买二手房应当要注意哪些问题

结论： 线下签订的房屋买卖合同一般具有法律效力，是否有效取决于是否满足法定要件，物权登记与否不影响合同效力，存在法定无效情形则合同无效。 法律解析： 依据民法典，当事人订立合同可采用书面形式，线下书面房屋买卖合同是合法形式。合同有效需满足当事人有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗这三个要件，符合条件的合同对双方有法律约束力。房屋作为不动产，物权设立变更经登记生效，但不影响合同效力。合同有效时，若未过户，守约方可要求违约方继续履行或承担违约责任。若存在欺诈胁迫恶意串通等法定无效情形，合同则无效。所以，线下买房合同的效力要结合具体情况判断，符合生效要件的合同受法律保护。如果您对房屋买卖合同的效力还有疑问，可向专业法律人士咨询。

（一）承租人无正当理由提前解约，属于违约，出租人按合同扣除违约金或押金后退还剩余款项；合同无约定违约金，出租人可要求承租人赔偿实际损失。 （二）出租人违约，承租人可解除合同，要求退还剩余租金并赔偿损失。 （三）双方协商一致提前解约，按协商结果处理剩余款项。 （四）存在法定解除事由，双方可解除合同，退还剩余租金，互不担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）保留核心维权证据。需妥善保存购房合同、付款凭证、贷款协议等相关材料的原件及复印件，这些是后续诉讼或协商的基础依据，不可遗失或损坏。 （2）根据房屋建设状态选择诉讼请求。若房屋已建成且满足交付条件，可向法院起诉要求开发商履行房屋交付义务并协助办理不动产权登记，胜诉后凭生效判决申请强制执行；若房屋未建成或无法交付，可起诉解除购房合同，主张返还已付购房款及利息，并要求赔偿合理损失，若开发商存在欺诈行为，还可要求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （3）妥善处理银行贷款事宜。若已办理按揭贷款，应及时与贷款银行沟通开发商跑路情况，协商暂停还款或调整还款方案，避免因逾期还款影响个人征信；必要时可在诉讼中追加银行作为第三人，明确贷款责任的承担方式。 提醒： 开发商跑路后应尽快启动维权程序，避免超过法定诉讼时效；涉及贷款的切勿自行停止还款，需通过合法途径与银行协商，建议咨询专业法律人士获取针对性指导。

（一）当租赁房屋因虫卵问题严重影响居住使用，出租人不履行维修义务或无法解决时，承租人先书面通知出租人限期处理虫卵问题，并保留好通知凭证。 （二）若出租人在合理期限内未有效解决问题，导致房屋仍无法正常居住，承租人可解除租赁合同，向出租人发出解除合同通知，并要求其承担违约责任。 （三）若虫卵问题轻微不影响实质居住，承租人不应直接退租，应与出租人协商解决，避免构成违约。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

法律分析： （1）物业服务人需履行催告前置义务。业主未按时支付物业费时，物业服务人不能直接提起诉讼或申请仲裁，应当先催告业主在合理期限内支付，这是法定的程序要求，合理期限应结合实际情况设定，保障业主有补正缴费行为的机会。 （2）业主无正当理由拒交物业费构成违约。业主与物业服务人签订的物业服务合同受法律保护，无正当理由长期拒交物业费违反合同约定，需承担支付拖欠物业费及合同约定的违约金等违约责任。 （3）物业服务人可通过司法途径维权。合理期限届满业主仍未支付物业费的，物业服务人有权向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。经法院或仲裁机构支持诉求后，若业主仍不履行支付义务，物业服务人可申请强制执行，业主名下财产可能被查封、冻结或划扣。 （4）欠缴物业费可能影响个人征信。部分地区已将欠缴物业费且经司法确认仍拒不履行的行为纳入个人征信系统，这会对业主的信贷、出行等日常事务产生不良影响。 提醒： 业主若对物业服务质量不满，应通过向物业服务人提出整改意见、向物业主管部门投诉等合法方式解决，不要直接拒交物业费；若已被物业服务人起诉，应积极协商或应诉，避免因拒不履行生效法律文书导致财产受损或征信不良。

结论： 两家共同购房后一方反悔，需按书面协议履行，无协议或约定不明则按出资比例确定份额，无法确定出资比例视为等额享有，可协商或通过法院起诉分割房屋。 法律解析： 根据民法典规定，若双方签订了书面共同购房协议，有关于份额、退出机制等约定，应按协议执行。若没有约定或约定不明确，按照出资比例确定按份共有份额，不能确定出资比例的，视为等额享有。按份共有人可随时请求分割共有房屋，共同共有人在特定情形下也可请求分割。分割时先协商，协商不成可向法院起诉。房屋不宜物理分割时，反悔方可要求另一方折价补偿，另一方不同意购买则通过拍卖变卖分割。产权登记份额是确定共有份额的重要依据，出资凭证等可辅助证明。主张权利时要提供出资证明、购房合同、产权登记等证据。若遇到此类复杂的共同购房纠纷问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

1.物业起诉业主时，需准备民事起诉状、原被告主体资格证明材料、基础法律关系证据、原告已履行义务的证据、被告违约的证据以及授权委托材料，且要按被告人数提交副本，确保内容真实合法。 2.各项材料具体要求如下： -民事起诉状应包含原被告身份信息、诉讼请求、事实与理由。 -原被告主体资格证明材料方面，原告要提供营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件；被告需提供业主身份信息或房屋产权登记信息。 -基础法律关系证据可提供物业服务合同或前期物业服务协议。 -原告已履行义务的证据包括物业服务记录、维修保养记录、巡查记录等。 -被告违约的证据，若主张物业费欠费，需提供欠费明细、催缴通知书及送达凭证；若涉及业主违反管理规约行为，需提供违约事实相关证据如照片、视频、整改通知等。 -若委托代理人参与诉讼，需提交授权委托书及代理人身份证明。 3.建议物业在日常工作中做好各类记录和文件的保存，如物业服务记录、催缴通知送达凭证等，以便在需要时能及时、准确地提供相关证据。同时，在准备材料过程中仔细核对，确保材料真实、完整且符合法律要求。

结论： 卖房款原则上支付给房主，有书面授权可给受托人，擅自给第三人有风险，实行资金监管的应进监管账户。 法律解析： 依据法律，房屋买卖合同中出卖人是房主，买受人需按约定向房主付款。若房主书面授权第三人代收，受托人代收后果由房主承担。但如果没有合法有效授权，买受人把房款给非房主的第三人，房主可能否认收到房款，此时买受人要承担证明房款已交付房主或有合法授权的责任。在部分实行资金监管的地区，房款要先进入监管账户，再按约定转入相应账户。若在房屋买卖付款方面遇到问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

商铺门前使用权归属要看具体情况。若门前区域属建筑区划内业主共有部分，归全体业主；若属市政道路，归社会公共使用。若与他人就门前使用权有纠纷，先查看购房合同等资料明确归属，再和相关方友好协商。协商不成，可收集证据向法院起诉解决。

法律分析： （1）开发商延期交房，若购房合同有明确的延期交房违约金标准，那么就按照合同约定执行，这体现了合同的意思自治原则。 （2）当合同未对延期交房违约金作出约定时，购房者可参照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准来主张违约金，以此弥补自身损失。 （3）若购房者进行了催告，而开发商在合理期限内依旧未交房，购房者有权解除购房合同，同时要求开发商返还已付购房款及利息，并且赔偿相应损失。 （4）违约金数额方面，若低于实际损失，购房者可请求增加；若过高，开发商可请求适当减少，具体判断以实际损失为基础。 提醒：购房者遇到开发商延期交房，要留意保留相关催告及损失证据。不同情况对应解决方案有别，建议咨询进一步分析。

（一）当租赁房屋有质量问题影响居住时，承租人先要求房东维修，房东不维修的，可自行维修并让房东承担费用。若问题严重致合同目的无法达成，可解除合同并要求房东返还剩余租金和押金。 （二）房东拒不退还相关款项，承租人要固定租赁合同、房屋问题影像、沟通记录、支付凭证等证据。 （三）先尝试和房东协商解决退款事宜。 （四）协商不成，向房屋所在地消协或房地产管理部门投诉调解。 （五）调解不成，向房屋所在地法院起诉，主张解除合同、返还钱款并要求房东担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

（一）承租人需确保租赁关系真实合法，保存好租赁合同、租金支付凭证、实际占有使用房屋的证据等，如水电费缴纳记录、物业证明等。 （二）若租赁在法院查封前设立，要及时向法院提供相关证据，主张继续履行租赁合同。 （三）若被怀疑恶意串通虚构租赁，要积极配合法院调查，提供能证明租赁关系真实性的材料。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。