买房子卖家违约后我应该怎么做

如果卖家违约了，首先要看看购房合同里关于违约的具体条款，以及约定好的违约责任承担方式。
遇到这种情况，通常可以采取下面这些措施：
1.要求卖家继续履行合同，也就是按照合同的约定，完成房屋交付和过户等手续。
2.主张违约金赔偿，按照合同里规定的违约金标准，让卖家支付相应的金额。
3.如果违约金不足以弥补自己的损失，可以要求赔偿实际损失，比如因为房价上涨而产生的购房差价损失等。
这时候，要及时用书面形式给卖家发通知，在通知里明确指出卖家的违约行为，以及自己要求的处理方式。
同时，要留存好相关的证据，像通知的送达凭证、合同文本、和卖家的沟通记录等。
要是和卖家协商没有达成一致，就可以依据合同里的争议解决条款，向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼，通过法律途径来维护自己的权益。

案情回顾:

小朱与小李签订购房合同，小李作为卖家，约定了房屋交付及过户等事宜。然而到了合同约定时间，小李却拒绝履行交付房屋和过户手续。小朱认为小李构成违约，要求其继续履行合同，小李则称有特殊原因无法按约履行，双方就此产生争议，协商无果。

案情分析:

1、依据相关规定，首先应查看购房合同中关于违约的具体条款及违约责任承担方式。小朱可要求小李继续履行合同，完成房屋交付及过户手续；也可按合同约定主张违约金赔偿。
2、若违约金不足以弥补小朱的损失，比如因房价上涨产生的购房差价损失，小朱可要求赔偿实际损失。小朱要及时书面通知小李违约行为及处理方式，并留存相关证据，协商不成可通过仲裁或诉讼维权。