抵押和租赁的优先购买权是什么

抵押优先购买权是抵押物处分时抵押权人的权利，保障抵押权人以合理价得抵押物。租赁优先购买权是租赁关系中承租人在同等条件下对租赁物的优先购买权，维护租赁关系稳定和承租人利益。

两者在实践中可能冲突。已登记抵押优先于租赁，抵押权人在抵押物处置时可优先于承租人购买。未登记抵押不能对抗租赁，承租人优先购买权可能优先。

解决措施和建议：对于抵押权人，应及时登记抵押以保障优先购买权。对于承租人，签订租赁合同时可查询租赁物抵押情况。同时，在处理此类冲突案件时，司法机关应严格依据法律规定，综合考量各种因素公正判定。

法律分析：
1. 抵押优先购买权主要为保护抵押权人利益，在抵押物处置时能以合理价获取抵押物，其产生于抵押物面临拍卖、变卖等处分之时。
2. 租赁优先购买权意在维持租赁关系稳定，保障承租人居住或使用利益，发生在租赁关系存续且出租人要出售租赁物时。
3. 两者冲突时，已登记抵押优先于租赁，抵押权人优先购买权高于承租人；未登记抵押不能对抗租赁，承租人优先购买权可能优先于未登记抵押权人，但这都要依据法律规定和实际案件判定。

提醒：
在涉及抵押与租赁的优先购买权问题时，由于情况复杂，不同案件可能存在差异，建议咨询专业律师进行深入分析。

结论：
抵押优先购买权与租赁优先购买权冲突时，已登记抵押优先于租赁，未登记抵押不能对抗租赁。
法律解析：
1. 抵押优先购买权保障抵押权人的利益，在抵押物处置时能以合理价格取得抵押物。而租赁优先购买权是为维护租赁关系稳定和保障承租人利益。
2. 从法律规定看，已登记的抵押具有公示公信力，这种情况下其优先于租赁，抵押权人在抵押物处置时有优先购买权。
3. 未登记的抵押缺乏公示性，不能对抗善意的租赁关系，此时承租人的优先购买权可能优先于未登记抵押权人的权利。但具体案件情况复杂，不同情形下可能会有所差异，需要依据相关法律法规准确判断。如果您在实际生活中遇到抵押优先购买权和租赁优先购买权冲突的情况，建议您向专业法律人士咨询以保障自身权益。

（一）如果您是抵押权人，为了确保您的抵押优先购买权能够有效行使，首先要做好抵押登记工作。这是因为已登记的抵押在与租赁优先购买权冲突时具有优先性。一旦抵押物需要被拍卖、变卖等处分时，您就可以凭借已登记的抵押状态，在同等条件下优先购买抵押物。
（二）如果您是承租人，在签订租赁合同时，要谨慎核实租赁物是否存在抵押情况。如果发现存在未登记的抵押，在出租人拟出售租赁物时，您的租赁优先购买权可能优先于未登记抵押权人的权利。但如果是已登记的抵押，您要清楚抵押权人可能会优先购买。
（三）如果在实际情况中遇到抵押优先购买权和租赁优先购买权的冲突争议，相关当事人应积极收集证据，如抵押登记证明、租赁合同、租赁物的实际使用情况等。这些证据有助于在法律纠纷中确定自己的权利状态。

相关法律依据：
《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明在抵押与租赁关系的处理上，先租后押时租赁关系的稳定性得到保护，从而在一定程度上体现了对租赁优先购买权和抵押优先购买权的界定基础。

1. 抵押优先购买权是抵押物处分时，抵押权人优先购买抵押物的权利，这是保障抵押权人利益，让其有机会以合理价获取抵押物。
2. 租赁优先购买权是在租赁期间，出租人要卖租赁物时，承租人在同等条件下可优先购买的权利，目的是维护租赁关系稳定，保障承租人居住或使用权益。
3. 实践中，这两种优先购买权可能冲突。已登记的抵押优先于租赁，抵押权人处置抵押物时可优先于承租人购买。未登记的抵押不能对抗租赁，承租人优先购买权可能优先于未登记抵押权人的权利，具体要依据法律规定和实际案件判断。