租赁房屋合同违约时违约金怎样算

（一）合同明确约定违约金数额或计算方式，按约定执行，但要保证不过分高于或低于实际损失。
（二）约定违约金过分高于实际损失，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少；约定违约金低于实际损失，守约方可请求增加，增加后以实际损失为限。
（三）合同未约定违约金，违约方赔偿守约方实际损失，包括直接和可得利益损失，且不超违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成损失。
（四）违约金与定金不可同时适用，需择一主张。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

结论：
租赁房屋合同违约时，违约金有三种计算方式，一是按合同约定执行，但不能过分高于或低于实际损失；二是约定违约金过分高于或低于实际损失时，可请求法院或仲裁机构调整；三是合同未约定违约金时，赔偿实际损失。且违约金与定金不可同时适用。
法律解析：
依据民法典，租赁房屋合同违约的违约金计算要分情况。若合同有明确约定，按约定处理，但要合理，不能过分偏离实际损失。若约定不合理，违约方或守约方可请求调整。若合同没约定违约金，违约方需赔偿包括直接损失和可得利益损失在内的实际损失，不过不能超过其订立合同时可预见的范围。同时，违约金和定金只能选择其一主张。如果在租赁房屋合同违约方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和解决方案。

1.租赁房屋合同违约时违约金计算需依不同情况处理。合同有明确约定违约金数额或计算方式的，按约定执行，不过约定数额不能过分高于或低于违约实际损失。若约定违约金过分高于实际损失，违约方有权请求法院或仲裁机构适当减少；若低于实际损失，守约方可请求增加，增加后以实际损失为限。合同未约定违约金的，违约方要赔偿守约方因违约造成的实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失，且不得超违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。同时，违约金与定金不可同时适用，当事人只能择一主张。
2.解决措施和建议：
-签订租赁合同时，双方应合理约定违约金数额和计算方式，避免过高或过低。
-发生违约情况后，若对违约金有争议，可先协商解决；协商不成，及时通过法律途径处理。
-守约方应注意收集因违约造成损失的相关证据，以便主张权益。

1.依据民法典，租赁房屋合同违约时，违约金计算要分情况。若合同明确约定了违约金数额或计算方式，就按约定来，但约定的违约金不能比违约造成的实际损失高太多或低太多。
2.要是约定的违约金比实际损失高太多，违约方可以要求法院或仲裁机构适当降低；要是比实际损失低，守约方可以要求增加，增加后的数额不能超过实际损失。
3.若合同没约定违约金，违约方要赔偿守约方因违约遭受的实际损失，包含直接损失和可得利益损失，不过不能超过违约方签合同时能预见或应该预见的违约可能带来的损失。
4.违约金和定金不能同时用，当事人得选一个来主张。

法律分析：
（1）合同有明确约定违约金数额或计算方式的，按约定执行，但要保证该数额不过分高于或低于实际损失。比如约定的违约金过高，违约方就可请求调整。
（2）当约定违约金过分高于实际损失，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少；若低于实际损失，守约方可请求增加至实际损失额度。
（3）合同未约定违约金时，违约方要赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失，且不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失范围。
（4）违约金和定金不能同时主张，当事人只能选择其一。

提醒：签订租赁房屋合同应明确违约金条款，若发生违约纠纷，需根据实际情况合理主张权利，情况复杂时建议咨询专业法律意见。