律师解析：
房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
①房屋租赁
合同期限最长20年，是指
当事人每次签订的
租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁
合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
法律依据：
《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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