商品房预售的效力怎么确定

一、商品房预售的效力怎么确定

商品房预售效力的确定主要遵循以下规则。

若出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。若当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

此外，合同生效还需符合一般民事法律行为的生效要件，如行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等。

二、商品房预售中的欺诈行为如何维权

若遭遇商品房预售欺诈，可通过以下方式维权：

首先，收集证据。购房者要收集与欺诈行为相关的材料，如宣传资料、合同文本、购房款支付凭证等，用以证明开发商存在欺诈事实。

其次，可与开发商协商。向其明确指出欺诈行为，依据法律要求赔偿损失、解除合同等。协商过程注意留存记录。

若协商无果，可向房地产管理部门、消费者协会等相关部门投诉，请求其介入调解。

还可通过法律途径解决。根据相关法律，购房者可向法院起诉，要求开发商承担违约责任，包括返还已付购房款及利息、赔偿损失，甚至可要求不超过已付购房款一倍的赔偿。法院会依据事实和法律作出公正判决。

三、商品房预售合同中的违约金如何计算

商品房预售合同违约金计算方式分约定和法定两种情形。若合同有约定，按约定计算。但约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少；过分低于造成的损失，当事人可请求增加。

若合同未约定，逾期付款的，按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

在了解商品房预售的效力怎么确定之后，我们可以进一步探讨与之相关的一些问题。比如，若商品房预售合同无效，购房者已支付的款项该如何处理？是全额返还，还是根据过错分担损失？另外，在预售效力存在争议时，购房者如何维护自身权益，是否有更有效的救济途径？这些都是围绕商品房预售效力延伸出的重要问题。如果你在商品房预售相关事宜上还有更多疑问，无论是预售效力的确定细节，还是上述拓展问题，都可以点击网页底部的“立即咨询”按钮，专业法律人士将为你提供精准且全面的解答。