开发商卖房欺诈的行为要怎么认定

开发商卖房欺诈行为有多种认定情况。
1.虚假宣传：
比如对房屋质量过度吹嘘，实际质量远达不到宣传所说；
对配套设施描述不实，像承诺的小区花园未建成等，以此误导消费者。
2.隐瞒重要事实：
房屋存在抵押、查封状况却不告知购房者；
周边有不利规划，如即将建大型工厂影响居住环境等，也不透露。
3.一房二卖：
把同一套房屋卖给不同的买受人，导致购房者权益受损。
4.故意隐瞒无预售许可：
在未取得预售许可证的情况下就卖房。
5.质量欺诈：
交付的房屋质量严重不符合约定标准，如墙面严重裂缝、房屋漏水等。
若购房者觉得开发商有欺诈行为，要收集宣传资料、购房合同、与开发商的沟通记录等相关证据。
一旦被认定欺诈，购房者有权请求撤销合同，让开发商返还已付购房款及利息，赔偿损失，还可主张不超过已付购房款一倍的赔偿。

案情回顾:

小许看中了某开发商的房子，开发商宣传房屋质量上乘且小区配套有花园。小许签订合同付款后，却发现房屋墙面有严重裂缝，小区花园也未建成。后来还得知该房屋已被抵押给银行，开发商却并未告知。同时，小许了解到开发商在卖房时并未取得预售许可证。小许认为开发商存在欺诈行为，要求处理。

案情分析:

1、开发商的行为构成多种欺诈情形。虚假宣传房屋质量和配套设施、隐瞒房屋抵押状况以及故意隐瞒无预售许可，符合欺诈行为的认定。交付的房屋墙面严重裂缝，存在质量欺诈。
2、小许有权收集宣传资料、购房合同等证据，请求撤销合同，要求开发商返还已付购房款及利息，赔偿损失，并主张不超过已付购房款一倍的赔偿。