应该起诉开发商吗

1.小产权房的确无法合法赠送他人。小产权房建在农村集体土地上，没办理土地出让金等法定手续，没有国家认可的合法产权证明。赠与行为要求赠与人对标的物有合法处分权，小产权房产权未获国家法律确认，赠与人不能证明对房屋有合法所有权，所以赠与行为缺乏合法基础。同时，不动产物权变动需依法登记生效，小产权房不能办理合法不动产登记手续，即便签了赠与协议，也无法完成物权转移，受赠人得不到法律认可的产权，相关权益无法保障。 2.解决措施与建议： -若想转让小产权房，可考虑在同村集体成员间进行流转，因为部分地区允许同村集体成员之间交易小产权房。 -避免进行小产权房赠与行为，可选择合法合规的房产进行赠与，以保障双方权益。

法律分析： （1）明确买卖双方身份信息，包括姓名、身份证号、联系方式等，确保协议主体信息准确，避免因主体不清导致后续维权障碍。 （2）详细描述房屋状况，如具体位置、建筑面积、实际用途等，需与房屋实际情况一致，减少因信息描述模糊引发的争议。 （3）清晰约定房屋价款金额、支付方式及支付时间，例如明确是一次性支付还是分期支付，每期支付的具体时间和金额，避免支付环节出现纠纷。 （4）明确违约责任条款，包括双方未按约定履行义务时的责任形式，如违约金的计算标准或损失赔偿范围，保障双方在对方违约时能有效主张权益。 （5）在协议中说明卖方对房屋的权利状况，如卖方是否实际占有使用房屋、是否存在其他共有人或权利限制，同时约定若因产权问题产生纠纷的处理方式，如解除协议后的退款及赔偿责任。 （6）注明房屋交付的具体时间和标准，如交付时房屋应达到的状态、是否包含附属设施等，确保交付环节的约定清晰无歧义。 （7）需注意无产权房交易可能不受法律完全保护，因房屋缺乏合法产权证明，若发生争议，买方可能无法依法取得房屋所有权，难以实现合同目的。 提醒： 无产权房交易风险较高，协议约定无法完全规避产权不明带来的法律风险，建议交易前咨询专业法律人士，评估具体交易的可行性及风险防范措施。

结论： 法拍房有租约时，需根据租约效力、签订时间及承租人是否实际占有使用房屋来处理。签订于查封前且真实、承租人已实际占有的租约适用买卖不破租赁；查封后签订或未实际占有的租约不能对抗买受人；虚假租约经法院确认无效后，买受人可要求腾退。竞拍前应查阅租约信息，存疑可申请核查。 法律解析： 《民法典》等执行相关规定为法拍房租约处理提供了依据。若租约符合真实、签订于查封前且承租人已实际占有使用的条件，买卖不破租赁原则保障了承租人权益，买受人需继续履行租约。若租约签订于查封后或未实际占有，其效力无法对抗申请执行人或买受人，买受人可要求腾退。而虚假租约损害了买受人权益，经法院确认无效后，买受人可直接收房。为避免竞拍后产生纠纷，竞拍者有必要仔细查阅法院公示的租约信息，对有疑问的租约向执行法院申请核查。如果在法拍房租赁问题上遇到疑惑或纠纷，建议及时向专业法律人士咨询，以获得准确有效的法律帮助。

结论： 买房违约赔偿标准依据民法典合同编，以填补守约方损失为核心，可通过定金罚则、违约金或主张实际损失来确定赔偿，定金与违约金不能同时适用。 法律解析： 根据民法典合同编，买房违约赔偿有多种方式。若合同约定了定金，卖方违约需双倍返还，买方违约则定金不予返还，不过定金数额不能超合同标的额的20%，超出部分按预付款处理。若合同有违约金约定，按约定执行，若过高或过低，当事人可请求调整。没有约定违约金时，守约方可主张直接损失和可得利益损失。但定金和违约金不能同时主张，且赔偿总额不能超过违约方订立合同时可预见的损失范围。具体赔偿要结合合同约定和实际损失证据来确定。如果您在买房过程中遇到违约赔偿的问题，对相关法律规定还有疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以便准确维护自身合法权益。

结论： 买卖二手房定金违约赔偿适用定金罚则，定金数额不超主合同标的额百分之二十，超部分按预付款处理，定金罚则与违约金条款不能同时用，且定金以实际交付生效。 法律解析： 在买卖二手房中，定金罚则是重要的违约赔偿方式。给付定金方违约无权要回定金，收受方违约则要双倍返还。不过定金数额有上限，不能超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不具有定金效力，当作预付款，违约时要返还。同时，定金罚则和违约金条款只能选其一主张，这样能避免当事人获得过度赔偿。另外，定金必须实际交付才生效，仅有约定未交付不产生效力。如果在二手房交易定金方面遇到问题，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自己的合法权益。

法律分析： （1）小产权房物业服务合同的效力需结合实际情况认定。小产权房未取得合法产权，但物业服务合同的效力并非必然无效。若合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且物业服务企业实际提供了约定服务，该合同可能被认定为有效。 （2）物业服务企业催交物业费需履行前置程序。若业主无正当理由拖欠物业费，企业应先以书面形式催交，并明确业主的限期缴纳期限。书面催交是企业后续向法院起诉的必要前提步骤。 （3）法院审理时会重点审查核心要素。法院会审查物业服务合同是否有效、物业服务企业是否依约履行服务义务。若合同有效且企业服务符合约定，法院通常支持企业要求业主缴纳物业费及违约金的诉求；若合同效力存在瑕疵或企业服务未达约定标准，业主可主张减免物业费或拒绝缴纳。 （4）业主可通过协商途径解决纠纷。业主可依托业主委员会与物业服务企业沟通，就物业费标准、服务内容等事项进行协商，寻求双方认可的解决方案。 提醒： 小产权房业主面对物业费纠纷时，不要直接拒交，应先核实合同效力及物业实际服务情况，必要时通过业主委员会协商或咨询专业人士，避免产生额外违约金。

结论： 离职最后一个月公司是否缴存住房公积金，取决于该月员工与公司是否存在劳动关系，存在则需缴存，不存在则无需缴存。 法律解析： 依据住房公积金管理条例，单位要为在职职工缴存住房公积金。若员工离职日期在当月内，意味着劳动关系存续至该月，公司就应按规定为其缴存当月住房公积金；若员工当月未实际提供劳动且劳动关系已终止，公司则无需缴存。同时，单位需自劳动关系终止之日起三十日内到住房公积金管理中心办理职工住房公积金账户封存手续。若对离职当月住房公积金缴存问题有疑问，可向专业法律人士咨询，以获得准确清晰的解答。

1.新房子窗户漏风责任需依据不同情况判断。若为商品房且在保修期内，窗户是开发商交付时原状安装，开发商要对房屋建筑工程质量负责保修，业主可凭住宅质量保证书让其维修或承担费用；若窗户是业主装修时自行或委托装修公司更换且在装修保修期内，责任归装修公司或窗户供应商，业主可按装修或买卖合同主张权利；若过了保修期且无证据表明是房屋建设质量问题导致漏风，由业主自行承担维修责任。 2.解决措施与建议：业主先核对住宅质量保证书或相关合同约定的保修范围和期限，和责任方协商解决。若协商不成，可向建设行政主管部门投诉，也可通过诉讼途径维护自身权益。

1.提前退租不付违约金属于违约行为。根据法律规定，出租人有权要求违约的承租人承担违约责任，可要求其支付约定的违约金，也可要求赔偿实际损失，如空置期租金损失、重新招租费用等。 2.若承租人拒绝承担违约责任，出租人可通过法律途径解决，向人民法院提起诉讼。若法院判决支持出租人的诉求，而承租人仍不履行，出租人可申请强制执行。 3.法院在强制执行时，会采取查封、扣押承租人财产，冻结、划拨其银行存款等措施。若承租人拒不履行生效法律文书确定的义务，将被列入失信被执行人名单，受到限制高消费等约束，个人征信记录也会受负面影响，影响后续贷款、出行等民事活动。 解决措施和建议： 1.承租人应遵守合同约定，避免提前退租，若确需提前退租，应与出租人协商并按约定支付违约金或赔偿损失。 2.出租人在遇到承租人违约时，应及时收集证据，通过合法途径维护自身权益。 3.双方在签订租赁合同时，应明确提前退租的违约责任和处理方式，避免后续纠纷。

1.物业公司有权就业主拖欠的物业费提起诉讼。业主和物业公司基于服务合同关系，业主需依约支付物业费，若逾期无正当理由不支付，物业公司履行催告程序后可起诉追讨拖欠费用和违约金。 2.不过，物业公司起诉的前提是已依约履行物业服务义务。若业主认为物业公司未履行或未完全履行合同义务，应在诉讼中提出抗辩或反诉，不能直接拒绝支付物业费，否则要承担违约责任。 3.解决建议：业主与物业公司因物业费产生纠纷时，优先选择协商或其他非诉途径解决，若协商不成再考虑通过诉讼解决。

结论： 遇到中介在房屋买卖合同中欺诈，可拒绝支付报酬、要求赔偿，还能请求撤销合同，协商不成可通过诉讼、仲裁维权或向主管部门投诉。 法律解析： 根据民法典，中介作为居间人，若故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益，委托人不仅有权拒绝支付报酬，还可要求其承担赔偿责任。而且受欺诈订立的合同属于可撤销合同，委托人能向法院或仲裁机构请求撤销，合同撤销后，因合同取得的财产要返还，有过错的中介需赔偿损失。处理此类情况时，收集证据很关键，像中介的虚假承诺记录、合同文本、沟通凭证等。若与中介协商不成，可通过诉讼或仲裁主张自身权利，也能向房地产主管部门投诉中介的违规行为。如果您在房屋买卖中遭遇中介欺诈，对具体的处理方式和法律适用存在疑问，可向专业法律人士咨询。

（一）合同有约定违约金的，按约定执行，若违约金过高，可请求法院或仲裁机构适当减少。 （二）合同未约定违约金，承租人需赔偿出租人实际损失，如空置期租金和重新招租费用。 （三）承租人提前合理期限通知出租人，此期限内损失可不赔偿。 （四）若出租人根本违约致承租人无法居住，承租人解约不担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。