阶段性保证免责胜诉，律师为开发商免除巨额房贷连带还款责任

某银行与被告A、被告B签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告A、B向银行借款三十五万用于购房，以所购房产提供抵押担保，某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。

贷款发放后，被告A、B逾期未还款，截至起诉时，尚有本金十余万及利息未清偿。银行将三被告诉至法院，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，并要求房地产开发公司承担连带还款责任。房地产开发公司委托谢非非律师代理此案。

银行方认为，虽然房产已办理抵押权预告登记，但尚未完成正式的抵押登记，房地产开发公司的阶段性保证责任不能免除，应承担连带还款责任。

谢非非律师进行了有力的法律反击：

1.精准适用法律：依据《民法典》担保制度司法解释，明确阶段性保证的合同约定与法定免责条件。《民法典》相关规定对抵押权的设立和保证责任的免除有明确界定，这为本案的抗辩提供了坚实的法律基础。

2.厘清抵押权效力：清晰厘清抵押权预告登记与正式登记的效力衔接。案涉房产已完成建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立。这意味着银行对案涉房产已享有优先受偿权。

3.紧扣免责条件：房地产开发公司提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

最终法律结论为：案涉房产抵押权已设立，银行享有优先受偿权，房地产开发公司的阶段性保证责任依法免除，不应承担连带还款责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经审理认为，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余贷款本金十余万及相应利息；案涉房产已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房产享有优先受偿权；房地产开发公司提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

法院最终判决：被告A、B偿还银行剩余贷款本金十余万及利息；银行对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回银行对房地产开发公司的全部诉讼请求，房地产开发公司无需承担任何还款责任。

在房地产贷款业务中，很多开发商存在错误认知，认为只要借款人逾期还款，自己就必然要承担连带还款责任。而本案确立的裁判规则是：当房产完成抵押权预告登记且完成建筑物所有权首次登记，抵押权自预告登记之日起设立，开发商的阶段性保证责任在符合合同约定的免责条件下可以依法免除。

这对用人单位（开发商）的警示是，要准确理解和把握阶段性保证责任的合同约定和法律规定，避免不必要的风险和损失。对劳动者（这里可以理解为购房人）的启示是，要按时履行还款义务，避免违约给自己和开发商带来不必要的麻烦。

谢非非律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，律师精准收集和整理了与抵押权预告登记、建筑物所有权首次登记等相关的证据，为案件的胜诉提供了有力支撑；在法律定性上，准确适用《民法典》担保制度司法解释，明确了阶段性保证责任的免责条件；在庭审策略上，清晰的抗辩逻辑被法院全面采纳，成功为开发商免除了房贷连带还款责任，避免了企业承担巨额代偿风险。

700元不是小事，它定义了一份合同是公平还是欺凌；而本案中阶段性保证责任的免除，为开发商避免了巨额的经济损失，彰显了法律的公平正义和律师的专业价值。