回迁合同中遇到开发商违约应采取何种措施

（一）查看房屋买卖合同中的违约责任条款。若合同明确约定了违约金数额或计算方式，可直接要求房东按照合同约定承担违约责任。 （二）要求房东继续履行合同。即按照合同约定完成房屋交付及过户手续，若房东拒绝，可向法院起诉请求判决其继续履行。 （三）若继续履行无可能或无必要，可要求解除合同，并要求房东赔偿损失。损失包括已支付的各项费用、房屋差价损失等实际损失。 （四）注意收集和保存相关证据。包括房屋买卖合同、付款凭证、与房东的沟通记录等，以便在维权时提供支持。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，该条款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）查看中介合同约定内容。若合同明确约定卖方违约时需退还中介费，应按照合同约定执行。 （二）若合同无相关约定，需判断中介是否完成主要义务。若中介已促成房屋买卖合同成立，中介有权收取报酬，一般不退还中介费；若因卖方违约导致交易最终未完成，可与中介协商部分退还中介费。 （三）若中介在服务过程中存在过错，比如未如实披露房屋信息等，可要求中介退还全部或部分中介费。协商不成时，可通过诉讼维护自身权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条： 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

1.小产权房是农村集体土地上建造、未缴纳土地出让金等费用的房屋，其买卖协议的法律效力需根据交易双方身份区分判断。 2.同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖协议通常有效。这类成员本身享有集体土地相关权益，交易在集体内部完成，不会导致集体土地权益向外转移，也不会损害集体的整体利益。 3.非本集体经济组织成员购买小产权房的协议一般无效。集体土地的使用权益仅归本集体成员所有，非成员购买会损害集体利益；此外，城镇居民购买农村小产权房的协议也无效，这违反了当前的相关政策要求。

法律分析： （1）租房未满一年提前解约，违约金数额确定首先遵循合同约定。若合同明确规定违约金额或计算方式，正常按此执行。不过若约定过高或过低，当事人可通过法院或仲裁机构进行调整。当违约金超过造成损失的百分之三十，可能会被认定为过高。 （2）若合同未约定违约金，守约方可以要求违约方赔偿实际损失，像寻找新租客期间的租金损失等。但实际损失需要守约方进行举证证明。 提醒： 在签订租房合同时应明确违约金条款，提前解约时要考虑违约成本。若对违约金有争议，建议咨询以进一步分析。

房屋买卖合同中的期待利益，是指当事人按照合同约定全面履行义务后能够合法获得的利益。在实际纠纷处理中，期待利益的计算需结合具体情况选择合适方法，常见的有差价法、类比法和成本法三种。 差价法是最常用的计算方式，即合同约定价格与违约行为发生时房屋市场价格之间的差额。例如，卖方违反合同约定拒绝出售房屋，若合同签约价格为一百万元，违约时房屋市场价格为一百二十万元，那么二十万元的差额就属于买方的期待利益。 类比法适用于无法直接获取违约时房屋市场价格的情况，可参照同地段、同类型、同面积的类似房屋买卖合同的履行利益来确定。通过对比相似房屋的交易价格，能够合理推算出受损方应获得的期待利益。 成本法需综合考虑当事人为履行合同已支出的成本，如中介费、税费等，再加上合同正常履行可获得的合理利润。计算时需遵循可预见规则和减损规则，违约方仅对订立合同时能够预见到的损失承担责任，受损方也有义务采取合理措施防止损失进一步扩大。

二手房买卖中单方解约需根据具体情形区别处理，核心是判断解约方是否具备合法的解约依据。 1.解约方具有法定或约定解约权的情形。若卖方隐瞒房屋重大质量问题等影响合同目的实现的情形，买方可行使法定解约权。此时应通过书面形式通知对方解约，合同自通知到达对方时解除。同时，解约方有权要求违约方承担赔偿责任，弥补因违约造成的合理损失。 2.解约方无正当理由擅自解约的情形。这种行为构成违约，守约方享有多种救济权利。守约方可以要求违约方继续履行合同，比如协助办理房屋过户等手续；也可以选择解除合同，要求违约方承担违约责任，包括支付约定的违约金或者赔偿房屋差价等实际损失。若约定的违约金数额过高或过低，当事人可请求法院予以调整。

租赁合同提前解约的赔偿，若合同已明确约定违约金数额或赔偿方式，通常按约定执行；但若违约金与实际损失相比过高或过低，当事人可向法院或仲裁机构申请调整。 若合同未作约定，违约方需赔偿对方因解约产生的实际损失，包括直接损失和可得利益损失。直接损失如已支付但未使用的租金、装修费用的摊销部分；可得利益损失如剩余租期内的预期收益。 实际处理中，受损失一方需提供证据证明自身损失情况。若双方无法协商一致，可通过诉讼或仲裁途径解决争议。

房主提供场所供他人聚众赌博，需根据行为情节轻重承担治安管理处罚或刑事责任，情节较轻的面临治安处罚，情节严重或符合刑事犯罪构成要件的将被追究刑事责任。 1.治安管理处罚层面，依据治安管理处罚法，为赌博提供条件的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节严重的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上三千元以下罚款。 2.刑事处罚层面，若以营利为目的，为赌博提供场所、设定赌博方式、提供赌具等组织赌博活动，涉嫌构成开设赌场罪，一般处五年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。司法实践中，会综合参赌人数、赌资数额等情节判断是否构成犯罪。 3.房主应增强法律意识，避免为他人提供场所进行赌博活动，若发现他人有赌博意图或行为，需及时制止并向公安机关报告，以防止自身陷入法律风险。

结论： 有房产证即对房屋有合法物权，他人未经同意占有房屋20年构成无权占有，可先协商返还，协商不成可收集证据起诉，物权不受诉讼时效限制，还可要求对方赔偿房屋损害。 法律解析： 根据法律规定，房产证是拥有房屋合法物权的重要凭证。他人未经同意占有房屋的行为属于无权占有。在这种情况下，可先与占有人友好沟通，要求其返还房屋。若沟通无果，可通过法律途径解决，收集房产证、房屋被占有的证明等证据，向法院提起返还原物之诉。因为物权不适用诉讼时效规定，所以即便对方占有房屋20年，仍可主张自己的权利。法院会依据事实和证据进行审理，若判定对方为无权占有，会判决其返还房屋。若房屋在对方占有期间受到损害，还可要求对方承担赔偿责任。如果遇到此类法律问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

社区和业委会不顾部分业主反对引进物业并强行收费，这做法可能侵犯业主权益。业主可先与社区、业委会沟通表达诉求。若沟通无果，可通过业主大会重新表决是否留用该物业。此外，还能收集相关证据，向基层调解组织寻求调解。若上述方法都行不通，业主可提起民事诉讼，维护自身合法权益。

无合同占用他人房屋通常属于民事侵权行为，不涉及刑事犯罪，不会被判刑。房屋权利人可通过民事诉讼要求占用人返还房屋并赔偿损失，需先收集房屋归属证明（如房产证）、对方占用的证据（如居住记录），再向法院起诉，判决后占用人拒不返还的，可申请强制执行。 若占用人采用暴力、威胁等手段强行占用房屋，可能涉嫌非法侵入住宅罪。根据法律规定，此类行为可判处三年以下有期徒刑或者拘役，司法工作人员滥用职权实施该行为的，会被从重处罚。

法律分析： （1）父母将老家房子卖给子女构成房屋买卖合同关系，这种交易遵循平等自愿原则。价格由双方协商，但需参照市场价值合理定价，以保证交易的公平性。比如，若市场上同类型房屋售价为一定范围，双方定价不应偏离该范围过大。 （2）支付方式灵活，可一次性付款或分期付款，双方可根据实际情况约定。 （3）产权变更要办理过户登记，这是房屋买卖完成的标志，只有完成过户，子女才真正取得房屋产权。 （4）税收方面，会涉及契税等，税率依房屋情况和当地规定而定。 （5）签订合同前，要明确房屋状况、付款时间、违约责任等条款，为交易提供保障。若产生纠纷，可通过协商、调解或诉讼解决。 提醒： 交易时要确保合同条款明确清晰，避免日后纠纷。不同地区政策有差异，建议咨询进一步分析。