实际出资人与房产证姓名该怎么判定

1.判定房屋归属，需综合考量多种因素。
通常，不动产登记簿能证明物权归属，房产证上登记的人就是房屋所有者。
2.实际出资情况可作参考。
若能证明是借名买房，如存在协议、有付款凭证等，实际出资人可主张所有权。
但借名买房若违反规定，协议可能无效。
3.若出资属赠与或借款性质，房屋归登记人，出资人可按对应关系撤销赠与或要求还款。

案情回顾:

小朱与小丽是朋友关系。小朱因限购政策无法购房，便与小丽协商借小丽之名买房，双方签订借名买房协议。小朱支付了全部购房款，并一直实际使用和管理该房屋，但房产证登记的是小丽的名字。后来小丽否认借名买房事实，认为房屋应归自己所有，双方因此产生争议。

案情分析:

1、一般情况下，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，房产证登记小丽名字，她是法律意义上的房屋所有权人。但本案中小朱有借名买房协议，还有购房款支付凭证、房屋使用和管理的相关证据，可证明借名买房事实。
2、若借名买房未违反限购等强制性规定，小朱可主张房屋的实际所有权；若违反相关强制性规定，借名协议可能被认定无效。若小朱的出资被认定为赠与或借款等其他性质，房屋仍归小丽所有，小朱只能按相应法律关系主张赠与撤销或要求偿还借款。