商铺分割卖返租是否合法

结论： 房屋租期内房东转让房屋，适用买卖不破租赁原则，原租赁合同对新房东继续有效，承租人可继续承租至租期届满；承租人有优先购买权，房东未通知致其无法行使该权利，可请求赔偿，但按份共有人行使或卖给近亲属除外。 法律解析： 依据法律，租赁物在承租人占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力，所以原租赁合同对新房东有约束力，新房东需按原合同履行义务，承租人能继续居住到租期结束。同时，为保障承租人权益，法律赋予其优先购买权，房东出卖房屋应提前合理通知。若房东未通知，致使承租人无法行使优先购买权，承租人可要求房东承担赔偿责任。不过，当房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋卖给近亲属时，承租人的优先购买权受限。如果在租赁和房屋买卖方面遇到类似问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）小产权房的产权属性不符合银行抵押的基本要求。小产权房建设于农村集体土地之上，未依法办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发，并非国家房管部门出具的不动产权证书，不具备国家认可的完整产权证明。 （2）小产权房无法办理合法抵押登记手续。银行接受房产抵押时，要求抵押物需具备合法上市交易的条件并能办理抵押登记，而小产权房因缺乏国家认可的不动产权证书，无法在不动产登记机构完成抵押登记，抵押权无法依法设立。 （3）银行难以通过合法途径实现抵押权。若借款人违约，银行需要处置抵押物以收回贷款，但小产权房不能合法上市交易，银行无法通过司法程序或其他合法方式处置该房屋以实现债权，存在较大的资金风险，因此银行通常不接受小产权房作为抵押物。 提醒： 小产权房无法办理合法抵押登记，若有融资需求应选择具备合法不动产权证书的房产作为抵押物，避免因抵押物无效导致借款失败或产生法律纠纷。

（一）查看合同约定。仔细查阅商品房买卖合同里关于产权登记的条款，明确开发商逾期办理的违约责任，为后续维权提供依据。 （二）发出书面催告。以书面形式向开发商发催告函，要求其在合理期限内履行协助办理不动产权证的义务。 （三）提起诉讼维权。若催告后开发商仍不履行义务，业主可向法院起诉，请求法院判令开发商协助办理证件，并支付逾期违约金。 （四）进行投诉督促。向不动产登记主管部门投诉，核实开发商是否完成初始登记等前置手续，通过行政手段督促其履行义务。 法律依据： 《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

结论： 卖方违约致二手房交易无法完成，买方确认定金约定、收集证据后可先协商要求双倍返还定金，协商不成可起诉，定金超法定比例部分仅返还本金，且要及时行使权利。 法律解析： 依据民法典，当事人以定金担保债权，收受定金方违约致合同目的无法实现需双倍返还定金。在二手房交易中，买方主张权利有一定步骤。一是要确认所付为定金且有书面约定，数额不超主合同标的额百分之二十；二是收集定金支付凭证、房屋买卖合同、卖方违约证明等证据；三是先与卖方协商双倍返还定金，协商无果可诉至法院。若定金约定超法定比例，超出部分不能适用定金罚则，只能返还本金。同时，买方需及时行使权利，否则超过诉讼时效会影响权益。若在二手房交易中遇到此类问题不知如何处理，可向专业法律人士咨询。

（一）租赁双方签订合同时，应明确约定租赁期内孳息的归属，避免后续纠纷。 （二）若合同未约定，对于天然孳息，若承租人对孳息产生有合理劳动投入，可参考交易习惯确定归属，如租赁土地耕种庄稼可归承租人。 （三）对于法定孳息，无约定或约定不明时，按交易习惯取得。 （四）在处理孳息归属时，要结合租赁物类型和双方实际履行情况综合判断，保障双方合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百二十一条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

结论： 门市房租房违约时，违约金计算以合同约定优先，无约定按实际损失确定，且要符合公平原则及违约金调整规定，违约金与定金不能同时适用。 法律解析： 依据民法典，在门市房租赁中，若合同明确约定了违约金数额或计算方法，应按照约定执行，但约定不能过分高于或低于实际损失。司法实践里，约定违约金超过实际损失百分之三十，可认定过分高于，当事人能请求法院或仲裁机构适当减少；低于实际损失则可请求增加。若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失与可得利益损失。并且违约金和定金不能同时主张，当事人只能选择其一。公平原则贯穿整个过程，确保双方权益平衡。若遇到门市房租房违约的相关法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以获得准确且针对性的法律建议。

法律分析： （1）租房补贴与拍卖房无直接关联，两者属于不同的住房相关事项，租房补贴的申请及发放不依赖拍卖房的交易情况。 （2）申请租房补贴的常见条件包括：申请人需具有本地户籍，或在本地连续稳定就业一定时间；在本地无自有住房；收入符合当地规定的中低收入标准；部分地区要求未享受过其他住房保障政策。 （3）申请租房补贴时，需提交身份证、户口本、收入证明、无房证明等相关材料，材料经审核通过后会进行公示，公示无异议方可领取补贴。 （4）各地租房补贴政策存在差异，具体的申请条件、材料要求及流程需向当地住房保障部门咨询确认。 提醒： 申请租房补贴前应详细了解本地政策细节，准备齐全所需材料，避免因不符合条件或材料缺失导致申请失败；若对政策有疑问，及时联系当地住房保障部门确认。

1.签订房屋买卖合同后违约需按合同约定和相关法律承担违约责任。查看合同违约条款明确责任形式，若已付定金，违约方无权要求返还，但定金超合同标的额百分之二十部分可主张返还；若合同约定违约金，违约方要按约定支付，过高或过低可请求调整；违约造成损失超违约金或定金数额，守约方可主张赔偿超出部分，需举证证明损失。 2.解决措施和建议：优先与卖方协商解决。若协商不成，卖方可能诉讼，此时应积极应诉并依法律规定抗辩。

1.拖欠房租违约金数额要结合合同约定与法律规定判定。当事人可自行约定违约时的违约金数额或损失赔偿额计算方式，当约定违约金过分高于损失时，可请求法院或仲裁机构适当减少。若合同未约定，出租人能主张实际损失赔偿，像资金占用利息损失。实践中约定违约金通常不超拖欠房租数额的百分之三十，超出部分难获支持，具体金额需综合合同约定和实际损失确定，可通过协商或诉讼解决。 2.解决措施和建议： -签订租赁合同时明确约定违约金数额或计算方法，避免模糊不清。 -出租人主张违约金应准备好能证明损失存在及数额的证据。 -承租人若认为违约金过高，要收集证据证明约定数额超出实际损失的百分之三十。 -双方发生争议时，优先协商解决，协商不成再考虑通过诉讼途径确定合理违约金金额。

租期到了没钱支付，找出租方沟通协商延期支付租金。

1.注销不动产权证要依照法定情形并遵循相应程序。法定可申请注销登记的情形有不动产灭失、权利人主动放弃权利、不动产被依法征收收回以及生效法律文书致使权利消灭等。 2.办理注销登记时，需向不动产登记机构提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书，以及证明权利消灭的材料，如放弃权利声明、房屋灭失证明、征收决定书或生效法律文书等。登记机构受理申请后会审核材料，符合条件的会进行注销操作，收回权属证书或公告其作废。 3.要特别注意，注销登记必须基于法定事由，如果是转移权利，应当办理转移登记，而不是注销登记。 4.建议提前咨询当地不动产登记中心，确认具体所需材料和办理流程，以保障申请能顺利进行。

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