我在广州买的房子，在深圳，贷款，首付五成，现在想在上海买一套，

1.商铺被法院拍卖且租约未到期时，需依据租约签订时间和法院查封时间的先后关系处理。若租约在法院查封商铺前签订，且承租人已实际占有使用该商铺，按照买卖不破租赁原则，租赁关系不受所有权变动影响，新买受人要继续履行原租约直至租期结束。若租约在法院查封后签订，由于被执行人在查封期间处分财产的行为无效，该租约无法对抗新买受人，新所有权人可要求承租人腾退。 2.对于承租人，建议留存租约原件、租金支付凭证、实际使用证据如水电费缴纳记录等。若租约合法有效且满足在查封前签订并占有的条件，可向法院或新买受人主张继续履行租约；若租约不符合上述条件，应及时与相关方协商腾退事宜或主张损失赔偿。

结论： 两次延期交房能否退房要依据合同约定和法定情形判定。若合同约定两次延期交房可解除合同，买受人能主张退房；若合同未约定，需满足经催告后三个月仍未交付的法定条件，买受人才可主张退房。 法律解析： 在房屋买卖中，若合同明确规定两次延期交房可解除合同，那么买受人可按约定解除合同并退房。若合同无此约定，依据民法典，出卖人迟延交房，买受人可催告其在合理期限履行，经催告三个月仍未交付，买受人有权解除合同。也就是说，两次延期交房时，若要通过法定情形退房，需满足经催告后仍未交付的条件。买受人主张退房时，要留存延期交房通知、催告函等证据，用以证明出卖人迟延交付及自身已履行催告义务。若你在房屋买卖中遇到延期交房问题，不确定能否退房或不知如何操作，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）合法建筑但暂未办理产权登记的房屋，即使签订买卖协议且未付款，若未完成产权登记，房屋所有权仍归原房主。因为房屋所有权转移需依法办理登记手续，未登记则不发生物权效力，买卖协议的有效性不直接导致所有权转移。 （2）若房屋属于违法建筑，因其不符合法律规定的建设要求，不受法律保护，不存在合法的所有权归属，相关买卖行为无法获得法律认可的物权效果。 （3）若买家已实际占有房屋但未支付款项，虽未取得所有权，但享有一定的占有权益。原房主可依据买卖协议追究买家的违约责任，要求其支付约定款项或解除协议，并有权要求买家返还房屋。 提醒： 无产权房屋交易存在较高风险，建议交易前核实房屋是否为合法建筑及能否办理产权登记；若已涉及交易，应及时咨询专业法律人士处理相关争议，避免权益受损。

1.承租人擅自转租，出租人可依规定解除与承租人的租赁合同，解除后承租人需返还租赁物。若出租人在知道或应当知道转租事实起六个月内未异议，视为同意转租，之后不能再以未经同意解除合同或确认转租合同无效。 2.未经同意的转租合同本身有效，但因出租人解除原合同致次承租人无法使用租赁物，次承租人可向承租人主张违约责任并要求赔偿损失。 3.解决措施与建议：出租人应及时关注租赁物使用情况，一旦发现擅自转租应在六个月内提出异议，及时行使解除权维护自身权益；次承租人在租赁时应尽量了解出租人是否同意转租，降低风险，若权益受损及时向承租人索赔。

一般情况下，别人经你同意能再转包。土地经营权流转应遵循平等协商、自愿、有偿原则，不得改变土地所有权性质和农业用途。若原承包合同约定不能再转包，那对方就不能转。解决方案是先看合同有无禁止转包条款，若没禁止，可与对方协商同意转包；若禁止，可要求对方停止转包，协商不成可走法律途径解决。

法律分析： （1）损害物业服务企业的合法权益。物业费是物业服务企业维持日常运营、提供约定服务的主要资金来源。业主拖欠物业费会导致企业资金周转困难，无法及时投入资源保障服务质量，如公共区域清洁不到位、设施维修延迟等，长期可能造成企业运营困难甚至退出小区，无法继续提供服务。 （2）损害其他按时缴费业主的利益。物业服务具有公共属性，其服务效果覆盖全体业主。个别业主欠费会导致企业可用于公共服务的资金减少，进而降低整体服务水平，影响全体业主的居住环境和生活质量。同时，按时缴费的业主需间接承担因欠费产生的额外成本，这对他们是不公平的。 （3）损害欠费业主自身的长远利益。物业服务质量下降会直接导致小区居住环境恶化，房屋的市场价值也会随之降低。此外，欠费业主可能需要承担合同约定的违约金，若企业通过诉讼追讨欠费，欠费业主还需承担相应的法律责任，如支付诉讼费、履行生效判决等。 提醒： 业主若对物业服务存在异议，应通过与企业协商、向业主委员会反馈或向相关部门投诉等合法途径解决，切勿以拖欠物业费的方式对抗，避免自身承担违约金或诉讼责任。

结论： 楼顶天井盖板归建筑区划内全体业主共有，业主行使权利需遵循规则，不得损害他人权益。 法律解析： 依据民法典中建筑物区分所有权的规定，建筑区划内的楼顶属于业主共有部分。楼顶天井盖板作为楼顶结构的组成部分，因不具备构造上的独立性与利用上的排他性，不能构成单个业主的专有部分，所以其归全体业主共有，全体业主对其享有共有权与共同管理权。这意味着在使用楼顶天井盖板时，业主需遵循共有部分的使用规则，若随意使用或破坏，可能会损害其他业主的合法权益。若在共有部分使用方面遇到问题或存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以保障自身及其他业主的合法权益。

结论： 房屋买卖合同效力需结合具体情形，依据当事人民事行为能力、意思表示、内容合法性等要件及合同编规则综合判断。 法律解析： 根据民法典，判断房屋买卖合同效力，要考量多个方面。合同当事人需有相应民事行为能力，且意思表示真实，内容不违反法律行政法规强制性规定与公序良俗，这是基础条件。即便出卖人无权处分房屋，合同依然有效，只是会影响物权变动。同时，不动产登记是房屋所有权转移要件，而非合同生效要件，未办理登记不影响合同本身效力。不过，若存在恶意串通损害他人合法权益或违反效力性强制性规定等情况，合同可能无效。所以在实际中，要准确判断房屋买卖合同效力，需仔细审查具体情况。如果对房屋买卖合同效力存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）在租赁合同解除时，明确租金支付到合同实际解除之日。当遇到租金支付争议，要先确定合同解除的具体情形。 （二）若双方协商解除合同，要留存好协商一致解除合同及约定解除时间的相关证据，如聊天记录、书面协议等。 （三）当一方依约定或法定条件解除合同时，确保解除通知有效送达对方，可通过书面函件、短信等方式，并保留送达凭证。 （四）若承租人在合同解除后仍占有使用租赁物，出租方应及时主张占有使用费。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

法律分析： （1）物业不交房时，业主一般不能强制收房。依据法律规定，房屋交付需符合合同约定及法定条件，例如需通过竣工验收等。若房屋未达交付标准，业主强制收房可能承担不利后果，后续房屋质量等问题的责任界定易产生纠纷。 （2）若房屋已符合交付条件，物业无故拒绝交房，业主可先与物业及开发商沟通，要求履行交房义务。沟通无果时，应保留相关证据，通过发送书面催告函明确告知对方在合理期限内交房。若对方仍不交付，业主可根据合同约定追究违约责任，如索要违约金，也可通过诉讼途径维护自身合法权益。 提醒： 业主遇到物业不交房情况时，应先核实房屋是否符合交付标准，保留沟通记录等证据，避免自行强制收房，必要时通过合法途径解决以保障权益。

法律分析： （1）延期交房起诉的诉讼时效期间为三年，该时效自购房者知道或者应当知道开发商延期交房之日起计算。 （2）在诉讼时效期间内，购房者通过向开发商发函主张权利、提起诉讼等方式维权，诉讼时效会中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 （3）若超过三年诉讼时效起诉，开发商以诉讼时效抗辩的，购房者可能会丧失胜诉权；若开发商未提出时效抗辩，法院不会主动适用诉讼时效规定。 提醒： 购房者发现开发商延期交房后，应及时收集相关证据并在诉讼时效内通过合法途径主张权利；若案情复杂，建议咨询专业人士进一步分析具体解决方案。

1.诉讼中房屋价格确定方式多样，涵盖当事人协商、委托评估机构评估和法院参照市场价格认定。当事人协商一致确定价格便捷高效，若达成合意法院通常会确认；委托评估机构评估专业性强，能综合考虑多种因素给出价格；法院参照市场价格认定则适用于评估困难或当事人不同意评估的情况。 2.解决措施和建议如下： -当事人应积极协商确定房屋价格，以节省时间和费用。 -申请评估时，要了解评估费用的预交和承担规则，谨慎选择评估机构，先协商，协商不成可由法院指定。 -若对评估结果有异议，及时向法院提出，提供合理理由和证据，以便法院决定是否重新评估或补充评估。