商品房预售要具备哪些条件

1.未取得房产证的房屋，因所有权未完成登记，出卖人暂不具备完整处分权，但房屋买卖合同若无法定无效情形，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。不过此类交易存在显著风险，买受人无法即时办理过户登记取得房屋所有权，可能遭遇出卖人一房多卖，或因开发商原因无法办理房产证等情况。 2.为降低此类交易风险，建议交易前仔细核实房屋权属状态，在合同中明确关于房产证办理及过户的责任条款，必要时咨询专业人士。

法律分析： （1）合同解除方式有协商解除和单方解除。协商解除租房合同，不管是口头还是书面形式，都要双方意思表示一致才有效。 （2）单方解除需满足法定解除事由或合同约定的解除条件。如承租人逾期付租经催告仍不支付，出租人可单方解除；出租人未按约定交房或不履行维修义务致租赁物无法正常使用，承租人可单方解除。 （3）符合条件的单方解除，口头通知对方且到达对方即生效，无需对方同意。若不符合条件，一方口头主张解除需对方同意。 提醒：在解除租房合同时，要判断是否符合解除条件，协商解除应留存好双方达成一致的证据，避免后续纠纷，情况复杂时建议咨询专业人士分析。

结论： 买房认购协议违约金数额依协议约定和法律规定确定，有约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整，无约定则赔偿实际损失，定金担保有数额限制。 法律解析： 依据民法典，当事人在买房认购协议里可自行约定违约金数额或损失赔偿计算方法。若协议有明确约定，就按此执行。不过，当约定的违约金远高于实际损失时，违约方能够请求法院或仲裁机构适当减少；若约定的违约金低于实际损失，守约方可以请求增加。若协议未约定违约金，守约方可以主张赔偿实际损失，像房屋差价损失、交易成本损失等。此外，认购协议常采用定金作违约担保，但定金数额不能超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。在购房过程中，违约金和定金问题较为复杂，若你在这方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）经适房买卖合同的效力需分情况判断。若签订合同时经适房已符合上市交易条件，即购房人取得房产证已满规定年限，且按规定补缴土地收益等价款，此时合同通常有效，受法律保护。 （二）若在限制交易期内转让，合同效力存在争议。司法实践中，若合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同可能被认定为有效，但可能无法立即办理过户登记。若损害国家利益或社会公共利益，合同可能被认定无效。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定： 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效 （一）行为人具有相应的民事行为能力 （二）意思表示真实 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；违背公序良俗的民事法律行为无效

结论： 承租人私增租住人可能构成违约，出租人可根据合同约定及实际情况要求其整改、解除合同并索赔，若构成群租可向主管部门举报。 法律解析： 当承租人私增租住人时，需先看租赁合同有无居住人数限制等相关约定。若有，承租人的行为构成违约，出租人能要求其限期整改、让新增人员搬离。若承租人不改，出租人可依民法典解除合同并索赔。若合同未明确约定，但私增租住人使房屋使用强度不合理或违反房屋性质使用，出租人也可要求其停止违约，逾期不改同样能解除合同。要是私增租住人构成群租违反地方规定，出租人可向住房建设主管部门举报处理。在遇到此类复杂的租赁纠纷问题时，建议及时向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

（一）若合同约定房东有权提前解除的情形且条件成就，房东可书面通知承租人解除合同。 （二）若合同无相关约定，房东需具备法定解除事由，如承租人逾期支付租金经催告合理期限仍未支付、擅自转租房屋、未按约定用途使用房屋导致损坏等，房东应向承租人发出解除通知，通知到达时合同解除。 （三）若房东无合法依据擅自终止合同，构成违约，需承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 （四）承租人对解除有异议，可通过诉讼确认解除效力。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（一）若想获得不动产所有权，应依法办理产权登记，签订有效的买卖合同、赠与合同等合法取得产权的依据。 （二）若基于合法法律关系居住，如居住权、租赁关系等，明确自身仅享有使用权，尊重产权人的所有权。 （三）若为无权占有不动产，应及时返还给产权人，避免法律纠纷。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

1.业主可采取多途径维权，面对物业无正当理由延迟退还装修押金的情况，应依约依法合理维权并保留证据。 2.具体措施和建议如下： -先核查与物业签订的装修管理协议里关于押金退还的时间和条件约定。若物业违约，业主可依据协议要求其退还押金并承担违约责任。 -可向物业所在地的房地产行政主管部门投诉，借助行政部门的力量督促物业履行退还义务。 -若协商和投诉都没有效果，业主可持押金收据、装修验收合格证明、沟通记录等证据向法院提起诉讼，要求物业返还押金并支付逾期利息损失。 -整个维权过程中，业主务必注意保留相关证据，用以证明物业延迟退还押金的事实以及自身的损失。

（一）若遇到房屋侵权损害赔偿情况，如房屋因侵权损坏，应在知道或应当知道权利受损以及义务人之日起三年内，及时向法院提起诉讼，维护自身权益。 （二）若主张排除妨害、消除危险或返还房屋所有权等物权请求权，可随时向法院请求保护物权。 （三）当诉讼时效期间届满，若义务人提出不履行义务抗辩，权利人虽实体权利还在，但可能会因时效经过丧失胜诉权，所以权利人在知晓权利受损后要尽快行使权利。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

1.小产权房无法合法转为大产权房且不能合法变更所有人。小产权房建设于集体土地，未缴纳土地出让金等费用，产权证明非国家房管部门核发，不具备合法物权效力，所以不存在转为大产权房的合法途径。同时，小产权房无合法产权登记，不能通过不动产登记机构办理产权过户，私下变更所有人不产生物权变动效力，转让仅形成债权关系，无法实现物权转移。 2.解决措施和建议：在涉及小产权房的交易、处置等事宜时要保持谨慎，充分认识到其中的法律风险，避免因小产权房相关行为引发不必要的法律纠纷和经济损失。

（一）确认合同效力的基本判断标准。房屋买卖合同生效需满足三个核心条件，一是签订合同的双方都具备相应的民事行为能力；二是双方签订合同时是真实意愿的表达；三是合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。 （二）注意可能导致合同无效的特殊情形。如果存在以下情况，合同可能无效，比如一方用欺诈、胁迫的手段订立合同且损害国家利益；双方恶意串通损害国家、集体或第三人合法利益；合同以合法形式掩盖非法目的；合同内容损害社会公共利益等。 （三）对合同效力存疑时的处理方式。如果不确定房屋买卖合同是否有效，可以咨询专业法律人士，结合具体情况分析判断。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

（一）确认借名约定真实有效。需持有书面借名买房协议，明确双方借名关系，协议内容不得违反法律规定。 （二）证明实际出资。保留购房款转账记录、支付凭证等，确保资金来源清晰且由自己支付。 （三）证明实际占有房屋。收集物业费、水电费缴纳单据、入住证明或装修合同等，说明实际使用房屋的情况。 （四）确认未过户非自身过错。如因出名人不配合或房屋存在客观障碍导致未过户，需保留相关证明材料。 （五）借名目的需合法。若为规避限购政策等非法目的，无法排除强制执行。 法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。