购房者在买房前需要查看开发商哪些证件

（一）若房屋产权清晰无纠纷，交易时按常规流程提供房产证、身份证等基本材料，无需提供离婚协议。 （二）若房屋原为夫妻共同财产，离婚时已分割，一方出售该房屋，需提供离婚协议证明房屋产权归属及处分约定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。此条说明在二手房交易中，以产权证明文件来确定产权归属，所以不同产权背景下对离婚协议的需求不同。

（一）及时了解起诉事由。新业主应尽快知晓原房主被起诉的具体原因，判断是否与自己及该房产有关。 （二）若无关则正常持有。若起诉事由与自己和房产无关，新业主可正常持有房产，无需过度担忧。 （三）收集证据。若涉及自身利益，新业主需积极收集房产合法过户以及交易过程中自己无过错的证据。 （四）咨询律师。必要时，可寻求律师帮助，律师会依据具体情况给出专业法律应对策略，保障新业主权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若原房主存在欺诈等违约行为，新业主可依据此条维护自身权益。

1.查看合同：确认租客是否违约，如未按时付租、提前退租等，若违约，按合同追究责任。 2.保留证据：留存租赁合同、租金支付记录、沟通记录、房屋现状影像等，证明欠款与违约事实。 3.追讨费用：费用少可先联系租客要求支付；若联系不上或拒付，费用多则向法院起诉，准备诉状与证据，到租客住所地或房屋所在地法院立案。胜诉后租客不履行，可申请强制执行其财产。

法律分析： （1）当租房合同有约定违约金条款时，一般遵循约定来执行违约赔偿。不过，如果约定的违约金与实际造成的损失差距过大，当事人可向法院或仲裁机构请求调整。若违约金过高，可请求适当减少；若过低，则可请求增加。 （2）要是合同未约定违约金，租客需赔偿因违约给房东带来的实际损失，像空置期租金损失以及房屋损坏维修费用等。在实际操作中，通常会以一至两个月租金作为违约金进行赔偿。 （3）赔偿金额确定方式上，双方可先自行协商。若协商无果，可通过诉讼途径，由法院依据实际损失情况来判定最终赔偿金额。 提醒： 租房违约赔偿较复杂，不同情况处理方式有别。建议遇到相关问题及时咨询，以获取更精准的解决方案。

以下情况会导致中介合同无效： 一是主体不适格，无民事行为能力人签的合同无效。 二是双方虚假表示，以虚假意思订立的合同无效。 三是违反法规和公序良俗，如服务内容违法的合同无效。 四是恶意串通损害他人权益，中介与一方串通损另一方利益，合同无效。 无效合同自始无法律约束力，取得财产应返还，不能返还则折价补偿，有过错方要赔偿损失，各方有错各自担责。

1.执行查封小产权房时，因其未合法产权登记，处置受限。法院可查封，但过户有困难。 2.若要变现，可组织变价程序，通过申请执行人和被执行人议价、定向询价等方式确定价格。有人受让时，告知风险后可将房屋使用权裁定给买受人。 3.若此房为被执行人及其所扶养家属生活必需，要保障其居住权，可给予宽限期或提供临时住房，同时遵循法定程序，保障各方权益。

房地产交易中的违约金条款需兼顾双方权益，当事人可自主约定违约金数额或损失赔偿的计算方式，但该约定需符合公平原则，法院或仲裁机构可依据实际损失对违约金进行合理调整。 1.规范约定内容。当事人应在房地产合同中明确约定违约金的具体数额，或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，确保约定内容清晰无歧义，减少后续纠纷发生的可能性。 2.依法申请调整。若约定的违约金低于实际造成的损失，可向法院或仲裁机构提出增加违约金的请求；若违约金过分高于实际损失，可申请适当减少，司法实践中一般以违约金超过损失的百分之三十作为认定过分高于的参考标准。 3.履行义务不免除。若合同中针对迟延履行行为约定了违约金，违约方支付违约金后，仍需继续履行合同约定的相关债务，不能以支付违约金为由逃避继续履行的责任。

房贷延期申请的获批时间并无固定标准，主要受银行内部流程、现行政策及申请人具体情况等因素制约。一般情况下，银行在收到完整申请材料后，会在15至30个工作日内完成审批；若申请高峰期业务繁忙，审批时长可能相应延长。若遇重大自然灾害、公共卫生事件等不可抗力情形，银行通常会开通快速审批通道，以缩短获批时间。 1.提前准备完整申请材料，确保提交的材料符合银行要求，包括但不限于收入证明、延期原因说明等，避免因材料缺失或不符合规范导致审批流程延迟。 2.保持与银行的主动沟通，定期询问审批进度，若银行提出补充材料的要求，需第一时间按标准提交，助力加快审批进程。 3.密切关注银行发布的政策动态，尤其是不可抗力等特殊情形下的快速审批通道政策，若自身情况符合条件，可主动向银行申请走快速通道，以缩短获批时间。 4.申请时需如实说明延期原因，确保理由合理且有依据，同时保持良好的还款记录和信用状况，这些因素会被银行纳入审批考量范围，有助于提高审批效率。

1.查看合同：租约到期房东不退押金，先看合同里押金退还的条款。若合同写明到期退还且无扣除情况，房东不退就违约了，可先和房东协商，讲清法律规定和合同约定，和平解决问题。 2.收集证据：协商不成，收集租赁合同、押金支付凭证、房屋交接证明等证据，向居委会、派出所或房地产中介协会等请求调解，让第三方帮忙沟通。 3.提起诉讼：调解无果，可向法院起诉。准备好起诉状和证据，让法院判房东退还押金并担责。

房票买房剩余款项的负责主体需根据房票发放场景及当事人约定确定，不同情况对应不同处理方式。 1.若房票由政府为推进征收安置工作发放，使用房票购房后若购房款低于票面金额，剩余款项通常返还给被征收人。这是因为此类房票本质是对被征收人房屋价值的补偿凭证，剩余部分属于被征收人应得的补偿部分，应归其所有。 2.若房票基于其他交易场景使用，剩余款项的处理需依据当事人之间的约定。若双方签订的合同中明确约定了剩余款项的归属及处理方式，应严格按照合同约定执行。若合同未作约定，当事人可通过协商确定剩余款项的负责主体；协商不成时，可通过诉讼等法律途径解决，由法院根据公平原则及交易习惯作出判定。

1.违约金计算先看租赁合同约定。若合同明确了提前退租违约金数额或计算方式，一般按约定来。但如果约定违约金比实际损失高太多，租客可让法院或仲裁机构适当降低。 2.若合同没约定，房东可要求租客赔偿实际损失，像找新租客时的空置损失、房屋损坏修复费等。 3.房东有责任采取合理措施防止损失扩大，比如及时找新租客。若没这么做致损失扩大，扩大部分房东自己担。

房屋份额占有使用费的计算需结合实际情况综合确定，优先遵循当事人的约定，无约定时参考同类房屋的市场租金或经营收益，并按占有份额分摊费用，争议可通过协商或诉讼等方式解决。 1.有约定从约定。当事人对占有使用费的计算标准或具体金额有明确约定的，直接按照约定执行，这是意思自治原则在民事活动中的具体体现，充分尊重双方的自主意愿。 2.无约定时参考市场价值。若未达成约定，一般以同地段同类型房屋的市场租金为参考依据，可通过咨询当地房产中介、查询公开的租赁信息等方式获取数据。若房屋用于商业经营，需结合经营收益情况调整计算标准，以合理反映房屋的实际使用价值。 3.按份额分摊费用。确定整体占有使用费金额后，需根据实际占有房屋的份额比例计算应支付部分。例如，房屋整体月使用费按标准计算为一定金额，占有百分之三十份额的，应支付该金额的百分之三十。 4.争议解决方式。若双方对占有使用费存在争议，可先通过协商或调解的方式处理；协商调解不成的，可向法院提起诉讼，由法院根据相关证据及实际情况判定合理的费用金额。