买二手房，首套房总价52万，贷款42万中介开始说可以办下来的，20几天了

（一）了解收费方式：可先明确律师是按标的额比例收费还是计时收费，若房产价值低，按标的额比例收费可能几千到两万左右；价值高的房产，可能按3%-5%收取。计时收费每小时几百到数千元不等。 （二）考虑案件情况：简单案件收费相对低，若涉及多套房产、复杂产权关系等复杂案件，律师费会增加，要根据实际情况与律师协商。 （三）与律师沟通协商：将案件详细情况告知律师，与律师协商确定合理收费。 法律依据： 《律师服务收费管理办法》第九条规定，实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素： （一）耗费的工作时间； （二）法律事务的难易程度； （三）委托人的承受能力； （四）律师可能承担的风险和责任； （五）律师的社会信誉和工作水平等。

（一）若合同有违约金相关约定，按照合同明确的违约金数额或计算方式进行赔付。 （二）若合同无约定，卖家可主张买家违约造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。直接损失如卖家为准备交易付出的成本，可得利益损失可参照类似房屋近期交易价格与合同价格的差价，结合交易成本等估算。最终具体赔偿数额由法院或仲裁机构根据实际情况判定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二手房买方毁约的赔偿标准需结合合同约定与实际情况确定，优先按合同约定执行，无约定时则以卖方实际损失为依据，同时兼顾法律原则及减损义务。 1.合同有约定时按约定赔偿。若二手房买卖合同中已明确约定买方毁约的赔偿方式，例如支付固定数额的违约金或按房屋总价的一定比例赔偿，卖方有权要求买方依照合同约定履行赔偿义务。 2.合同无约定时赔偿实际损失。若合同未就毁约赔偿作出约定，卖方可向买方主张赔偿实际损失，该损失包括直接损失与间接损失。直接损失为卖方为完成交易支付的各项合理费用，间接损失通常指因买方毁约导致卖方无法及时出售房屋而产生的房价上涨差价损失。 3.法院综合因素确定赔偿金额。法院在判定具体赔偿数额时，会综合考虑合同履行的进度、买方的过错程度以及卖方的实际损失等情况，遵循公平合理的原则作出裁决。 4.卖方需履行减损义务。买方毁约后，卖方应采取合理措施防止损失扩大，如及时重新挂牌出售房屋等，若卖方未履行该义务导致损失增加，扩大部分的损失将难以获得法院支持。

（一）若分居期间双方未对财产作特别约定，日常生活开销如房租，用夫妻共同财产支付。双方应明确共同财产并从中支出费用，避免后续纠纷。 （二）若双方约定婚后财产各自所有，各自产生的房租等费用由各自财产支付。支付房租一方在离婚分割财产时，可主张从夫妻共同财产中获适当补偿。 （三）不管是否约定财产归属，双方都应保留好房租等费用的支付凭证，以便在需要时证明支出情况。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

法律分析： （1）核查执行依据合法性是关键步骤。法院执行需遵循法定程序，若执行裁定等文书存在违法，当事人可向执行法院提出执行行为异议，以保障自身合法权益。 （2）对抵押债权有争议时，可通过诉讼解决。若认为二次抵押合同无效等，可向法院提起民事诉讼，请求确认抵押合同效力，通过法律途径判定合同是否有效。 （3）房子执行后有剩余款项，在二次抵押债权人受偿后还有余额，当事人有权要求返还，这是合法的财产权益。 （4）若存在居住困难情况，可向法院申请宽限期或保障必要居住条件，法院会根据实际情况进行考量。同时，在整个过程中要积极配合法院，按要求提供材料和信息。 提醒： 在应对房子二次抵押强制执行时，要及时关注执行程序合法性，积极维护自身权益。不同案件情况有别，建议咨询以进一步分析。

房屋拍卖时遇到租赁关系，处理方式的核心是判断租赁与抵押、查封的先后顺序，不同时间顺序对应不同法律后果。 1.若租赁关系成立早于房屋抵押登记或法院查封公示，适用买卖不破租赁原则。原租赁合同继续有效，新的房屋所有权人需继续履行合同义务，直至租赁期限届满。 2.若租赁关系成立晚于房屋抵押登记或法院查封公示，租赁关系无法对抗已登记的抵押权或查封效力。法院可去除租赁关系后拍卖房屋，新所有权人不受原租赁合同约束。 3.法院在拍卖房屋前，需依法查明房屋租赁情况并进行公示。 4.房屋买受人应通过查看拍卖公告、向法院或相关部门咨询等方式，提前掌握房屋租赁信息，避免自身权益受损。

法律分析： （1）有明确金额约定的，按照合同中规定的具体违约金金额执行。这种方式简单直接，违约方直接按约定金额支付即可，如合同约定支付一个月租金作为违约金，违约时就支付相应租金。 （2）按比例收取的，依据合同约定的比例和未履行租期的租金总额进行计算。这种方式考虑了剩余租期租金情况，能更合理地确定违约金数额。 （3）合同未约定的，受损方要承担举证责任，证明因对方违约造成的实际损失，包括直接损失和可得利益损失，但赔偿范围受可预见规则限制。 提醒： 签订租赁合同时应明确违约金条款，避免日后纠纷。若遇合同未约定违约金的情况，注意及时收集实际损失证据，必要时可咨询进一步分析。

房产证上可以只写未成年子女的名字，法律并未限定房屋所有权人的年龄，未成年人可作为房屋所有权人登记于不动产登记簿。 1.实现房产登记在未成年子女名下的方式主要有两种。一是在购房过程中直接将未成年人列为房屋产权人；二是通过赠与等合法方式将已有的房产过户至未成年人名下。 2.以未成年子女名义登记的房产存在处分限制。监护人需保护被监护人的财产权益，非为维护未成年人利益，不得处分该房产，例如不能随意进行抵押或出售等操作。办理相关处分手续时，需由监护人代为办理，并提交为未成年人利益处分房产的书面保证。 3.建议在决定以未成年子女名义购房前充分考虑实际需求。若未来可能因非未成年人利益原因需要处分房产，会面临严格的法律约束，需提前评估潜在风险，避免后续操作受阻。

结论：签订并妥善保管商品房买卖合同，是保障商品房买卖双方合法权益的关键举措。 法律解析： 商品房买卖合同是买卖双方就商品房交易达成的协议，明确双方权利义务，受法律保护。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同详细约定房屋基本信息、价款、付款方式、交付时间、质量标准等核心内容，为双方履行义务提供明确指引。当出现开发商逾期交房、房屋质量不符合约定等纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据，双方可据此主张违约责任。此外，办理房屋产权登记等手续时，相关部门通常要求提供该合同作为必要材料。因此，妥善保管商品房买卖合同对维护双方合法权益至关重要。若遇到商品房买卖合同相关的法律问题，建议向专业法律人士咨询以获取帮助。

婚后父母买房并还贷的房产归属需结合出资方式、产权登记情况综合判定，不同情形下房产的归属及分割规则存在差异。 1.父母出全资购房的情形。若房产登记在出资人子女名下，应视为父母对子女一方的赠与，该房产属于子女的个人财产。若房产登记在夫妻双方名下，则视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产。 2.父母仅支付首付款的情形。若房产登记在出资人子女名下，后续贷款由夫妻共同偿还，离婚时双方可先协商处理房产归属。协商不成的，法院可判决房产归登记方所有，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。对于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的房产增值部分，登记方需根据照顾子女、女方和无过错方权益的原则，向另一方进行补偿。

（一）若房产证为共同共有且有书面约定份额，按约定确定各共有人份额。 （二）若无书面约定，可考虑各共有人对房屋的贡献大小，如购房款出资比例、装修维护投入等确定份额。 （三）若各方出资比例明确，可参考出资比例确定份额。 （四）尽量通过协商明确份额，协商不成可通过诉讼，由法院根据具体情况判定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百零九条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

（一）若发现他人以已注销房产证主张权利，相关权益人可要求其停止该行为，若对方不停止，可向法院起诉，请求法院确认其主张无效。 （二）对于房屋交易等涉及产权的活动，交易双方应仔细核实房产证状态，可前往不动产登记机构查询，避免基于已注销房产证进行交易。 （三）若因房产证被错误注销导致权益受损，可向不动产登记机构提出异议并申请更正登记。 依据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。