拍卖房屋面积不符，律师助力委托人获房款返还

委托人通过网络拍卖竞得房产，满心欢喜以为拥有了心仪的住所。然而，当发现案涉房产西首39.37㎡面积实际为他人所有，且经核查存在面积重复登记错误时，委托人陷入了极度的无助。此前起诉因未完成更正登记被法院驳回，委托人在这场纠纷中孤立无援，不知道该如何维护自己的合法权益。

翁鹏威律师首次接触案件时，迅速梳理全案证据材料，包括拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等。他敏锐地意识到，案件核心争议点为案涉XX是否应返还面积差对应房款，这成为他维权策略的起点。

在案件审理中，被告XX提出诸多抗辩理由。辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任，且面积误差系不动产登记部门错误导致，委托人应向登记部门主张权利，同时前案评估的150万元损失已过时效，不应作为裁判依据。翁鹏威律师凭借丰富的执业经验，针对被告抗辩逐一进行质证。

首先，翁鹏威律师指出被告自身并不知晓房产面积登记错误，未就该瑕疵向委托人尽到说明义务，其免责声明不能免除合同履行义务。这体现了翁鹏威对合同条款的精准把握，明确了被告在合同中的责任。

其次，被告未提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉39.37㎡面积，不动产证附图亦显示该面积属于拍卖标的范围，翁鹏威律师据此强调被告应承担举证不能的不利后果。这是翁鹏威在证据运用上的关键策略，通过合理的举证责任分配，维护委托人的权益。

再次，翁鹏威律师强调不动产登记错误并非被告对抗委托人的法定事由，根据合同相对性，被告作为拍卖合同相对方，未按约定面积交付标的物，应承担违约责任。这一观点体现了翁鹏威对合同相对性原则的深刻理解和运用。

最后，对于被告提出的单独评估的39.37㎡价值150万元与整体计价存在差异的问题，翁鹏威律师指出被告应按面积占比返还多收房款。

庭审中，翁鹏威律师进一步明确委托人的诉讼主张为要求被告承担违约责任，而非侵权责任，强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差的存在直接影响委托人的竞买决策及合同目的实现，被告理应返还对应房款。

翁鹏威律师在执业过程中，承办过大量民商事案件，对于类似的合同纠纷有着丰富的处理经验。在面对被告的抗辩和案件的复杂情况时，他能够迅速做出准确的判断，并制定合理的维权策略。

最终，法院经审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见，作出了有利于委托人的判决。确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效，被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元，案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。虽然委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求未获支持，但核心的房款返还诉求得到法院支持，委托人的合法权益得到了有效维护。翁鹏威律师用专业和责任，为委托人在这场纠纷中赢得了应有的权益。