按揭贷款房屋买卖程序流程

1.延期交房是出卖人违反商品房买卖合同约定的行为，买受人可依民法典要求其承担赔偿损失的违约责任。民法典规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，应赔偿对方因此遭受的损失，损失赔偿额相当于违约造成的实际损失，含合同履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的损失。 2.若因出卖人延期交房致买受人无法按时入住，需另行租房居住，合理租金损失属违约造成的实际损失。买受人可提供租房合同、租金支付凭证、当地同类房屋租金标准等证据证明损失真实合理，向出卖人主张赔偿租房损失。 3.若合同约定的违约金低于实际租房损失，买受人可请求法院或仲裁机构增加。 解决措施和建议： 1.买受人在遭遇延期交房时，及时收集租房合同、租金支付凭证等相关证据。 2.若与出卖人协商赔偿不成，可向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，维护自身权益。

结论： 房屋租赁合同纠纷案件由房屋所在地的人民法院管辖，即便合同中有管辖约定，若违反专属管辖规定则约定无效。 法律解析： 根据现行法律及司法解释，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖，而不动产纠纷实行专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。专属管辖具有优先性，合同中关于管辖法院的约定不能违背这一规则，否则约定无效。所以不管当事人在租赁合同里有无约定管辖法院，案件都由租赁房屋所在地的人民法院管辖。如果遇到房屋租赁合同纠纷方面的问题，不清楚管辖法院或其他法律事项，可向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和帮助。

结论： 租赁合同租赁期限不得超二十年，超二十年部分无效，期满可续订但续订后期限仍不得超二十年。 法律解析： 民法典作出这样的规定是为平衡租赁双方的利益与市场的稳定性。若租赁期限过长，可能会使市场交易缺乏灵活性，也可能导致未来因各种不可预见因素产生纠纷。比如物价大幅波动、房屋重大改造等情况。在实际生活中，签订租赁合同时，务必注意租赁期限的约定，避免超过二十年。若想长期租赁，可在期满后续订合同。若对租赁合同期限或续订等问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

先和邻居友好沟通，说明这条路是你进门唯一通道，让其拆除围栏。若沟通无果，保留邻居设置围栏阻碍通行的证据，比如拍照、录像。之后可找熟悉的中立第三方调解，若仍解决不了，能通过诉讼维护自己通行权益，要求邻居拆除围栏恢复原状。

（一）按照流程起诉房产合同违约时，要确保管辖法院选择正确，一定是房产所在地的法院，避免因管辖问题耽误时间。 （二）准备诉讼材料要仔细，民事起诉状中身份信息、诉讼请求、事实与理由要清晰准确；证据材料要充分且能有力证明违约事实，原被告身份证明文件要齐全。 （三）提交立案时，要了解法院立案庭的工作时间和网络平台的使用规则，保证材料顺利提交。 （四）缴纳诉讼费用要按通知及时完成，否则可能影响案件受理。 （五）收到开庭传票后要提前做好准备，按时参加庭审，遵守庭审纪律。 （六）领取判决后，若不服要在规定时间内上诉。同时，务必注意在诉讼时效内起诉。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

1.延期交房后已收房的买受人有权退房与否要结合合同约定和法定解除条件判断。若合同明确约定延期交房到特定期限买受人可解除合同，且买受人在解除权行使期限内主张权利，即便已收房也能请求解除合同退房；若合同未约定，出卖人迟延交房经催告后在三个月合理期限内仍未履行，买受人可行使法定解除权，但解除权需在自发生之日起一年内行使，逾期权利消灭。 2.收房行为本身不必然意味着放弃解除权，除非买受人书面明确表示放弃追究延期交房违约责任。 3.解决措施和建议：买受人应及时固定延期交房证据，按合同约定或法律规定向出卖人提出解除合同主张，必要时通过诉讼维护权益。

结论： 未公证的以房抵债协议书只要符合生效要件即有效，公证不决定其效力。 法律解析： 依据民法典，合同生效需行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。以房抵债协议作为民事合同，满足这些条件就具有法律效力。公证并非合同生效的法定必要条件，它只是能增强协议的证据效力。同时，协议有效不意味着房屋所有权自动转移，房屋所有权变动需依法办理不动产登记手续，这是物权变动要件，与协议的合同效力无关。所以，未公证的以房抵债协议书，只要符合生效要件就是有效的。如果大家在以房抵债协议方面有任何疑问，或者对协议效力、物权变动等法律问题需要深入了解，欢迎向专业法律人士咨询。

这情况比较麻烦。若买房时不知房屋已抵押，可主张合同欺诈，要求解除购房合同并让卖方退款、赔偿损失。若卖方隐瞒抵押事实，还可能涉嫌违约，可追究其违约责任。可先和卖方协商解决，若协商不成，收集好购房合同、付款凭证等证据，去法院起诉维护权益。

结论： 未签书面租赁合同且租期不明属不定期租赁，可提前合理期限通知出租人解约，解约前结算房租和押金，有违约需赔偿，协商不成可调解或诉讼解决。 法律解析： 依据法律，未签订书面租赁合同且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。在此种租赁关系中，当事人可随时解除合同，但要在合理期限前通知出租人，比如提前十五日至三十日告知，防止突然解约给出租人带来损失。在解除租赁关系前，需和出租人结算剩余房租与押金。若提前合理通知且无违约行为，出租人应退还相关费用；若未提前通知导致出租人有空租期损失等，需赔偿相应损失。遇到此类问题，优先和出租人协商处理。若协商不成，可通过人民调解或诉讼途径解决。不过，要保留好已履行通知义务及结算依据的相关证据。如果在处理租赁纠纷时遇到难题，可向专业法律人士咨询。

法律分析： （1）收集相关证据，包括他人与租客签订的租赁合同、房屋被占用的照片或视频、房租转账记录等材料，以此证明房屋被无权处分人出租的事实。 （2）与擅自出租房屋的人员进行沟通，明确要求其立即停止侵权行为，返还已收取的租金，并赔偿因房屋被占用造成的损失。 （3）若沟通未达成一致，可向租客表明房屋所有权人的身份，告知其该出租行为未经所有权人同意，要求租客搬离房屋。 （4）若租客拒绝搬离，可向人民法院提起诉讼，将擅自出租者和租客列为共同被告，主张无权处分和侵权责任，要求擅自出租者承担赔偿责任，同时要求租客返还房屋。 （5）人民法院作出判决后，若对方未按判决履行义务，可向法院申请强制执行。 提醒： 房屋被擅自出租后，应及时固定证据，避免因证据不足影响后续维权，必要时可咨询专业法律人士获取针对性建议。

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结论： 出租屋租赁合同纠纷可通过协商、调解、仲裁、诉讼途径解决，解决时要保留相关证据维护权益。 法律解析： 在出租屋租赁合同纠纷中，协商是最直接的方式，双方直接沟通达成一致化解纠纷。调解则是借助第三方介入，如居委会、村委会、人民调解委员会或中介机构等，形成的调解协议有民事合同效力，一方不履行可通过法院确认后申请执行。若合同有仲裁条款或事后达成仲裁协议，可申请仲裁，仲裁裁决为终局，拒不履行可申请法院强制执行。没有约定仲裁或无仲裁协议的，可向房屋所在地法院诉讼，判决生效后义务人不履行，权利人可申请强制执行。整个纠纷解决过程中，租赁合同、支付凭证、沟通记录等证据能有力维护当事人合法权益。若在出租屋租赁合同纠纷处理上有疑问，可向专业法律人士咨询，我们会为您提供专业的法律建议和解决方案。