不适用买卖不破租赁的四种情形

1.违反限购买卖合同的效力并非必然无效，需结合具体情况判断。民法典规定合同无效情形限于违反法律或行政法规的效力性强制性规定，而限购政策多为地方行政调控措施，并非此类规定，所以不能直接因违反限购认定合同无效。 2.若合同签订时当事人有相应民事行为能力、意思表示真实且内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同本身有效。但因限购政策致使合同无法实际履行，当事人可依民法典合同解除规定请求解除合同。 3.若一方签订合同时明知无购房资格却故意隐瞒致合同无法履行，应承担违约责任；若双方均知晓限购仍签合同，需按各自过错分担损失。 4.解决措施和建议：当事人在签订买卖合同时应充分了解限购政策，避免因限购导致合同履行受限。若已签订合同且出现履行问题，可先协商解决；协商不成，可依据法律规定通过诉讼等途径处理后续责任问题。

（一）承担违约责任。若购房合同中对一房多卖的违约责任有明确约定，开发商需按约定履行责任。若合同无约定，买受人可要求开发商返还已付购房款及利息，赔偿实际损失，还可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （二）承担赔偿责任。因一房多卖导致买受人无法取得房屋所有权，开发商需赔偿买受人因此遭受的实际损失，例如房屋市场价与原购房价的差价损失等。 （三）可能承担刑事责任。若开发商一房多卖的行为情节严重，符合刑事犯罪构成要件，还需承担相应的刑事责任。 （四）买受人维权途径。买受人可通过与开发商协商解决纠纷，协商不成时，可向人民法院提起诉讼维护自身合法权益。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（一）查看购房合同约定。若购房合同中明确约定开发商办理房产证的期限及逾期办理的违约责任，开发商未在约定期限内办好房产证时，构成违约，需按合同约定支付违约金。 （二）合同未约定时的处理方式。若合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方法，可参照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。 （三）法定免责情形。若开发商逾期办证属于不可抗力等法定免责情形，则无需承担违约金责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.延迟交房违约金计算要依据购房合同约定或法律规定。有约定的按约定执行，没约定或约定不明的，违约方需赔偿对方损失，损失参照同地段同类房屋租金标准确定，若约定违约金与实际损失差异大，可请求法院或仲裁机构调整，具体数额结合合同约定或租金评估结果确定。 2.解决措施和建议： -购房者在签订购房合同时，应明确约定延迟交房违约金的计算方式和标准。 -若合同未约定或约定不明，要及时收集同地段同类房屋租金标准等相关证据，以确定损失赔偿额。 -当发现约定违约金与实际损失差距较大时，及时通过合法途径向法院或仲裁机构请求调整。

1.离婚后房产证有前夫姓名，应按离婚时财产约定或生效法律文书处理。若有明确约定或判决房屋归自己，可通过相应途径办理产权变更；若未约定，需先确定房屋归属。有贷款未还清时，要与银行沟通或提前还贷解除抵押后再变更。 2.解决措施与建议： -若离婚协议明确房屋归自己，尽快持协议起诉要求前夫协助办理变更登记。 -诉讼离婚且判决书或调解书确定房屋归属的，直接凭生效法律文书去不动产登记部门办理。 -离婚时未约定房屋归属的，及时向法院提起离婚后财产分割诉讼。 -房屋有贷款未还清，先和贷款银行沟通争取同意变更，或提前清偿贷款解除抵押。 -办理变更时带齐身份证、离婚证、离婚协议或生效法律文书等材料去不动产登记部门申请。

1.物业交割中住宅专项维修资金交割以账户实际结余为基础，房屋所有权转让时维修资金结余随房屋同时转移给受让人，受让人支付该结余金额，若账户结余不足首期缴存额一定比例，按当地规定和合同约定补足。 2.解决措施和建议： -买卖双方共同查询房屋名下住宅专项维修资金账户的结余金额，确保信息准确。 -依据查询结果，在物业交割协议中明确结余金额和支付方式。 -按照规定完成资金转移和账户更名手续。 -提前了解当地关于账户结余不足时的补足要求，并在房屋买卖合同中明确约定。

结论： 收取买方定金后未签房屋买卖合同且明确不再出售房屋构成违约，应双倍返还定金，有特别约定按约定处理，建议尽快协商解决纠纷。 法律解析： 依据民法典，定金合同自实际交付定金时成立。当收受定金一方不履行债务或履行不符约定，导致合同目的无法实现，需双倍返还定金。在这种未签订房屋买卖合同且明确不卖房的情况，属于违约行为。若无特别约定，就适用定金罚则进行双倍返还。不过若双方对定金性质有其他约定，那就按照约定来处理。这种情况下，及时与买方协商沟通是很有必要的，能妥善解决纠纷，防止引发诉讼。如果在处理此类定金纠纷中遇到难题，或者想进一步了解相关法律规定，可向专业法律人士咨询。

（一）办理过户前要明确，未成年人有民事权利能力能成为房屋所有权人，但需法定代理人代为办理。 （二）办理过户时，法定代理人要准备好未成年人的身份证明、户口簿、法定代理人的身份证明、监护关系证明、房屋所有权证及相关过户文件等材料，提交给不动产登记机构。 （三）过户后，法定代理人只能为维护未成年人利益处分房屋，不能擅自转让、抵押等损害其权益。 （四）确保过户是出于合法正当目的，避免因逃避债务转移房屋被债权人撤销过户。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

1.物业费用违约金计算先看物业服务合同约定，民法典允许当事人约定违约时支付违约金或损失赔偿额计算方法。若合同明确计算标准，按约定执行，但过高时业主可请求法院或仲裁机构适当减少；若未约定，物业公司可主张逾期付款利息损失，参照同期贷款市场报价利率计算。同时，若物业公司未依约提供服务，业主可抗辩要求减免违约金，计算要结合双方履约情况确保合理公平。 2.解决措施和建议： -物业公司应在服务合同中明确合理的违约金计算标准，并严格依约提供服务。 -业主若认为违约金过高，可收集证据向法院或仲裁机构请求调整。 -双方在履约过程中应注意留存相关证据，以便在发生争议时维护自身权益。

（一）若购房者未依购房合同约定履行付款义务，经开发商催告后在合理期限内仍未支付相应款项，开发商有权解除购房合同并收回房屋，同时可要求购房者承担违约责任。 （二）若房屋存在质量问题等开发商自身原因导致购房合同目的无法实现，开发商无权随意收回房子，购房者有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任。 （三）若因不可抗力等不能归责于双方的事由导致购房合同无法继续履行，双方可协商解除合同，开发商收回房屋并退还购房者已支付的购房款项。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，该条款规定： （一）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同； （二）因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同； （三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

（一）农村宅基地自建房屋，若为个人使用宅基地建造，房屋所有权归宅基地使用权人；若家庭成员共同出资建造，房屋属家庭共有。 （二）城镇国有建设用地自建房屋，要先取得合法建设用地使用权与规划施工许可，建成后所有权归建设用地使用权人。 （三）合作建造房屋，按约定或出资比例确定共有关系。 （四）无论哪种自建方式，都要办理不动产权登记来确认所有权，没登记的虽有事实所有权，但不能对抗善意第三人。同时，违法建造的房屋不受法律保护。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

法律分析： （1）物业可主动与跟风欠费的业主进行沟通协商。通过面对面交流或书面方式，了解业主跟风不交物业费的具体原因，若业主是因物业存在服务瑕疵而欠费，物业需明确自身服务改进的具体措施及完成期限，以诚意争取业主理解并主动补交相关费用。 （2）物业可在小区显著位置张贴催缴通知。通知内容需明确业主应缴纳的物业费金额、缴费截止期限以及逾期未缴的法律后果，以此对跟风欠费的业主起到警示作用，督促其及时缴费。 （3）若沟通协商与催缴通知均未取得效果，物业可收集相关证据向人民法院提起诉讼。需准备的证据包括物业服务合同、日常提供服务的记录、已发送的催缴通知等材料，通过诉讼途径维护自身合法权益。 （4）法院作出判决后，若业主仍拒不履行缴费义务，物业可向人民法院申请强制执行。法院可通过冻结业主银行账户、划扣账户内资金等方式，强制业主履行缴费义务，保障物业的合法权益。 提醒： 业主跟风不交物业费可能面临逾期违约金、被起诉及强制执行的风险，建议针对物业问题理性沟通而非直接欠费；物业催缴需通过合法途径，不得采取停水停电等侵害业主权益的措施。