借名买房的法律风险分析

案例1

2005年原告曹某购买住房一套，为向银行贷款，将该房登记在朋友丁某名下，后顺利取得住房贷款人民币24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2007年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金人民币8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告丁某辨称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

问题：曹某能否要回他出资购买的房屋?曹某能否得到8万元的赔偿?

案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原告潘某协商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名义与中国农业银行北京市某区支行(贷款银行)及北京某房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人住房按揭合同》，借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘某。潘某未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋某某在该房内居住。

2007年1月，潘某诉至北京市昌平区人民法院，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套后，由于其工作需要长驻外地，为避免房屋空置和无人管理，遂委托原单位同事帮助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后发现上述房屋已由宋某某居住，由于不能联系到同事，也不能劝说宋某某腾房，故起诉：请求法院判令宋某某向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。

问题：宋某某有没有失去他出资购房的房子?

结果：一个胜诉，一个败诉

评析：

两个案子都是 借用他人身份证件以他人名义购买房屋从而引发的房屋权属纠纷。现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，从而引发了一系列纠纷。实际出资人对房屋的权利是否受法律保护，应首先把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;二是认定房屋产权归属的依据是什么。

关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

关于第二个问题，根据《城市房地产管理法》第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据，《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条-规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)—方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一力谊当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为厂规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，主要是为了解决中、低等收人家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用用房的购头首，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

综上，在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之问的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续;如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。因此，本案中级人民法院判令宋某某腾退房屋，至于其已支付的房价款，可以潘某构成不当得利为由，另行提起诉讼，要求其返还。

提醒：

借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励：

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。而且，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋，也存在如下风险：

(1)名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

规避风险的一些办法：

1、签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2、将房屋抵押给实际出资人;

3、实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

4、名义产权人立一份遗嘱。