根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对于农村土地征收规定有所不一样,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
(1)根据《土地管理法》第47条的规定,征地补偿有三大块,即:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。
(2)对于这三项费用的分配:安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的,土地补偿费给村集体。
(3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到了:土地补偿费由村集体统一分配,具体如何分要经村民代表大会决定,但在分配时,或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地;或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。
解答如下,
一、房屋漏水造成损失的,应该由责任方负责赔偿。
1、修复漏水所需要的修理费用。
2、因漏水而造成的其它财产的损失。对于财产损失金额,可以由双方协商确定,如果协商不成的,也可以通过委托第三方评估机构进行估价的方式来确定。处理原则是:有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。应以双方协商为主,尊重历史与习惯,依照法律规定。按照一般理念,楼上住户均有提供维修协助的义务,如果不履行该义务造成损失扩大的,就构成侵权,应就扩大的损失部分承担赔偿责任。
二、如何确定谁承担维修费用在查明漏水原因之后,再进行责任划分,事故原因并不能直接确定责任承担主体。
1、
首先应查明此管道的管理职责归谁。公共设施应由物业负责,从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定,如无约定,专有部分由专有权人负责管理维护没有异议,但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施,因为属于隐蔽工程,一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务,楼为受益人也有相应的义务,这种义务主要是体现在费用承担上。(因楼面共有,不能以受益原则处理)
2、
其次应查明漏水的原因,区分当事人的过错,从而确定责任主体。
(
1)如果是人为原因造成的,行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的,构成侵权,应承担侵权责任。
(
2)开发商的责任:在保修期内,如果不是人为的原因造成的漏水,开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:第一条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年,第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年,从工程竣工验收合格之日起计算。
(
3)物业的责任:漏水肯定不是物业造成的,但如果物业在这里面有疏于管理的情况,或是出现了问题后没有及时处理,导致损失扩大或出现了更严重的问题,那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞,虽然不是物业干的,但根据物业管理合同和相关规定,物业公司应定期进行检查和清理,如果没做到,那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修,物业未制止,那么就可以找物业要求赔偿损失。
(
4)公平责任:对于已过保修期的房屋,各方当事人无过错(或无证据证明其过错),如因防水层自然老化,此时维修费用按民通第一百三十二条之规定,根据实现情况,由当事人分担,一般为一人一半。参照《城市异产毗连房屋管理规定》之第九条规定处理。
对禁养区的养殖场(小区)的建筑物,根据养殖场(小区)的实际意愿,只要不再饲养畜禽,不作强制拆除。自愿拆除的按建筑补偿标准补偿,只清除畜禽的,按畜禽补偿标准补偿。有手续的畜禽养殖场(小区)的建筑物及附属设施按评估价100%予以补偿,无手续的酌情给予补偿,擅自乱搭乱建的不予补偿。”
根据《郑州市畜禽养殖禁养区养殖场(小区)关闭搬迁专项实施方案》,禁养区关闭搬迁补偿主要是两类:
1.畜禽建筑物
“对不同结构的畜禽养殖建筑物,依据评估价,按不高于500元/平方米的标准进行补偿。畜禽建筑物以实际丈量面积为准,按不同建筑类型补偿。”
此外,网上也在流传《佛山市高明区禁养区内畜禽养殖污染综合整治补偿奖励方案(征求意见稿)》,其中的一部分截图:
这里我们注意到,这一块分补偿和鼓励,既然是奖励就肯定有条件,所以如果拆迁通知到了大家手上,还是要积极配合关闭拆迁,才能最大限度争取补偿。
另外,也有网友反映当地的补偿金额从80-200元/平方米不等
2.存栏畜禽
“禁养区内的畜禽养殖场(小区)要及时清理出售商品畜禽;对现存的种畜禽经市场评估后,以商品畜禽价格淘汰的,补助种畜禽与商品畜禽之间的差价。”
从这一点看到,只有种畜禽养殖有存栏畜禽补贴,普通的商品代蛋鸡是没有的,所以就算是要搬迁或关闭,大家还是要养好鸡卖好价。
大家可以等到鸡淘汰完之后再关闭搬迁,只要在限定时间之前(一般都是2017年底)能淘完,否则就只能搬到非禁养区了。
另外,关于禁养区大家有一个认识上的误区,以为禁养就是“全面禁养”,实际上从法律概念来说,“禁养区”是指禁止建设养殖场和养殖小区的区域,即禁止建设达到省级人民政府设定养殖规模以上养殖场所的区域。
湖北省人民政府确定我省规模养殖标准为:生猪≥500头(年出栏)、奶牛≥100头(存栏)、肉牛≥50头(年出栏)、蛋禽≥5000只(年存栏)、肉禽≥10000只(年出栏)。对于规模以下的养殖户来说,不是要禁止其养殖行为,而是指导其做好养殖污染防治工作。
还有一点,如果要求拆迁却不给补偿,这是违反国家相关规定的!大家可以举报哦。
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