开发商违约二年后才办好房产证怎么办

（一）交给卖方：签订定金协议，在协议里清晰写明双方权利义务。当卖方违约时，能依据协议主张双倍返还定金。 （二）交给中介：要求中介出具加盖公章的收款凭证，确认中介有代收定金的权限。同时在协议中约定好中介的保管责任和转交时间，防止中介挪用定金。 （三）通用要点：无论交给谁，支付和接收定金都要有书面凭证，且明确款项性质为“定金”，以便在交易出现问题时依据定金罚则维护自身权益。 法律依据： 《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

1.房屋合同解除后退款期限需视情况而定。若合同明确约定了退款期限，双方应按约定执行，一方未按时退款构成违约，另一方可追究其违约责任。 2.若合同未约定退款期限，双方可先协商确定。协商无果时，解除方有权催告退款方在合理期限内退款。合理期限会结合交易习惯、退款金额大小等因素，若退款手续复杂，期限可能较长。 3.若退款方在催告的合理期限内仍未退款，解除方可以通过诉讼等法律途径，要求其退款并承担赔偿责任。为避免纠纷，签订合同时应尽量明确退款期限等重要条款；出现问题后，双方应积极沟通协商，协商不成及时采取法律手段维护自身权益。

公产房实际居住人认定需多方面考量。认定标准包括居住事实、居住意愿、居住合法性，家庭内部成员居住情况要综合判断，有争议时参考相关证据。 1.居住事实要求在房屋内长期、稳定居住，而非短暂借住或偶尔居住。 2.居住意愿体现为将房屋作为生活中心且户籍在此，有持续居住的主观意愿。 3.居住合法性强调居住需基于合法途径，如与产权单位签订租赁协议。 4.家庭内部成员居住情况要结合家庭关系、居住历史等综合判断，基于亲属关系入住且长期共同生活可认定为实际居住人。 5.存在认定争议时，可参考水电费缴纳记录、物业证明等相关证据材料。

1.全款购房：若离婚后给孩子买房写其名，准备孩子身份证明，未成年可用户口簿；父母作为法定代理人，带身份证、离婚证等证明监护与身份的材料。 2.贷款购房：除全款所需证件，因涉还款能力审核，父母要提供收入证明、银行流水等证明还款能力的材料。 3.办理登记：按不动产登记机构要求准确提供证件材料，确保登记顺利完成。

法律分析： （1）当租赁合同中存在提前解约赔偿条款时，违约方需严格按照约定进行赔偿。这种约定可能是明确的违约金数额，也可能是剩余租期租金的一定比例。 （2）若合同没有提前解约赔偿的相关约定，但提前解约构成违约并给对方造成损失，违约方要对实际损失进行赔偿。像房东面临的空置期租金损失，租客重新找房的额外费用等都属于实际损失范畴。 （3）当出现法定或约定的解约情形，例如因不可抗力导致合同目的无法实现时，提前解约方无需承担赔偿责任。 提醒：签订租赁合同时应明确提前解约条款，遇到解约情况先判断是否有法定或约定解约情形，不确定时建议咨询专业法律意见。

法律分析： （1）合同主体方面，出租方需有房屋处分权，共有动迁房出租要全体共有人同意，确保出租行为合法合规；承租方应具备相应民事行为能力，保证其能承担合同责任。 （2）合同内容上，不能违反法律法规强制性规定和公序良俗，约定用途不能是非法活动，否则合同可能无效。 （3）动迁房状态影响合同效力，未取得合法产权证明但不违反规划等强制性规定的，合同一般有效；违法建筑的租赁合同无效。 （4）法定形式上，租赁期限六个月以上应采用书面形式，未采用不影响合同效力，只是视为不定期租赁。 提醒：在签订动迁房租赁合同时，要仔细审查出租方相关权利证明，明确合同用途。不同情况的动迁房租赁效力判定有差异，建议咨询专业人士进一步分析。

1.房东解约赔偿租户金额依具体情况而定。若合同有明确违约赔偿条款，按约定执行，例如约定支付月租金两倍违约金，房东违约就需支付该数额。 2.若合同未约定，赔偿应涵盖因违约造成的直接损失和预期可得利益损失。直接损失包含已付未使用租期的租金、搬家费用等；预期可得利益损失如为经营投入成本后的预期经营利润等，但需合理且能证明。 3.当违约金低于或过分高于实际损失时，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。建议房东和租户在签订租赁合同时明确违约赔偿条款，以减少纠纷。租户遇到房东违约情况，要及时收集损失证据，以便合理维权。

1.二手房屋过户时房产证丢失，卖方需先补办房产证，之后买卖双方再按正常流程办理过户。 2.补办房产证，卖方要前往不动产登记机构提出申请，按要求提供身份证明、房产档案等材料。不动产登记机构审核申请，必要时公告，无异议后补发新证。 3.补办完成后，买卖双方签订房屋买卖合同，准备身份证、结婚证、完税证明等过户材料，共同到不动产登记机构申请过户登记。经审核符合规定，不动产登记机构办理产权变更登记，买方领取新房产证。 建议卖方及时补办房产证，避免影响过户进度。买卖双方提前准备好过户所需材料，确保过户流程顺利进行。

结论： 房租合同违约金标准无统一规定，有约定从约定，过分高于或低于损失可请求调整；无约定则按实际损失确定赔偿金额。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》，房租合同违约金先看合同约定，若合同明确了数额或计算方法，通常按约定执行。不过，若约定的违约金与实际损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。判断是否“过分高于”，一般以违约造成损失的百分之三十为参考。若合同未约定违约金，就依据违约行为给对方造成的实际损失来确定赔偿金额，像房东违约使租客另寻房屋多花的费用，或租客提前退租导致房东的空置期损失等。如果遇到房租合同违约金相关的问题，情况可能较为复杂，建议向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

1.借名买房时，房屋所有权的确定要综合考量合同效力和证据状况。按照民法典物权编，不动产所有权一般以登记为准，但借名人与出名人的内部约定，只要不违反法律强制规定，同样具有法律效力。 2.要先审查借名协议是否有效。若不存在规避限购政策、逃避债务等导致协议无效的情况，借名人可凭借协议主张自己的权利。 3.借名人需拿出证据证明借名关系和实际权利归属：要有书面借名协议或能证明口头约定的材料；提供实际出资的凭证，像购房款转账记录、税费支付凭证；有实际占有使用房屋的证据，例如物业费水电费缴纳记录、居住证明；证明房屋相关证件由自己持有管理。 4.若借名人能提供足够证据，可向法院请求确认房屋归自己所有，或要求出名人配合办理过户。 5.若出名人把房屋卖给善意第三人且完成登记，借名人只能要求出名人赔偿损失，无法对抗善意第三人。所以，借名买房要谨慎，记得保留好完整证据来保障自己的权益。

1.二手房交易卖方违约不赔中介，中介可依合同约定和实际情况采取不同措施维权。若合同约定了违约责任且违约事实明确，可先协商，协商不成收集证据起诉。若合同未约定违约责任，需证明实际损失，由法院判决合理赔偿。符合仲裁条款约定的，也能申请仲裁。 2.解决措施和建议： -交易前在中介合同中明确详细违约责任，保障自身权益。 -协商时保持冷静理性，留存沟通记录。 -及时收集和保存各类证据，如合同、沟通记录、交易文件等。 -若考虑仲裁，提前确认合同中的仲裁条款是否符合要求。

想用法拍房申请公积金贷款，首先得确保法拍房能办理产权过户且符合公积金贷款规定的条件。参拍前，先去了解自身公积金贷款资格和额度。竞拍成功后，在规定时间内准备好身份证、户口本、购房合同、首付款凭证等材料去申请公积金贷款。审批通过后，按流程完成贷款手续就行，但要注意时间节点，别逾期产生额外费用。