返还购房款，该购房款若为夫妻共同财产，离婚时可作为共同债权进行分割。 法律依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

结论： 买卖二手房合同可由中介机构提供格式合同文本，也可由买卖任一方起草或参考示范文本协商拟定，提供格式条款方有提示说明义务，合同需双方协商一致。 法律解析： 在二手房买卖中，交易通过中介进行时，中介会提供格式合同；自行交易时，买卖双方可自行起草或参考示范文本拟定。依据法律，提供格式条款的一方要对免除或限制其责任的条款向对方提示和说明，否则对方可主张该条款不成为合同内容。这是为了保障双方在合同中的平等地位和合法权益。所以，不管合同由谁提供，都要经过双方协商确认，双方都应仔细审查合同条款，明确自身权利义务，避免后续纠纷。若在二手房买卖过程中对合同条款、格式条款提示说明等问题存在疑问，可向专业法律人士咨询。

法律分析： （1）法院受理立案：房东向法院提交起诉状及租赁合同、欠租证明等材料后，法院会审查是否符合起诉条件，若材料齐全且属于本院管辖范围，将予以立案。 （2）法律文书送达：立案后法院会向租客送达起诉状副本、开庭传票等文书，若租客下落不明无法直接送达，法院会采用公告送达方式，公告期满即视为送达。 （3）案件审理阶段：庭审中，房东需出示租赁合同、租金催缴记录、欠租金额计算依据等证据，法院会结合双方证据认定事实，若房东证据充分且能证明租客欠租事实，将判决租客支付所欠租金及合同约定的违约金。 （4）强制执行程序：若租客未在判决指定的期限内履行支付义务，房东可在法定期限内向法院申请强制执行。法院会查询租客名下的银行账户、房产、车辆等财产信息，进行冻结、划拨或拍卖以偿还欠款；若租客有能力执行却拒不执行生效判决，可能被处以罚款、拘留，情节严重的还会被追究刑事责任。 提醒： 房东出租房屋时应留存租客有效身份信息及紧急联系方式，出现欠租情况及时固定催缴记录等证据，租客失联后尽快向法院起诉维护合法权益。

（一）若父母主张借名买房，要收集能证明存在借名买房合意、实际出资以及房屋由自己实际控制使用的证据，然后向法院起诉确认房屋所有权归自己。 （二）若子女是未成年人，父母作为监护人处分其名下房产时，要确保是为了子女利益，不然相关行为可能无效。 （三）双方可以先尝试协商，通过赠与或者买卖的方式办理房屋过户。 （四）若协商不成，父母可依法提起诉讼来维护权益。 （五）为降低风险，事前最好签订书面协议明确双方权利义务。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

法律分析： （1）是否缴纳违约金需依据物业服务合同约定。若合同中明确载明业主逾期支付物业费需承担违约金，且该约定未违反法律强制性规定，物业服务企业有权向业主主张支付违约金。 （2）业主以未实际享受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费及违约金的，通常无法得到法院支持。但如果物业服务企业未按照合同约定的标准提供服务，业主可据此主张减免相应物业费，或拒绝支付违约金。 （3）若业主认为合同约定的违约金数额过高，可向法院或仲裁机构提出请求，要求对违约金数额进行适当减少。 提醒： 业主签订物业服务合同时应仔细查看违约金条款，若物业服务企业未按约定提供服务需留存相关证据，违约金过高可通过法律途径申请调整。

法律分析： （1）收集证明逾期交房及损失的证据。需保留购房合同，其中通常约定交房时间及逾期违约责任；同时收集开发商发出的逾期交房通知、与开发商的沟通记录、购房款支付凭证等，用于证明合同关系存在、开发商逾期交房事实及自身损失情况。 （2）撰写符合规范的起诉状。起诉状应包含原被告基本信息、明确的诉讼请求（如要求开发商支付的具体赔偿金额）、事实与理由（阐述开发商逾期交房的经过及合同依据）。 （3）向有管辖权的法院提交材料并缴纳费用。需向房屋所在地的人民法院提交起诉状及全部证据材料，按照法院指引缴纳诉讼费用。 （4）参与诉讼程序并处理后续结果。等待法院受理案件及开庭通知，按时参加庭审并进行举证质证；若对一审判决不服，可在规定期限内向上一级法院提起上诉。 提醒： 起诉开发商延期交房赔偿时，需确保证据的真实性与完整性，不同案件的具体情况可能影响赔偿金额计算，建议咨询专业人士获取详细指导。

结论： 遇到二手房中介评估价低，可要求中介出具报告说明依据、提出异议更换评估机构、自行委托评估机构、核实房屋客观因素并协商处理，若中介有违规行为可保留证据投诉或诉讼维权。 法律解析： 依据《民法典》等相关法律，中介有义务提供真实、合理的评估服务。当遇到中介评估价低的情况，要求中介出具评估报告及依据是保障自身知情权的体现。若评估缺乏合理依据，更换评估机构能确保评估的公正性和合理性。自行委托评估虽需承担费用，但能获得更具权威性的结果。核实房屋客观因素并协商处理，是遵循公平交易原则的做法。若中介故意压低或虚假评估，保留证据进行投诉或诉讼，是维护自身合法权益的正当途径。在二手房交易中，若你遇到类似情况或有其他法律疑问，可向专业法律人士进行咨询，以便更好地维护自身权益。

（一）转租时要确保获得出租人的同意，可通过书面协议等方式明确，避免因未经同意转租导致出租人解除合同。 （二）在签订转租合同前，仔细确认原租赁期限和承租人剩余租赁期限，避免转租期限超过剩余租赁期限引发纠纷。 （三）若转租期限超过原租赁期限，承租人与次承租人可在合同中明确双方就超过部分的权利义务，以保障自身权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

（一）若款项是已完成交付的赠与，一般不能要回，但子女有严重侵害父母或其近亲属合法权益、不履行扶养父母义务、不履行赠与合同约定义务这些情况，父母可撤销赠与要回钱。 （二）若款项是借款，不管有无书面协议，父母只要能证明有借贷合意和款项交付事实，就能要求子女返还。 （三）若为附条件赠与，子女没履行约定条件，父母可撤销赠与并要求返还。 （四）若父母交付款项时是无民事或限制民事行为能力人，行为可能无效，父母可主张返还。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。