预售商品房按揭的基本特征

法律分析： （1）小产权房指集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用，无法取得合法有效产权证书的房屋。 （2）若中介合同仅提供信息、媒介服务等内容，双方意思表示真实，不违反法律法规强制性规定和公序良俗，相关服务条款可能有效。 （3）若中介合同涉及小产权房买卖核心交易条款，如促成所有权转移或过户等，可能因违反土地管理规定被认定无效，此类交易扰乱土地和房地产市场秩序。 （4）合同无效后，中介应返还已收费用，有过错方需赔偿对方损失。 提醒： 小产权房买卖中介合同效力存在不确定性，签订前建议咨询专业法律人士确认条款效力，避免权益受损。

法律分析： （1）无效的买房合同自始没有法律约束力，违约金条款作为合同内容的一部分，会随合同无效而无效，因此不存在按照合同约定计算违约金的情况。 （2）合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。 （3）损失赔偿的范围包括因信赖合同有效而产生的购房款利息、为购买房屋支出的合理费用等；若双方均存在过错，需根据各自过错比例分担上述损失。 提醒： 买房前应仔细核实房屋产权状况及是否存在抵押等限制情况，保留相关交易凭证；若合同被认定无效，需收集损失证据并根据过错情况主张赔偿。

（一）在起诉二手房房东案件中，若想加快审理进程，可尽量确保适用简易程序。比如提供清晰明确的证据，让案件事实简单清晰，符合简易程序适用条件。 （二）若案件可能涉及管辖权异议、司法鉴定、公告送达等情况，提前做好应对准备，积极配合相关程序，减少不必要的时间消耗。 （三）当房产涉及房东离婚时共同财产分割问题，主动协助法院追加当事人和核查财产权属，避免因拖延导致程序时间增加。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。

从法律实务角度来看，您描述的情况需要分几个层面来分析：首先，这套房产已经完成了两次产权变更（从借名到实际出资人，再到侄儿），且都办理了正规过户手续并缴纳了土地出让金。目前房产证上的权利性质已经是出让，说明已经完成了从经济适用房到商品房的转化过程。这种情况下，房产的物权状态在法律上是明确的。其次，关于借名购房的问题，虽然确实存在违规风险，但考虑到：1）过户时已补缴出让金；2）单位现在对其他房源也采取相同处理方式；3）距离最初购房已过去11年。这些因素都会降低被追究的可能性。对于侄儿的物权影响，关键要看：1）当初借名购房是否违反当时的经适房政策；2）赠与程序是否合法完整。如果这两步都没有明显违法瑕疵，单纯有人告发很难动摇现有产权。但需要注意，如果查实最初借名行为确实违法，理论上原产权单位可以主张合同无效，不过实践中这种情况很少见。建议：1）保管好所有交易凭证和缴费证明；2）如果担心，可以查询当地对历史遗留问题的处理政策；3）目前侄儿的产权是受法律保护的，不必过度担忧，但短期内避免再次交易为宜。（补充说明：不同地区对经适房政策执行有差异，如需更准确分析建议提供所在省市信息）

（一）区分违约主体确定赔偿方式。若买方违约，卖方可不退还定金。若卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方。 （二）可根据实际损失调整赔偿额。当实际损失与定金罚则的赔偿额差异较大时，受损方可以请求法院或仲裁机构调整。若定金不足以弥补违约造成的损失，受损方可主张赔偿超过定金数额的损失，但需提供证据证明实际损失大于定金数额。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定： 1.第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 2.第五百八十八条：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

1.小产权房买卖协议大多无效，因其建设于农村集体土地且未办法定手续，转让违反集体土地使用权不得非法出让、转让规定，依民法典，违反效力性强制性规定的民事法律行为无效。同一集体经济组织成员间买卖虽有个别例外，但需严格符合宅基地使用条件，且合同效力难稳定保障。 2.解决措施和建议：不建议进行小产权房买卖，若有购买意向，需详细了解是否符合例外情形及当地政策规定，咨询专业法律人士降低风险。

（一）确定管辖法院：房产纠纷由争议房产所在地法院管辖，要向该地法院起诉。 （二）准备起诉材料：起诉状写明原被告信息、诉讼请求、事实与理由，附上证据清单。证据有不动产权属证明、购房合同、付款凭证、沟通记录等，委托代理人的要提交授权委托书和代理人身份证明。 （三）提交材料：可去法院诉讼服务中心现场交，也能通过线上诉讼服务平台提交。 （四）法院审查立案：符合条件法院发立案通知书并通知缴费，缴费后案件正式受理。 （五）后续流程：法院排期开庭，开庭前可能调解，调解不成依法审理裁判。要保证材料真实合法，诉求明确，证据与主张相关。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

（一）若发现房屋存在门锁损坏等安全问题，承租人应及时告知房东维修，房东要及时履行维修义务，保障房屋安全。 （二）承租人在使用房屋过程中，要妥善保管租赁物，出门锁好门窗、保管好钥匙等。 （三）若发生被盗情况，双方应及时保留现场证据，确定被盗原因，以明确责任归属。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任；第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

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法律分析： （1）小产权房因土地性质及手续缺失无法办理不动产证。这类房屋建设在农村集体土地上，未缴纳土地出让金，未取得国有土地使用权证等合法证件，不符合不动产登记对土地性质和产权来源的法定要求。 （2）不动产登记需以合法建设为前提。小产权房建设通常未经过规划部门批准、未取得建设工程规划许可证等法定手续，缺乏合法建设的依据，无法通过不动产登记机构的审核。 （3）购买小产权房存在权益保障风险。因无法办理不动产证，购买者无法获得法律认可的产权证明，后续若涉及拆迁补偿、产权转让或纠纷，其相关权益难以得到有效保障。 提醒： 小产权房无法办理不动产证，权益保障存在较大隐患，建议避免购买；若已涉及相关问题，应及时咨询专业法律人士获取针对性建议。

目前法律没明确规定公摊面积超过多少算违法。公摊面积计算有规范，若开发商故意虚增，属欺诈行为。若觉得公摊不合理，可查看购房合同里公摊系数约定，若开发商违约可要求承担违约责任。也可找有资质机构重新测量公摊，若与合同不符，可和开发商协商退款或补偿，协商不成可通过诉讼解决。

（一）申请购房贷款时，重点准备能证明自身还款能力和信用状况的材料，如收入证明、银行流水、征信报告等。银行放贷主要评估借款人的还款能力与信用风险，与开发商是否办理房产证无直接关联。 （二）购买期房办理贷款时，需与银行、开发商共同办理预购商品房贷款抵押登记。这是期房贷款中常见的抵押方式，即使房屋未取得房产证，银行也可能发放贷款。 （三）房屋交付后，及时要求开发商协助办理房产证。若开发商未按购房合同约定时间办理，属于违约行为，可依据合同约定追究其违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。