房地产开发商不履行合同应该如何办

1.涉及小产权房的财产纠纷并非都不可诉，需依据具体诉求和事实判断是否在法院受案范围内。 2.不同情形处理方式如下： -小产权房买卖合同纠纷法院会受理，但除同一集体经济组织成员间交易外，合同常被认定无效。解决措施是交易双方应谨慎签订合同，了解相关风险；若合同被认定无效，按法律规定处理财产返还等问题。 -基于合法占有提出的占有返还、排除妨害等纠纷，当事人能证明对房屋有合法占有利益的，法院会受理裁判，但不能主张所有权相关权利。当事人要注意收集和保存能证明合法占有房屋的证据。 -涉及请求确认小产权房所有权或办理产权登记等事项，因涉及小产权房合法化问题，超出法院民事案件受理范围，通常不予受理。建议当事人不要抱有此类不切实际的诉求，避免浪费时间和精力。

1.提前结束租房的违约金数额确定，首先看租赁合同约定。若合同有明确违约金标准，应按约定执行；若约定违约金过分高于造成的损失，租客可请求法院适当减少；若约定违约金低于实际损失，房东可请求增加。当约定违约金超过实际损失百分之三十，可认定为过分高于损失。 2.若合同未约定违约金，租客需赔偿房东实际损失，涵盖空租期损失、中介费损失等合理费用。 3.租客提前解约时，应及时通知房东并协助减少损失，以此降低违约金支付金额。 建议租客在租房前仔细阅读合同中关于违约金的条款，明确自身责任和义务。提前解约时，第一时间与房东沟通协商，主动协助房东减少损失，以争取降低违约金数额。房东在面对租客提前解约时，应积极采取措施减少损失，若认为约定违约金过低，可通过合法途径请求增加。

法律分析： （1）书面催告限期移交。前期物业服务合同终止后，若前期物业未移交相关资料和财物，业主委员会或新物业服务人可向其发出书面催告，明确移交的具体资料、财物清单及限期移交的时间，同时告知其拒不移交将承担的行政责任与民事赔偿责任。 （2）向主管部门报告。若前期物业在催告期限内仍未移交，业主委员会或新物业服务人可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门报告，该部门有权责令前期物业限期改正；若前期物业逾期仍不移交，主管部门可对其作出罚款等行政处罚。 （3）提起民事诉讼要求赔偿。若前期物业拒不移交的行为造成业主委员会或新物业服务人损失，受损方有权向人民法院提起诉讼，要求前期物业承担相应的赔偿责任。 提醒： 业主委员会在书面催告时应保留送达凭证，新物业服务人发现损失需及时固定证据，以便后续通过法律途径维护权益。

法律分析： （1）小产权房一房二卖是否构成诈骗需依据具体情况判断。若卖方以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，故意隐瞒房屋已卖给他人的事实，骗取购房者购房款且数额较大，会构成合同诈骗罪。 （2）若卖方因房价上涨等原因，在与一方签订合同后又与另一方签订合同，但具备履行合同能力或愿意承担违约责任，通常不构成诈骗，属于民事纠纷，购房者可要求卖方承担违约责任、返还已付购房款及利息、赔偿损失。 （3）判断是否构成诈骗的关键在于卖方主观是否具有非法占有目的，以及客观行为是否符合诈骗的构成要件，两者需同时满足才可能构成犯罪。 提醒： 购买小产权房时应核实房屋权属及交易情况，遇到一房二卖时，若怀疑存在诈骗行为应及时报警，若为民事纠纷可通过诉讼主张权利。

（一）租赁双方在签订原租赁合同时，就明确约定续签合同的提前天数和相关条件，这样可避免后续产生不确定性。 （二）若原合同未约定，在合同临近到期前15至30天主动与对方协商续签事宜，及时沟通并确定是否续签、续签条款等。 （三）当租赁合同到期后，若继续使用房屋，要尽快与对方重新签订书面合同，明确租赁期限等内容，避免转为不定期租赁。 法律依据： 《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

（一）若因出租人原因导致合同未订立，承租人可要求其双倍返还定金；若因自身原因拒绝订立合同，则不能要求返还定金；若因不可归责于双方的事由导致合同未订立，可要求出租人返还定金。 （二）承租人要主张返还定金，需准备好能证明定金交付事实和合同未订立原因的证据，像转账记录、沟通记录等。 （三）先尝试与出租人协商，若协商无果，可向法院提起诉讼来维护自身权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

1.延期交房赔偿金额要依据合同约定和实际损失来确定。若合同有明确的逾期交房违约金计算方式，就按约定执行；若合同未约定或约定不明，购房者可主张实际损失赔偿。当合同约定违约金与实际损失差异较大时，双方可请求调整，法院会综合多种因素判定。 2.解决措施和建议： -购房者先按合同约定与开发商协商赔偿事宜。 -协商无果时，可通过诉讼或仲裁途径解决问题。

法律分析： （1）尝试与亲戚进行沟通协商，明确要求其履行还款义务，在此过程中需保留聊天记录、通话录音等能证明借款事实及对方未还款情况的证据。 （2）若协商无果，且持有借条、转账记录、证人证言等可证明借款事实和金额的证据，可向对方发送催款函，明确借款金额、还款期限及逾期未还的后果，催款函可作为后续诉讼的辅助证据。 （3）若催款函仍未起到作用，可向法院提起民事诉讼。起诉时需提交起诉状及相关证据材料，法院受理后会依法开庭审理并作出判决。 （4）若胜诉后对方仍未按判决履行还款义务，可在判决书规定的履行期限届满后，向法院申请强制执行，法院有权查询、冻结、划拨对方的财产以实现债权。 提醒： 处理亲戚借款纠纷时需注意保留所有相关证据，避免因证据缺失影响维权结果；不同案情的具体处理方式可能存在差异，建议根据自身情况咨询专业人士获取针对性建议。

结论：楼上漏水时，可通过固定现场证据、留存沟通记录、委托第三方鉴定、保存维修凭证、获取物业或居委会证明等措施保留证据用于后续维权。 法律解析：在处理楼上漏水问题时，证据的收集至关重要。根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。拍摄清晰照片和视频并显示时间戳，能直观呈现漏水情况；留存与楼上业主或物业的沟通记录，可证明对方知晓漏水事实；第三方鉴定报告具有专业性和法律效力，能明确漏水原因和损失金额；维修凭证可证明实际支出费用；物业或居委会的书面证明则是间接证据。这些证据应真实合法且与漏水事实有关联。若遇到楼上漏水情况不知如何保留证据或在维权过程中遇到难题，可向专业法律人士咨询。

1.小区内故意堵车既侵犯其他业主通行权，还可能违反治安管理规定，若堵塞消防通道则违反消防法，需担责。 2.解决措施和建议： -先联系小区物业服务企业协调，因其有维护小区公共秩序职责。 -若协调无果，向公安机关报案，公安机关会依法对行为人处罚。 -受侵害业主可依据相关法律要求行为人停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。 -处理时注意留存现场照片、视频等证据用于后续维权。

（一）按购房合同约定索赔。若购房合同中明确约定开发商延期交房的违约责任，比如违约金计算方式或具体金额，购房者可直接依据合同条款要求开发商支付违约金。 （二）合同未约定时先催告。购房者可书面催告开发商在合理期限内交房，合理期限可参考行业惯例确定。 （三）催告后仍不交房的处理。若开发商在催告的合理期限内仍未交房，购房者可选择解除合同，要求返还已付购房款及利息并赔偿损失；也可选择不解除合同，要求赔偿因延期交房造成的损失，损失金额可参照同地段同类房屋租金标准确定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）了解不同收费方式特点：按争议标的额比例收费常见，标的额越大收费比例越低；按件收费适合不涉及财产标的案件，房屋纠纷中较少用；风险代理收费前期收基础费用，胜诉或执行到款项后按约定比例收，但不得超争议标的额30%，且并非所有案件都适用。 （二）考虑影响因素：收费比例会因律师执业经验、案件复杂程度、地区经济水平等因素有差异，选择律师时综合考量这些因素。 （三）明确额外费用：除基本收费，还可能有差旅费等实际支出费用，由委托人承担，要提前和律师明确。 法律依据： 《律师服务收费管理办法》第十三条规定，实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%。