商品房买卖合同解除问题

（一）租到存在严重噪音的房屋，先明确噪音来源和程度，若噪音持续且超法定标准，出租人未提前告知，可要求解除合同。 （二）与出租人沟通，要求其采取措施消除噪音，若出租人拒绝或无法解决，可依据法定解除权退房。 （三）保留相关证据，如噪音检测报告、沟通记录、物业或居委会证明等，证明噪音严重影响居住。 （四）不要直接退房，应通过书面形式向出租人提出解除合同，明确理由和依据，避免法律风险。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。若房屋噪音严重影响正常居住使用，违反了出租人应保持租赁物符合约定用途的义务，承租人可据此主张解除合同。

法律分析： （1）在租赁合同关系中，支付租金是承租人的核心义务，承租人需严格按照合同约定的期限和金额支付租金，未按约定履行该义务的，属于违约行为。 （2）特定情况下延期支付租金不构成违约，例如因不可抗力导致承租人无法按时支付租金，或者出租人与承租人通过协商达成一致意见，允许承租人延期支付租金。 （3）承租人延期支付租金构成违约时，出租人有权要求其承担相应违约责任，包括支付合同约定的违约金、赔偿因延期支付造成的实际损失；若出租人对承租人进行催告后，承租人在合理期限内仍未支付租金，出租人有权依法解除租赁合同。 提醒： 承租人预计无法按时支付租金时，应提前与出租人沟通并争取书面同意延期，保留相关沟通凭证；遭遇不可抗力时需及时收集证明材料，避免因举证不足承担违约风险。

（一）计算案件受理费时，先确定诉讼请求的金额或价额，再按照对应的分段标准累计计算。比如诉讼请求金额是15万元，1万元需交50元，1万到10万元部分（9万元）按2.5%交2250元，10万到15万元部分（5万元）按2%交1000元，总共交3300元。 （二）原告在起诉时要先预交案件受理费。 （三）若案件适用简易程序审理或者调解结案，受理费会减半收取。 （四）最终案件受理费由败诉方负担，若部分胜诉则按比例分担。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳等。第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。

法律分析： （1）在开发商一房多卖案件里，若各购房合同是双方真实意思且不违反法律强制规定，那么所有合同都合法有效。 （2）房屋所有权归属有明确顺序。已办理不动产权属登记的买受人优先获得所有权；未登记但已合法占有房屋的买受人排其次；若前两者情况都不满足，则合同成立时间在先的买受人优先履行。 （3）对于无法取得房屋的买受人，法院会判决开发商解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失。并且依据相关司法解释，买受人可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。 （4）若开发商存在故意隐瞒一房多卖事实等欺诈情形，其赔偿责任范围会依法扩大。 提醒：购房者在买房时要及时办理产权登记或合法占有房屋。遇到一房多卖情况，可咨询专业人士分析案情及解决方案。

1.提前退租店铺的违约金赔偿要按租赁合同约定和法律规定执行。若合同明确约定了违约金数额或计算方式，一般按约定处理，但违约金不应过分高于实际损失，过高时承租人可请求法院或仲裁机构适当减少。若合同未约定违约金，承租人需赔偿出租人实际损失，如空置期租金损失、重新招租合理费用等。 2.解决措施与建议： -签订租赁合同时，双方应明确合理的违约金条款，充分考虑可能的损失情况。 -承租人提前退租前，应与出租人积极沟通，争取协商解决赔偿问题。 -若对违约金数额有争议，可通过法律途径，向法院或仲裁机构申请调整。

1.商品房买卖合同纠纷管辖适用合同纠纷管辖规则，分为法定管辖和约定管辖两种情况。在约定管辖符合法律规定时优先适用，约定无效则适用法定管辖。 2.法定管辖依据民事诉讼法，合同纠纷诉讼由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。由于商品房买卖合同履行地通常为商品房所在地，所以房屋所在地法院有管辖权。 3.约定管辖方面，当事人可在合同中约定与争议有实际联系地点的法院管辖，包括原告住所地、被告住所地、合同签订地、房屋所在地等，但约定不得违反级别管辖和专属管辖规定。 4.需明确的是，商品房买卖合同纠纷不属于不动产专属管辖中的物权纠纷范畴。 解决措施和建议： -当事人在签订商品房买卖合同时，可根据自身情况合理约定管辖法院，确保约定符合法律规定。 -发生纠纷时，先查看合同约定的管辖条款是否有效，有效则按约定向相关法院起诉；无效则按法定管辖确定管辖法院。

结论： 被诉侵占房屋时，应核实诉求、收集证据、提交答辩状及证据、积极应诉，无合法依据可协商和解，不熟悉法律程序可委托律师。 法律解析： 当面临被诉侵占房屋的情况，首先要核实原告的诉讼请求和事实理由，明确其主张的侵占依据，这是应对诉讼的基础。收集自身合法占有房屋的证据，像租赁合同、产权证明、授权委托书等，这些证据能证明占有具有合法基础，在法律上可作为有力的支撑。在法定答辩期内提交答辩状及证据材料至法院，答辩状针对原告主张逐一回应，阐述合法占有事实及法律依据，这是行使自身诉讼权利、维护权益的重要步骤。积极应诉，按时参加庭审，配合法院调查，有助于法院查明事实。若自身确实无合法占有依据，与原告协商和解，就返还房屋时间及可能的损失赔偿达成一致，可避免强制执行带来的不利影响。若对法律程序不熟悉，自行处理可能会面临诸多问题，委托律师代理能更好地保障自身合法权益。如果遇到此类法律问题，可向专业法律人士咨询，以获得更精准的法律帮助。

法律分析： （1）按合同约定能否因延期交房退房，需依据合同具体条款判断。若合同明确约定开发商延期交房达到一定期限时，购房者有权解除合同退房，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，购房者可依照合同约定行使解除权要求退房。 （2）若开发商拒绝按约定退房，购房者可向人民法院提起诉讼，请求解除合同、退还已付房款并要求开发商承担违约责任。 （3）实践中，即便合同未约定相关条款，若开发商延期交房的行为构成根本违约，致使购房者订立合同的目的无法实现，购房者也可依据法定解除权要求退房。行使法定解除权需满足法定条件，且需在合理期限内行使权利。 提醒： 购房者主张退房时应注意保留开发商延期交房的证据，如书面催告记录、交房通知等；同时需在合同约定或法律规定的期限内行使解除权，避免因超过期限导致权利无法得到支持。

法律分析： （1）若铺面租赁合同明确约定租赁期内不得涨租，房东擅自提高租金的行为构成违约。租客有权要求房东按照合同约定承担违约责任，合同中约定违约金数额或计算方式的，按约定赔偿；若约定的违约金低于造成的实际损失，租客可请求法院或仲裁机构予以增加。 （2）若铺面租赁合同未明确约定租赁期内不得涨租，房东在租赁期内提出涨租需与租客协商一致。未经协商擅自涨租的，租客可不接受该要求，并有权主张按原合同约定的租金标准继续履行合同。若房东以此为由阻碍租客正常使用铺面，租客可要求房东赔偿实际损失，包括因重新寻找铺面产生的合理费用等。 提醒： 租客签订铺面合同时应明确约定租赁期内租金调整条款，发生涨租争议时保留合同及沟通记录等证据，必要时咨询专业人士维护合法权益。

结论： 买房未支付定金不必然导致合同无效，仅在合同明确约定定金支付为生效前提时未付定金合同才不生效。 法律解析： 房屋买卖合同的效力主要看是否符合法定生效要件，包括双方具备相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违法违规及不违背公序良俗。定金条款是从属性条款，定金未交付只是定金条款不生效，不影响主合同效力。实践中，明确约定定金支付为合同生效前提的情况较少。若一方未按约定支付定金，另一方可以要求其履行支付义务或承担违约责任，不能主张合同无效。如果在房屋买卖中遇到关于定金和合同效力的问题，建议向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

结论： 遇到不动产权争议，可通过协商、调解、申请更正或异议登记、诉讼、仲裁等途径处理，同时要收集相关证据支持主张。 法律解析： 根据相关法律规定，处理不动产权争议有多种途径。当事人先协商，达成一致签订书面协议履行，这是最便捷的方式。协商不成，可向人民调解委员会或行政主管部门申请调解。若涉及登记错误，权利人能申请更正登记；异议登记后十五日内要提起诉讼，对登记机构处理不服可提行政诉讼。因权属归属侵权等争议，可向不动产所在地法院提起民事诉讼。若有仲裁条款或协议，可申请仲裁。在整个处理过程中，收集不动产权属证明、合同、付款凭证等证据至关重要，它能有力支持自身主张。如果您在不动产权争议方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，欢迎向专业法律人士咨询。

1.新房认购书中的定金一般是立约定金，作用是保障双方后续签订正式商品房买卖合同。依据相关法律，给付定金方若不履行订立合同义务，不能要求返还定金；收受定金方不履行，则需双倍返还。不过有几种情况可要求退还定金。 2.可主张退还定金的例外情形包括：因不可归责于双方的事由，像政策调整、开发商手续不全或者双方就合同主要条款协商未达成一致；开发商存在欺诈、隐瞒房屋已抵押等违约行为，致使认购书无效或买方有权解除；双方协商一致解除认购书。 3.若符合上述例外情况，买方可以先尝试与开发商协商返还定金，若协商无果可通过诉讼途径解决。