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抵押权是否优先于购房者

时间:2025.06.11 标签: 房产纠纷 房屋买卖 阅读:1453人
律师解析:
(一)若购房者已支付全部或大部分购房款,合法占有房屋,且对未办理过户登记无过错,应积极收集支付凭证、房屋占有使用相关证据等,以证明自身权益优先于抵押权
(二)若购房者未满足上述条件,如仅签合同未支付大部分款项、未合法占有房屋,应及时与开发商沟通协商解决方案,如继续履行合同支付款项、解除合同退款等。
法律依据:
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

案情回顾:

小朱与开发商签订购房合同,小胡为该开发商的债权人,对该房屋享有抵押权。小朱已支付了大部分购房款并合法入住该房屋,但因开发商原因未办理过户登记。小胡认为自己的抵押权应优先实现,要求处置该房屋,小朱则主张自己的权益优先,双方产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定,若购房者已支付全部或大部分购房款并合法占有房屋,且对未办理过户登记无过错,购房者的权益优先于抵押权。本案中小朱已支付大部分购房款并合法占有房屋,未办理过户登记系开发商原因,小朱无过错,所以小朱的权益应优先受到保护。
2、若购房者未满足上述条件,如仅签订合同未支付大部分款项,也未合法占有房屋,抵押权则优先于购房者。若小朱不符合上述条件,小胡的抵押权经过登记具有公示公信效力,其权益应受保护。
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朱瑞雷律师

北京市盈科律师事务所

朱瑞雷 北京市盈科律师事务所高级合伙人律师 北京市盈科律师事务所房产部主任 盈科全国合同法专委会副主任 盈科全国婚姻家庭专委会委员 第十届北京市律师协会合同法专委会委员 第十一届北京市律师协会土地与房地产专委会委员 北京电视台《律师帮帮忙》栏目嘉宾律师 北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师 朱瑞雷律师2006年开始从事法律工作,2012年加入盈科律师事务所。2015、2016、2017、2018年度,连续4年荣获盈科北京“优秀律师”称号。2015年晋升为盈科北京高级合伙人,2015年开始担任盈科北京房产法律事务部主任至今,2015年开始担任盈科全国合同法专委会副主任至今。 朱瑞雷律师秉承“受人之托,忠人之事”的执业理念,以细致认真的工作态度和深厚的理论功底为当事人提供了出色的法律服务,最大限度地维护了当事人的合法权益。 朱瑞雷律师做事沉稳干练,效果显著,承办了数百起重大民商事案件,尤其是在房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、民商事案件领域有着深厚的造诣并先后担任多家企业的法律顾问。 朱瑞雷律师应邀作为多家媒体及网站的点评律师,多次应邀参加北京电视台《律师帮帮忙》、北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师、《中国法治报道》、《中央人民广播电台》、《北京晨报》、《北京晚报》、《法制晚报》、《人物周刊》、《检查日报》、《人民网》、央视新闻网、环球网、腾讯网、新浪新闻、暴风影音、中国企业新闻网、正义网、房地产网等媒体和专业门户网站的访谈节目和采访。 朱瑞雷律师在长期的律师生涯中,不断总结经验,精益求精,组建了自己的专业律师团队,致力于民商事诉讼案件、企业法律顾问的法律服务,真正做到了想客户之所想,急客户之所急。 朱瑞雷律师及团队执业理念: 受人之托,忠人之事。 想当事人之所想,急当事人之所急。 对工作严格要求,对案件高度负责。 细节决定成败

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