把房屋做抵押拍卖了，拍卖后买卖不破租赁怎么样呢？

某乙是否应当撤出租赁的房产，关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。我国《民事诉讼法》第223条规定，人民法院执行民事案件时，可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。由此可见，拍卖是一种强制执行措施，是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的措施。从这个意义上来说，人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖，是一种不同于一般意义上的拍卖行为，更不是普通意义上的买卖行为。
而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。
那么，《合同法》第229条规定的“所有权变动”，是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，即采用了承受原则。也就是说，一般而言，拍卖引起所有权发生变动，也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。
但是，这不是绝对的，最高法院在该《规定》中又规定了例外情形，即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即，如果在拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受;相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。
理解《合同法》第229条规定时，还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时，如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权，而是在查封、冻结之后，被执行人才设定的租赁权的情形，应另当别论。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1 款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。
但为了保护善意第三人，该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法，主要是通知有关登记机关办理登记手续，同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此，如果租赁权设定在先，法院查封、冻结在后，那么，该租赁权仍然应当受到法律保护，可以适用“买卖不破租赁”的原则;相反，如果法院已经查封、冻结，且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示，在之后被执行人在该财产上设定了租赁权，则属于在该财产上设定了权利负担，如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行，会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交，则人民法院可以应申请执行人的请求，将该租赁权除去，然后委托拍卖。
本案中，人民法院的查封已经办理了登记手续，属于已经公示的查封行为，某甲在法院已经查封的财产上设定租赁权与某乙，该租赁权不应受到法律的保护。尽管人民法院未在拍卖之前将该租赁权除去，在拍卖成交后，新的买受人基于其购买的特殊用途，需要除去设定在拍卖物上的租赁权，其请求应当获得法律的支持。某乙因租赁该财产未届租期所造成的损失，属于其与某甲之间的因租赁合同引起的法律关系，应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。

笔者认为承租人梁某享有优先购买权;房产先抵押后租赁时，不适用“买卖不破租赁”规则。具体理由如下：
首先，承租人梁某享有同等条件下的优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，虽然房屋是在抵押后才出租的，但是由于承租人的优先购买权不会影响抵押物变卖所得价款，所以，先抵押后出租的，房屋租赁合同的承租人仍享有优先购买权。但还应注意的是，承租人的优先购买权是有限制的，即要和其他买受人在同等条件下，且在收到通知后的合理期间内作出购买的意思表示，否则视为放弃该优先购买权。在本案中，承租人梁某享有优先购买权无疑，但是其在接到法院拍卖通知后未表示购买意愿，则已丧失了优先购买权，其在诉讼中主张优先购买权应不予支持。
其次，本案不适用“买卖不破租赁”规则。所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《城镇房屋租赁合同解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此可知，先抵押后出租的房屋租赁合同，在抵押权实现导致房屋所有权变动的，不再适用“买卖不破租赁规则”。
最后，本案中在房屋已作抵押情况下，原房屋所有人王某又擅自将房屋租赁给梁某，根据上述法律规定可知，先抵押后租赁时梁某已不能要求房屋拍受人郑某继续履行原租赁合同。法院在梁某已丧失优先购买权的情况下，达成由梁某继续租赁郑某门面的调解结果，对梁某来说无疑是最好的结果了。