土地租赁合同纠纷，崔易蓬律师助力村集体收回资产

某村民委员会（下称“村集体”）在2013年通过公开竞投，将一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。后来A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签了正式租赁合同，合同约定租期为15年，租金分期递增，同时明确规定若承租方逾期支付租金超过6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

从2021年起，A企业和B企业多次拖欠租金，村集体多次催告，两家企业仍未足额支付。于是，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，诉求包括确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

律师的核心论证

公司方的抗辩理由

承租方提出“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩。他们认为疫情对经营产生了影响，导致资金周转困难，而且在诉讼过程中已经补缴了部分款项，所以不构成根本违约。

律师的法律反击

1.引用法规：依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，以及合同中“逾期6个月未付租即视为自动违约”的条款。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：租金是承租方使用租赁物应支付的费用，属于合同明确约定的义务，具有确定性和稳定性，符合合同约定的款项性质。

已付款项不能改变违约性质：欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定。

公司单方违约行为属于违法：合同明确约定了租金支付时间和逾期后果，承租方未按约定支付租金，属于违法变更合同履行方式，村集体有权按照合同约定行使解除权。

3.最终法律结论：承租方长期拖欠租金的行为构成未按照合同约定履行义务，村集体依据合同约定和法律规定发出解除通知，合同解除合法有效，承租方应承担相应的违约责任，包括返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金等。

仲裁/判决结果

某中级人民法院采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，作出如下判决：

1.确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除。

2.承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施。

3.承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有。

4.承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）。

5.驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担。

行业启示与律所价值

企业常见的错误认知

很多企业认为遇到经营困难就可以随意拖欠租金，或者认为补缴租金后就可以免除违约责任。这种错误认知可能导致企业在合同履行过程中忽视自身义务，从而面临法律风险。

本案确立的裁判规则

本案明确了在土地租赁合同中，租金支付是承租方的重要义务，逾期支付超过一定期限，出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任。同时，合同解除权为形成权，一旦行使即不可逆转，已付款项不能改变此前的违约状态。

对用人单位的警示

企业在签订合同后，应严格按照合同约定履行义务，避免因违约行为导致合同解除和承担违约责任。遇到经营困难时，应及时与对方协商解决，而不是擅自违反合同约定。

对劳动者的启示

对于出租方来说，要善于运用法律武器维护自己的合法权益。在承租方出现违约行为时，应及时收集证据，按照合同约定和法律规定行使解除权，确保自身权益不受侵害。

律师在该类案件中的专业价值总结

崔易蓬律师在本案中展现了卓越的专业能力。在证据组织方面，全面梳理案件事实与证据链，固定违约证据，为诉讼提供了有力支持；在法律定性方面，精准把握合同解除权的行使规则，明确法律依据和合同条款；在庭审策略方面，针对承租方的抗辩理由，进行有力反驳，维护了村集体的合法权益。

土地租赁合同的履行关乎双方的重大利益，每一个条款都需要严格遵守。崔易蓬律师凭借专业的法律素养和丰富的实践经验，为村集体挽回了损失，维护了合同的公平与正义。